הרצח המזעזע של יזם הנדל"ן אלדד פרי העלה שוב שורה של סוגיות לגבי גורל הנושים המרובים שלו ושל החברה, וההשפעה שלו על עתיד קבוצות הרכישה. כעת ייתכן שהרצח יגרום לביטול מכירה של שורה של נכסים פרטיים של משפחתו של פרי, שנועדו לכסות חלק קטן מהחובות שלו.

בעקבות ההסתבכות של פרי, מונו לחברה שני נאמנים, עורכי הדין גונן קסטנבאום ואהוד גינדס, שמנהלים את ענייניה בהליך חדלות הפירעון. נגד פרי והחברות שבבעלותו הוגשו תביעות גם על ידי חברים בקבוצות רכישה שהקים לטובת הקמת פרויקטים של אלפי יח"ד, והנאמנים מסרו כי יש 12 קבוצות רכישה שצריך לטפל בענייניהן.

פרי הותיר אחריו אישה ושבעה ילדים. על רקע הליך פשיטת הרגל שבו היה מצוי פרי, הנאמנים שמונו היו אמורים גם למכור את נכסיו הפרטיים, בהם ביתו הפרטי ברחובות שעוקל (שוויו הוערך בבית המשפט לפני כשנה בכ-7 מיליוני שקלים, דירה נוספת ברחובות, השקעות פרטיות, חסכונות, קרן פנסיה ועוד) כדי לשלם את חובותיו. משפחתו של פרי הייתה אמורה לשאת בתוצאות הכלכליות לצדו.

אלא שמותו הבלתי צפוי של פרי משנה את התמונה.

על פי החוק, בהיעדר צוואה, זכות הראשונים בירושה מתחלקת שווה בשווה בין בן הזוג של הנפטר ובין ילדיו של הנפטר. בן הזוג מקבל מחצית מן הירושה, והילדים מתחלקים שווה בשווה במחצית הנותרת. מיד לאחר הרצח, ביקשו הנאמנים לדחות את מימוש מכירת הבית הפרטי.

"חברה עסקית מגנה על בעלי המניות שלה", מסביר עו"ד נוריאל אור, מומחה למקרקעין שעוסק גם בקבוצות רכישה. "אלא אם הוכח שבעל מניות רימה, הונה אישית, אבל השתמש בחברה לטובת ההונאה. זו הטענה, לכאורה, של המשקיעים במקרה של פרי. זה מה שאייפשר לכאורה לנאמנים, להחזיר חובות גם מהעיזבון שלו – נכסיו האישיים".

אבל גם במקרה של הנכסים האישיים, בעקבות מותו, המימוש שלהם הופך לבעייתי, טוען אור. "אם במקרה של נכסי החברות שהיו בבעלותו, הנושים המובטחים, כמו בנקים, מקבלים 100% מהחוב והשאר את מה שנשאר, כשהרוב מקבלים רק חלק קטן מהחוב, הרי שבמקרה של נכסיו הפרטיים, לאחר מותו, יש לאלמנה זכויות של 50% בהם וכנראה גם לילדים יש זכויות. כדי לקחת ממנה את הזכויות שלה, התובעים יצטרכו להוכיח שהייתה שותפה אקטיבית בהונאה, לכאורה. בעיקרון, היא בהחלט יכולה לטעון שמגיעה לה מחצית הזכויות בכל הנכסים הפרטיים שלו".

רצח יזם הנדל"ן אלדד פרי  (צילום: פלאש 90)
זירת הרצח | צילום: פלאש 90

סוף עידן קבוצות הרכישה?

מעבר לסיפורו האישי של פרי, הרצח העלה שוב למודעות את נושא קבוצות הרכישה למגורים. קבוצות הרכישה נולדו באמצע העשור הראשון של שנות ה-2000 במטרה להתמודד עם מחירי הדיור הגבוהים, כשהציעו למצטרפים אליהן לחסוך כ-20% ואף יותר ממחיר דירה דומה בשוק.

