אז מצאתם את הדירה שחלמתם עליה, בין אם למגורים ובין אם להשקעה. סגרתם מחיר עם המוכר ונראה שאתם לגמרי על זה. רגע לפני שיוצאים למסע המרגש הזה, חשוב מה הן הדרכים המומלצות עבורכם בתהליך. פנינו לעו"ד נוי מרינה, מומחה לנדל"ן והתחדשות עירונית שעשה לנו סדר בכל השלבים. אם אתם בדיוק ברגע הזה בחיים, כדאי שתשבו, תכינו לכם כוס קפה וקחו כמה דקות להפנים את האירוע.
1. הבדיקות מומלצות לזיהוי המוכרים
הבדיקה החשובה והראשונה ביותר שמומלץ לבצע בתחילת ההליך היא בדיקת זהות הבעלים של הנכס. חשוב מאוד לוודא כי מי שהציג את עצמו כבעלים של הנכס הוא אכן הבעלים בפועל כמפורט בנסח הטאבו או לחלופין ברשות מקרקעי ישראל, וזאת בכדי להימנע מעוקץ או תרמית על ידי מצג שווא של מתחזה.
ככל שהמוכר יציג מסמכי זיהוי נוספים (כמו תעודת זהות ו/או דרכון) ומסמכים נוספים אשר מוכחים את הקשר שלו לנכס (כמו חוזה רכישה/חכירה) כך ניתן יהיה לשלול כי המוכר שלפנינו מציג לנו מצג שווא.
המלצות נוספות של עו"ד מרינה:
- שאלו את השכנים שאלות ביחס לממכר.
- בקשו מהמוכר לראות את חיוב הארנונה של הנכס.
- שאלו את המתווך בעסקה או את בא כוח המוכר על היכרותו את המוכר.
- אםהמוכר הינו יורש ניתן לבקש לעיין בצו הירושה/צוואה.
- חפשו מידע על המוכר בגוגל וברשתות החברתיות.
2. זיהוי הנכס
בישראל שיטת זיהוי הקרקעות מכונה גם "גוש – חלקה". כל המקרקעין בארץ מחולקים לגושים, וכל גוש מחולק למספר חלקות. בתוך החלקות עצמן יש תתי חלקות, שנרשמות רק לאחר שנרשם בית משותף (לרוב תת החלקות מספר הדירות/חנויות בבניין). לכל גוש, חלקה, תת חלקה יש מספר המאפשר לזהות באמצעותם את המקרקעין.
ניתן לאתר גוש חלקה לפי כתובת באתר GOVMAP. לאחר איתור הגוש והחלקה של הנכס יש להוציא מידע עדכני על מצב זכויות הבעלים בו. מידע זה יכול להופיע בשלושה סוגי מרשמים: א) טאבו (לשכת רישום המקרקעין) ב) חברה משכנת ג) רשות מקרקעי ישראל. נסח טאבו עדכני תוכלו להנפיק כאן
האם הדירה מושכרת או לא? אם כן, יש לקבל חוזה שכירות וטופס ארנונה.
האם המוכר רשום בנכס כבעלים או כחוכר/שוכר?
- בעלות - הדרגה החזקה ביותר במדרג הזכויות במקרקעין.
- חכירה - חכירת קרקע שבבעלות המדינה ויכולה להירשם גם כקרן קיימת לישראל או כרשות הפיתוח. ניהול החכירה נתון בידי רשות מקרקעי ישראל. למעשה החכירה היא מעין שכירות המקרקעין לתקופה של מעל חמש שנים. שכירות המקרקעין לתקופה העולה על עשרים וחמש שנים תיקרא "חכירה לדורות".
- חכירה מהוונת - כאשר המוכרים חכרו את הקרקע מהמדינה, יש לבדוק האם זו חכירה מהוונת, קרי חכירה שבגינה שילם המוכר דמי היוון, המהווים תשלום דמי החכירה מראש לכל תקופת החכירה בתמורה להנחה משמעותית. כמו כן, יש לבדוק האם יש הגבלה בהעברת הזכות לקונה והא נדרשת הסכמת רשות מקרקעי ישראל לעסקה.
