שוק הנדל"ן בישראל נמצא בתנופה, לא רק במרכז. באר שבע, שהופכת להיות מוקד משיכה גם לתעשיית ההייטק, הפכה גם ליעד למשקיעים. אחת מהשכונות המבטיחות בעיר, ואף בישראל, היא שכונה ד' בעיר. על פי התחזית של חברת פרופדו, שמשתמשת בכלים של בינה מלאכותית לחיזוי עליות המחירים הצפויות בשוק הנדל"ן , צפויה עליית מחירים של עשרות אחוזים באזורים בשכונה, זאת למרות שהשכונה כבר צמחה משמעותית בשנים האחרונות.
שכונה ד' מאופיינת עדיין בבנייה ישנה יחסית ולא מתקדמת, עם שפע בנייני רכבת. לשכונה דירוגים נמוכים יחסית במדדי התעסוקה ובפרט במדדי החינוך. עם זאת, בשנים האחרונות השכונה חווה התפתחות דרמטית, המבוססת על שילוב של כניסת משקיעים, אירועי התחדשות עירונית, שדרוג תשתיות ועניין הולך וגובר של יזמים ואנשי נדל"ן.
על פי הנתונים של פרופדו, רמות מחירי הדירות למ"ר בשכונה ד' דומות לממוצע העירוני. אך זאת רק בשל העובדה כי חלק גדול מן הדירות בשכונה הן דירות קטנות יחסית (או דירות מחולקות) המתאימות לסטודנטים המתגוררים בסמוך לאוניברסיטת בן גוריון (בדרך כלל, ככל ששטח הדירה קטן יותר כך המחיר למ"ר עולה). לכן מבחינה מתוקננת, המחיר למ"ר בשכונה למעשה מעט נמוך יותר מן הממוצע העירוני.
שכונה ד' מחולקת לשלוש תתי שכונות – ד' צפון, ד' דרום ו-ד' מזרח. ככלל, מחירי הדירות בשכונת ד' דרום הנן הגבוהות יותר מבין הדירות בשכונה בשל הקרבה לאוניברסיטת בן-גוריון ולמכרז הרפואי סורוקה.
התשואה על השכירות ברחבי השכונה הנה גבוהה יחסית לממוצע בישראל ועומדת על כ-3.2%-3.8% בממוצע, כשמחיר שכירות בשכונה יכול לנוע בין 1,700 שקל לחודש לדירת 2 חדרים ברחוב אברהם אבינו שמחירה 562,008 שקל לבין 2,804 שקל לדירת 4 חדרים ברחוב הבשור שמחירה 1,087,451.
מערכת הבינה המלאכותית של פרופדו מחשבת את עליית המחירים הצפויה בשכונה על פי מספר פרמטרים. השכונה מאופיינת במספר תוכניות של התחדשות עירונית. הקרבה לאוניברסיטה ולאמצעי תחבורה נוספים, לצד מצב השכונה הנוכחי ובהתחשב ברמות המחירים הנמוכות יחסית, עדיין מייצרים יחס תמורה למחיר (value for money) איכותי עבור משקיעי נדל"ן.
התחדשות עירונית וקרבה לאוניברסיטה: הזינוק הצפוי במחירי דירות בשכונה ד'
על פי התחזית של פרופדו, דירת 2 חדרים ברחוב אברהם אבינו ששטחה 41 מ"ר ששוויה נאמד היום בכ-562,008 שקל תהיה שווה 700,669 שקל ב-2026 ו-1,036,209 בשנת 2031. דירת 2 חדרים ברחוב קדש ששטחה 52 מ"ר ששוויה מוערך ב-697,742 תקפוץ בשנת 2026 ל-863,705 שקל ובשנת 2031 ל-1,260,173.
דוגמה נוספת, דירת 3 חדרים ששטחה 56 מ"ר ברחוב רגר תעלה משווי של 738,151 היום, ל-907,177 שקל ב-2026 ו-1,309,648 שקל בשנת 2031. דירת 3 חדרים בקומת קרקע ששטחה 63 מ"ר ברחוב סנהדרין שווה היום 798,451 שקל, ב-2026 על פי תחזית פרופדו תהיה שווה 987,421 שקל וב-2030 כבר תהיה שווה 1,406,371 שקל.
דירת 3 חדרים ברחוב התלמוד ששטחה 74 מ"ר עולה היום 934,015 שקל, ב-2026 החברה צופה לדירה שווי 1,145,140 שרל וב-2030 שווי של 1,605,994 שקל. דירת 4 חדרים ברחוב בן יאיר ששטחה 88 מ"ר עולה היום כ-997,460 שקל. ב-2026 הצפי של פרופדו הוא לשווי של 1,206,577 וב-2030 שווי של 1,698,711. דירת 4 חדרים ברחוב הבשור בשטח 102 מ"ר ששוויה היום מוערך בכ-1,087,451 שקל תהיה שווה 1,298,429 ב-2026 ו-1,813,942 בשנת 2030.
המאפיינים של הדירות הבולטות לחיוב על-פי הנתונים של פרופדו בשכונה ד הם דירות במבנים ישנים המיועדים להתחדשות עירונית שצפויות ליהנות מהשבחה משמעותית של מאות אלפי שקלים, דירות בחלקה הדרומי של השכונה (ד' דרום), בסמיכות לאוניברסיטת בן גוריון, וכן דירות קטנות או דירות מחולקות הנהנות מתשואת השכרה גבוהה יותר ומרמת יציבות השכרה ממוצעת גבוהה יותר, ולכן צפויות ליהנות מביקושים גבוהים יחסית ומעליות מחירים גבוהות יותר.
לטענת פרופדו, החיזוי של החברה מדוייק ברמה של 95 אחוז, אך יחד עם זאת החברה לא מספקת התחייבות למחירים שהיא חוזה. לטענתם הם אומנם חוזים שלל אירועים נדל"ניים, תכנוניים, תחבורתיים, היבטי בנייה, מסחריים, מגורים, דמוגרפיים, היבטים מאקרו-כלכליים ועוד, אך לא יכולים להתיימר לנבא מאורעות אקסוגניים כדוגמת משברים גאו-פוליטיים, מלחמות, טרור, פגעי טבע או מגפות.