ואולם, בשנים האחרונות קבוצות הרכישה הן תופעה שהולכת ודועכת. על פי נתוני הלמ"ס ב-2020 היו 1,299 התחלות בנייה של קבוצות רכישה מתוך 51,600 התחלות בנייה, רבע אחוז בלבד. לשם השוואה, ב-2011 הוו קבוצות הרכישה כ-9% מהתחלות הבנייה (ב-2008-9 אף יותר).

הסיבות העיקריות לדעיכה הן ההתאמות שביצעה המדינה במיסוי קבוצות רכישה לדירות מקבלן, ומקרי השערוריות מהשנים האחרונות– די לציין את ענבל אור, יונייטד שרונה ואלדד פרי, שלחברותיו מונו כונסים כבר לפני כשנה.

לדברי אוהד דנוס, מומחה נדל"ן ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, "הרצח של פרי ירתיע עוד אנשים מלהיכנס לקבוצות רכישה גם משום שמדובר כאן בפלילים. התחום כשלעצמו ספג לא מעט מכות, כשזה החל עם ענבל אור, אבל בעיקר לאור השינויים במיסוי שחלו בקבוצות רכישה. לאחר לחץ של התאחדות הקבלנים, הותאמו תנאי המיסוי (מע"מ על הקרקע ומס רכישה, בעיקר) בקבוצת רכישה לאלה של רכישת דירה מיזם/קבלן".

קבוצות הרכישה הוקמו בשם החיסכון, כשקבוצות אנשים שמכירים זה את זה הקימו קבוצת רכישה לצורך הוזלת עלויות. יזמים זריזים (חברות בנייה, עורכי דין, מתווכים וגם אנשים פרטיים חרוצים, ובעיקר צעירים מסתבר) זיהו את הייתרון בארגון קבוצות רכישה, כשהם גובים עמלת ניהול של כ-5% משווי הדירות בדרך כלל, ו/או מקבלים דירה בפרויקט, כשלא פעם מדובר בדירה הטובה יותר, למגינת לבם של חברי הקבוצה. בנוסף, אם קבוצות רכישה החלו בקרב קבוצות שהכירו את שכניהם לעתיד, בקבוצות הרכישה החדשות כבר לא יכולת לדעת מי יהיו השכנים.

 כי קיימים עוד מקרים רבים שלא הגיעו לפרסום בתקשורת, וכי מאות תביעות על קבוצות רכישה נדונות בשנים האחרונות בבתי המשפט.

פרוייקט של יזם הנדל"ן אלדד פרי
פרויקט של פרי

חישוב לא נכון של עלויות וחמדנות של מארגנים

כאשר קבוצת רכישה מתארגנת על קרקע מותרת לבנייה, פרויקט יכול לקום בתוך שנתיים שלוש. ברגע שמתחילים הליכים תכנוניים (לא פעם כשמארגנים רוצים להוסיף יחידות דיור כדי להגדיל רווחים), הזמן מתארך לחמש ושש שנים. אז המשתתפים מתחילים לאבד סבלנות ודורשים החזר של דמי הרישום.

 "הבעיה מתחילה כשהפרויקט נקלע לקשיים, עקב חישוב לא נכון מראש של העלויות, או כמו שהיה אצל ענבל אור", אומר דנוס. לפי החלטת בית המשפט על פירוק חברת "אור סיטי", הציגה אור דו"חות לפיהם הניסיון שלה להקים פרויקט מגורים יוקרתי בשכונת בבלי בתל אביב עלתה לה 25 מיליון שקל. 11 מיליון היא שילמה לבעלי הקרקע על אופציית רכישתה, כדי שישמרו לה את זכות הראשונים לרכוש את הקרקע ב־211 מיליון שקל. היעד הכספי הגבוה דרש גיוס מהיר של רוכשים רבים, ואור יצאה במסע יחסי ציבור אגרסיבי שעלה 14 מיליון שקל. בעלי הקרקע לא היו מוכנים לחכות (לאחר שתי דחיות) לאור עם אופציית רכישת הקרקע, ומכרו אותה למשפחת כוזהינוף. אור החזירה את כספי הרישום למי שנרשם לפרויקט. ההסתבכות שלה החלה כשרצתה למשוך כספים מפרויקטים אחרים לכיסוי החוב של בבלי, כולל כספי נאמנות – הכספים שנגבים מדמי הרישום בפרויקטים ומופקדים בנאמנות.