הערות אזהרה בטאבו והתחייבויות:
- הערות אזהרה - האם על הזכויות של המוכר רשומה הערת אזהרה שחשוב לתת עליה את הדעת? למשל הערה בדבר העברה לזרים שמשמעותה שניתן להעביר את הנכס רק לתושב ישראל או מי שזכאי לעלות לארץ.
- התחייבויות - האם זכויות המוכר נקיות מכל משכון, שעבוד, צו או זכות צד ג'? אםלמוכר יש משכנתא יש לקחת בחשבון את מועד פירעונה ביחס ללוח התשלומים בעסקה.
הוצאת תיק בית משותף:
אם הנכס שאתם מעוניינים לרכוש הוא חלק מבית משותף, מומלץ להוציא תיק בית משותף מהרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין. בתיק בית משותף נסתכל על:
- תשריט בית משותף - כדאי לוודא באמצעותו שמיקום הדירה בתשריט תואם למיקום בפועל ובמציאות וכי מספר הזיהוי של הדירה תואם לנסח המקרקעין. אם אין התאמה, זה יכול להקשות על הליך לקיחת המשכנתא.
- הצמדות - האם לדירה יש מחסן או חניה שמשויכים לה, והאם יש התאמה בין מה שרשום בנסח למה שמופיע בתשריט?
- תקנון בית משותף - מסמך זה כולל את ההוראות ביחס להתנהלות הדיירים בבניין ואופן קבלת ההחלטות, וכן הצמדות של שטחים שהיו אמורים להיות משותפים.
3. בדיקת הנכס
עכשיו זה הזמן לשוב לדירה, טרם רכישתה, ולבצע בדיקה יותר מעמיקה על מנת למנוע הפתעות שיכולות להשפיע על החלטתכם לרכוש את הדירה:
- ליקויים במבנה - בעיות רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה, שינויים מבניים מסוכנים כגון הסרת קיר תומך, ועוד. אל תתביישו להזיז מעט רהיטים ולבדוק שהשיש אינו שבור, להפעיל מזגנים ו/או תריסים חשמליים.
- שכנים - שוחחו עם דיירי הבניין ותבדקו עמם לגבי אופי השכנים הסמוכים לדירה ובפרט בדירה שמעליכם.
4. חישוב מס רכישה והוצאות נלוות
שיעורי מס רכישה מתעדכנים מדי שנה, וקיימים שיעורים מס שונים עבור מי שזוהי דירתו היחידה או מי שרוכש דירה נוספת. חישוב מס רכישה נעשה לפי מדרגות, באחוזים עולים. מס רכישה משולם למיסוי מקרקעין על ידי הרוכש בעסקת מכר.
מס רכישה הוא מס יחסי המחושב לפי שני פרמטים: מחיר הנכס ומדרגות מס רכישה המושפעות מהשאלה האם הרוכש הוא בעל דירה יחידה. אחוזי מס רכישה נעים בין 0% -10%. עורך דין המומחה במיסוי מקרקעין ונדל"ן יחשב מראש כמה מס רכישה תשלמו והאם העסקה משתלמת לכם.
כדאי לדעת: בהתאם לצו המעודכן ליום 15.1.23, מי שרוכש דירה יחידה, נכס או חלק ממנו יהיה פטור מתשלום מס רכישה עם שווי העסקה הינו עד 1,919,155 ₪.
כשמחשבים את כדאיות העסקה, יש לקחת בחשבון הוצאות נוספות, ולא רק את מחיר הדירה.
הנה כמה מההוצאות שכדאי להכניס לחישוב הכדאיות רגע לפני החתימה:
- שכר טרחת מתווך, באם יש.
- שכר טרחת עורך דין.
- עלות פתיחת תיק משכנתא.
- עלות יועץ משכנתאות.
