שוק הדירות בארה"ב במיתון: נתונים חדשים מארצות הברית מעידים על מגמה מתמשכת, שעשויה להגיע לבסוף גם אלינו. לפי סקירה שפרסם ארגון המתווכים האמריקני, מכירתם של נכסי יד שניה נמצאת בשפל של 12 שנים, וקצב עליית מחירי הדירות הוא האיטי ביותר שנמדד מאז פרצה מגיפת הקורונה.
המיתון הזה הוא תוצאה ישירה של מדיניות הריבית שמנהיג הפד, הבנק המרכזי האמריקני. בדומה לבנק ישראל, הפד העלה את הריבית במהירות, מה שמקשה על האמריקנים לקחת משכנתאות. את ההשפעות כבר רואים בשטח, לכל אורכה של ארצות הברית. מכירתם של נכסים קיימים ברמה הפדרלית צנחה ב-1.5% בחודש דצמבר, ומספר יחידות הדיור שנמכרו היה הנמוך מאז נובמבר 2010.
מכירות יחידות הדיור הקיימות נמצאות בירידה זה 11 חודשים, התקופה הארוכה ביותר של ירידות מאז שנות ה-80. בהסתכלות שנתית, מכירת בתים צנחה בארצות הברית בכ-18% ב-2022, הירידה החדה ביותר מאז 2008. אורי גרינפלד, האסטרטג הראשי של פסגות בית השקעות, מזהה מגמה דומה גם בישראל: "בדומה לארצות הברית, בנק ישראל מעלה את הריביות וזה משפיע גם על האפשרות של הישראלים לקנות דירות, וגם על האפשרות של הקבלנים לבנות אותן. גם כאן, אנחנו רואים האטה בעליית מחירי הדירות, האטה בעסקאות, והאטה בלקיחת המשכנתאות".
"בישראל ההשפעה מתונה יותר מבארה"ב"
כלכלנים בכירים בארה"ב מעריכים כי בעקבות כך, מחירי הבתים במדינה יאטו ואף יירדו ב-2023, הודות לכמות המוגבלת של בתים למכירה והקושי הגובר לקחת משכנתאות. גרינפלד טוען כי גם אם התהליך יגיע לישראל, הוא יתרחש בעוצמה פחותה יותר. "אם הייתי צריך להעריך איפה תהיה ירידה, זה גם בארצות הברית וגם כאן. עם זאת, אם מחדדים ושואלים איפה הירידה תיעצר קודם? זה יהיה כאן בישראל".
עניין ההיצע הוא מאוד משמעותי למחירי הדיור. ב-2022 הגיע מספר השיווקים בארץ לשיא, 70 אלף יחידות דיור בשנה, זאת לעומת ביקוש של כ-55-60 אלף יחידות דיור בשנה. מה שמוביל לירידת מחיר, הוא שמספר האנשים שמסוגלים לרכוש דירה מצטמצם, ונוצר פחות ביקוש על אותו היצע. עם זאת, אם במהלך הזמן הקבלנים מגיבים ועוצרים את הבנייה, הבאר הזו תתייבש, וההיצע יחזור להיות נמוך ביחס לביקוש. אז - המחירים יחזרו חזרה למעלה.
אם גרינפלד מעריך כי הירידה תהיה קצרה יותר, אלון קול קרייס, כלכלן מחקר בבנק לאומי, גם מעריך שהיא תהיה מתונה יותר: "להערכתנו, הביקושים לדירות צפויים להמשיך לרדת במהלך שנת 2023, מה שיביא לירידה במספר הדירות שנמכרות ויתמוך בהמשך ירידת מחירי הדירות בארה"ב. זאת, בעיקר על רקע העלייה המחודשת של הריבית על משכנתאות לטווח ארוך, אשר צפויה להמשיך לעלות במהלך החודשים הקרובים עם המשך הידוק המדיניות המוניטרית. גם בישראל העלאות הריבית ממתנות את הביקוש לרכישת דיור, אם כי ההשפעה על הביקוש ועל המחירים מתונה יותר מאשר בארה"ב, לאור גידול אוכלוסין מהיר יותר בישראל ולנוכח היקפים נמוכים יחסית של בנייה למגורים בישראל עד לאחרונה".
מיתון בשוק הדיור עלול להשפיע על המשק כולו
עם זאת, הירידה במחירי הדירות היא לא "גן של שושנים" וטומנת בחובה סכנות גם לרוכשים, וגם למשווקי הדירות. "הסכנה המיידית היא ההאטה בקצב הבניה. אם בונים פחות דירות אז צריך פחות עובדי בניה, פחות חומרי גלם, פחות אנשי מקצוע כמו חשמלאים, קבלני שיפוצים וכו' ופחות מוצרים לבית כמו ריהוט או מוצרי חשמל חדשים", מסביר גרינפלד. "סכנה משמעותית יותר עלולה להיות לסקטור הפיננסי, אם מחירי הדיור יירדו באופן חד ולאורך זמן. אבל מכיוון שאלו עלו בשנתיים האחרונות באופן חד, סביר להניח שסיכון זה לא יתממש והיציבות הפיננסית תשמר".
עבור נוטלי המשכנתאות, ההחזרים הופכים יקרים מחודש לחודש, ונוצר חשש שלא יוכלו לעמוד בנטל. גרינפלד מעריך שבמקרה כזה, הבנקים יאלצו להתערב: "הניסיון מראה שבתקופות של ריבית גבוהה משקי הבית מעדיפים לצמצם בהוצאות אחרות ועדיין לעמוד בהחזרי המשכנתא כשבנוסף, הבנקים מקלים בדרך כלל על משקי הבית למשל על ידי פריסת התשלומים לתקופה ארוכה יותר. לכן, הסיכון של גל דיפולטים בשוק המשכנתאות ומשבר פיננסי שעלול להיווצר כתוצאה מכך נראה נמוך מאוד".