פרויקט נוסף שהסתבך היה של קבוצת "יונייטד שרונה" (על קרקע בה הייתה ממוקמת רשות השידור בתל אביב). הבעיה הייתה במחירים הנמוכים ריאלית שהבטיחה ההנהלה לחברי הקבוצה. הפרויקט נקלע לגירעון, ולא היה ברור אם יתממש. לאחרונה הועבר הפרויקט לניהול קבוצת ב.ס.ר, כדי לממשו חברי הקבוצה נאלצו להוציא עוד מאות אלפי שקלים מכיסם (כל אחד).

יש איפה לבנות?

עו"ד נוריאל אור (צילום: shmulik &sinay, יחסי ציבור)
עו"ד נוריאל אור | צילום: shmulik &sinay, יחסי ציבור

"הקושי הוא לרוב בהתחלה, ברכישת הקרקע," מסביר עו"ד אור. יש אפילו מקרים, מציין עו"ד אור,  שיזמים/מארגנים מציעים את הקרקע (כמו במקרה של "אדמה") עוד לפני שקיבלו עליה אופציה בכלל. "היזם מבקש 50-100 אלף שקלים דמי הרשמה ואומר למשקיעים שהכסף יופקד בנאמנות. לא תמיד הכסף מופקד בנאמנות," הוא אומר, "אלא הוא מוצא את דרכו לחברה של היזם, מבלי שהמשקיעים שמים לב לכך. זו בפירוש הונאה. בעצם הוא מוכר להם חלום עם הבטחה לדירה במחיר מופחת משמעותית. אבל המשקיעים לא פעמים רבות לא שמים לב שההסכם עמם מלא הסתייגויות. בניגוד לקבלן שמבטיח מפתח לדירה, חברי קבוצת רכישה הם היזמים, ולא מובטח להם מפתח. לעומת רכישה מקבלן שנותן ערבות חוק מכר, אין ערבות כזאת בקבוצות רכישה".

עם זאת, מסייג עו"ד אור את דבריו, "יש להדגיש, כי במקרים רבים, אם יש מארגן טוב והגון, עדיין אפשר להרוויח מרכישת דירות בקבוצת רכישה".

אז איך אנחנו יכולים להיזהר?
דנוס: "אם מחיר הקרקע גבוה ומחיר הדירה זול באופן בו המתמטיקה אינה מסתדרת - לא לגעת. אם כבר עשינו עסקה לדאוג להתייעץ בעורך דין ובשמאי מקרקעין שיבדקו מה מתכננים המארגנים מישורים המשפטי והשמאי וכמה זמן יארך התהליך; לדאוג לקבלת בטחונות מספקים על כל הכסף שמעבירים וזאת, במקביל להעברתו".

עו"ד אור עמד בעצמו בראש קבוצת רכישה בתל אביב לבניין בן 28 יחידות דיור, והוא מספר כיצד ניתן להסתבך במהלך הפרויקט: "כשיצאנו לדרך לפני מספר שנים, הובטחה דירת 3 חדרים, 60 מ"ר, במחיר 1.45 מיליון שקלים. הבנייה בפועל החלה ב-2019, ואז הסתבר שעלויות הבנייה התייקרו. המשתתפים היו צריכים להוסיף 200 אלף שקלים כל אחד. בסופו של יום שילמו משתתפי קבוצת הרכישה 1,65 מיליון שקלים לדירה. היום הדירות האלה שוות בשוק כ-2.1 מיליון שקלים.

הם לא היו מרוויחים אותו סכום אם היו קונים את הדירה מקבלן, כי מחירי הדירות עלו ממילא?
"כנראה שכן, ואפילו עם יותר ביטחון והרבה פחות כאבי ראש," מודה עו"ד אור.