- עלות שמאי מקרקעין.
5. שמאות מוקדמת
לפני שקונים נכס, במיוחד אם מתכננים לקחת משכנתא, כדאי לבדוק אם אין בו חריגות בניה. כדי לגלות האם בנכס קיימות חריגות, מומלץ לשכור את שירותיו של שמאי מקרקעין בהמלצתי ולא לחכות להערכת השמאי מהבנק.
עורכי דין מקרקעין, לא מומחים בקריאת תוכניות בניין ולבדוק האם יש בנכס חריגות בניה. למעשה, תחום זה מוחרג מהאחריות של עורך הדין בעסקה ברוב המקרים ולכן מומלץ להיעזר בשמאי מקרקעין בעסקה.
לבדיקה האם הנכס תואם להיתרי הבנייה ולא קיימים בו חריגות בניה, יש משמעויות רבות מבחינתכם כרוכשים:
- אחריות פלילית: חריגות בניה הן עבירה פלילית החלה על בעל הנכס. קניתם נכס עם חריגות בניה? קניתם גם את האחריות הפלילית.
- קושי במימוש זכויות בניה עתידיות: נכס עם חריגות בניה, לא יקבל היתר בניה אם ירצה לממש זכויות בניה נוספות.
- בעיות בקבלת משכנתא: חריגות בניה יכולות להביא לקשיים בקבלת המשכנתא, או לקבלת סכום נמוך יותר במשכנתא ועד לפסילת זכאותכם לקבלת משכנתא מהבנק.
6. קבלת אישור עקרוני למשכנתא
מומלץ לקבל אישור עקרוני מהבנק למשכנתא עוד בטרם חתימתכם על החוזה. סירוב לקבלת משכנתא לא מבטל את החוזה לאחר חתימתו.
בכל הסכם מכר סטנדרטי לרכישת דירה, בין אם מקבלן ובין אם דירת יד שנייה, קיים סעיף האומר כי במקרה בו הרוכש אינו מקבל משכנתא הוא אינו זכאי לבטל את ההסכם.
אם הבנק לא יסכים להעניק לכם משכנתא או יעריך ששווי הדירה נמוך משוויה בעסקה ויציע משכנתא נמוכה יותר, יעמדו בפניכם שתי אפשרויות: (1) לגייס יותר הון עצמי או (2) להפר את החוזה ולשלם למוכר 10% פיצוי משווי העסקה.
זוהי סיטואציה שיכולה להימנע מראש, עוד בטרם החתימה על ההסכם, אם מבקשים אישור עקרוני למשכנתא ובכך למנוע סיטואציות לא נעימות.
השלבים שלאחר החתימה על ההסכם:
שלב 1 - רישום הערת אזהרה (באם הנכס רשום בטאבו)
מיד לאחר החתימה על החוזה, עוד בטרם יועבר התשלום הראשון לידי המוכר, יש לרשום הערת אזהרה בטאבו. רישום ההערה נועד להעניק לכל אחד מן הצדדים בעסקת הנדל"ן מעין שקט נפשי ובטחון מבחינה משפטית. כלומר, לאחר רכישת הדירה או הקרקע ולאחר רישום הערת אזהרה בטאבו - לא יוכל בעל הנכס לעשות עסקה נוספת עם רוכש אחר, ללא אישורכם והסכמתכם. במידה והוא ינסה לעשות זאת, הטאבו לא יאפשר את השלמת העסקה מכיוון שקיימת הערת אזהרה לטובתכם וכך למעשה הנכם מוגנים מפני סיכונים.
שלב 2 - פריסת תשלומים
עורך דין המתמחה בליווי עסקאות בנדל"ן ידאג עבורכם ללוח תשלומים המתאים ביותר עבורכם. להלן חלק מהעקרונות לקביעת לוח התשלומים:
- תשלום ראשון ישולם במעמד חתימת חוזה רכישת הדירה. גובה התשלום הראשון המומלץ הוא 10%-15% משווי העסקה.
- תשלום מלוא ההון העצמי בטרם תשלום יתרת התמורה מכספי המשכנתא. השאיפה שתשלום זה יסלק את המשכנתא של המוכר, באם יש.
- התאמת לוח התשלומים לכספים שיתקבלו מעסקאות אחרות (אם הרוכש מוכר דירה וקונה אחת אחרת או אם המוכר מתכנן לקנות דירה חדשה).
ההבדל בפריסת תשלומים דירה יד ראשונה מקבלן לעומת בקניית דירה יד שנייה
קניית דירה מיד ראשונה מקבלן קבועה בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974. החוק קובע כי על הקבלן אסור לקבל תשלום מעבר ל-7% משווי העסקה, ככל ועוד בטרם אושר ליווי בנקאי לפרוייקט. אם כספי הקונה מובטחים בערבות בנקאית או תעודת ביטוח, הקונה לא ישלם מעבר לטבלה שנקבעה בהתאם להתקדמות הבנייה
שלב 3 - מסירת חזקה
מועד מסירת החזקה בדירה נקבע על ידי שני הצדדים בחוזה המכר. הטכניקה המשפטית הנהוגה אינה מתנה את תשלום יתרת התמורה ברישום הדירה בטאבו על שם הרוכש, לא במסירת החזקה ובמסירת המסמכים הדרושים לשם רישום הזכויות על שם הרוכש לידי בא כוחו.
ככל ואין בידי המוכר במועד מסירת החזקה את כל אישורי המיסים הדרושים לשם העברת הדירה על שם הרוכש: אישור כי אין חוב למס שבח ואישור עירייה כי אין חוב ארנונה ו/או היטל השבחה, אזי התאם להוראות ההסכם מועבר חלק מסכום התמורה, כפי שהוסכם בין הצדדים, לחשבון נאמנות שנפתח על ידי בא כוח המוכר וזאת עד לאחר שיומצאו האישורים.
מסירת חזקה פיזית ומסירת חזקה משפטית - יש להבחין בין מסית חזקה פיזית בדירה למסירת חזקה משפטית
פיזית - משמעות מסירת חזקה פיזית בדירה, כשהדירה נקייה מכל אדם וחפץ למעט מחוברים של קבע ומיטלטלין שהוסכם בין הצדדים כ הם מהווים חלק מהדירה הנרכשת.
משפטית - משמעות מסירת חזקה משפטית (קונסטרוקטיבית) הינה מסירת חזקה רעיונות כמו במקרה בו הדירה מושכרת. במקרה כזה לא ניתן למסור את החזקה בדירה פיזית והמסירה הינה משפטית. המשמעות היא שממועד זה הרוכש נכנס בנעלי המוכר בכל הקשור לחובות והזכויות בנכס ואל מול השוכר. במועד זה יש להקפיד שיוסבו כל השיקים והבטוחות (שטרות, ערבות בנקאית או פיקדון) ושנמסרו מוכר מהשוכר בהתאם להסכם השכירות.
הפעולות הנדרשות במועד המסירה:
- עריכת פרוטוקול מסירה הכולל קריאת מוני חשמל, מים וגז.
- העברת מונה חשמל בחברת החשמל.
- העברת חשבון ארנונה ומים ברשות המקומית ובתאגיד המים.
- מסירת מפתח לדירה, מפתחות הכניסה לבניין, לחנייה, לתיבת הדואר ולמחסן.
שלב 4 - רישום הנכס על שם הרוכש
בשעה טובה, לאחר שהעסקה נסגרה והמיסים שולמו, כל שנותר הוא לרשום אתכם כבעלי הדירה בטאבו. רישום הדירה בטאבו יתבצע על ידי עורך דינכם. לצורך הרישום יש להמציא שטר משכנתא מהבנק (במידה ולקחתם משכנתא) ואישור עירייה על היעדר חובות אנונה ו/או היטל השבחה. לאחר הרישום אתם בעלי הדירה באופן רשמי וחוקי. מזל טוב.