כולם מבינים שאירופה פתחה בעצם את השערים לגיהנום של עצמה

מחירי שכר הדירה המאמירים בישראל ודרישות הסף של המשכירים ממשיכים לסמן  את שוק השכירות בישראל כבעיה ממשית, לאחר שצעירים ומשפחות רבות מתקשים לעמוד במחירים. גם הרגולטור, שנדרש פעם אחר פעם  להגדיל את היצע הדירות כדי שחלקם ישמשו להשקעה והשכרה, ומתקן תקנות חדשות לטובת השוכרים והמשכירים – לא ממש עוזר להוריד את המחירים.

מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני נדל"ן מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.

לונדון

אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות, הפעם בעזרתה של דנה אבן-חן, מנכ''לית ומייסדת Easy LandOn Ltd, חברה ליעוץ ותמיכה ברילוקיישן לאנגליה.

שכר דירה ממוצע בלונדון

שכר דירה ממוצע בלונדון לדירת 3 חדרים עמד ביולי  2025,  סביב 2,200 ל- 2,300 לירות שטרלינג ( כ -10,550-10,100 שקלים). באזורי הפרימיום של לונדון כמו קנזינגטון ו- ווסטמינסטר, שכ"ד נע בין 3,200- 3,600 לירות שטרלינג ( כ -16,500-14,800 שקלים)  ואף צפונה.

 "את לונדון מכנים 'העיר של השוכרים'", אומרת אבן-חן. "כ-50% מהתושבים שוכרים בה דירות למרות שהיא נחשבת לאחת הערים היקרות בעולם עבורם.  המשמעות היא שזוג צריך הכנסה נטו של  4,500 לירות שטרלינג כדי לעמוד בכך, בעוד השכר החציוני ליחיד בעיר מגיע ל - 3,950  לירות שטרלינג".

תקנות לטובת השוכר

חוזים: סוכני הנדל"ן אחראיים על החתימה בין שני הצדדים והם אלו שמספקים את החוזה הגנרי שמפרט את החובות והזכויות של בעל הבית והדייר שנשענים על החוק. 

בעוד כחודש, בספטמבר יפורסמו תקנות חדשות לשוק השכירות בלונדון שיכנסו לתוקפם בתחילת שנת 2026 . אחת התקנות החשובות שיתוקננו היא הקמת גוף בוררות חדש  לשוק השכירות שייקרא: נציב תלונות לשוכרים ומשכירים במגזר הפרטי ותפקידו יהיה לספק פתרון מהיר, חינמי ומחייב לסכסוכים בין שוכרים לבעלי דירות, ללא צורך בפנייה לבית המשפט.

"נכון להיום, חוזי השכירות באנגליה הם ל-6 או 12 חודשים" אומרת אבן-חן. עם זאת תקנות חדשות שעומדות להיכנס בקרוב יורו כי חוזי השכירות לא יהיו לתקופת זמן מוגבלת וכל החוזים יהיו תקופתיים (ללא תאריך סיום מוגדר). שוכרים יוכלו לסיים את החוזה בכל עת שיחפצו עם הודעה מוקדמת של חודשיים מראש וזה אומר שגם אם לא מחדשים חוזה, הדייר רשאי להישאר. למעשה, החוק קובע שהחוזה לא מסתיים והדייר ממשיך 'לגור לנצח' עד שיבחר לעזוב בעצמו או פינוי באמצעות התראה מראש".

בעלי דירות יוכלו להעלות את שכר הדירה פעם בשנה בלבד, ובכפוף לעליית שיעור האינפלציה השנתי. השוכרים יוכלו לערער על העלאות בלתי סבירות של שכר הדירה בפני נציב התלונות לשוק השכירות.

תחזוקה: "הסטנדרט בשוק אומר שגם בית לא מרוהט ראוי להשכרה" מסבירה אבן-חן. "האבזור המינימלי שבעלי דירות מספקים כולל תנור, כיריים, מכונת כביסה, מקרר ופריזר".

"בית שמוגדר שאינו ראוי למגורים הוא בית שאין בו מערכת חימום עובדת ואז בעל הדירה צריך לפצות את הדיירים או להחזיר שכר דירה באופן יחסי או לשכן במגורים זמניים. התיקון לחוק ירחיב את הקטגוריה של מה שראוי למגורים. אם בעלי דירה לא יעמדו בקריטריונים, שוכר יכול להתלונן והעירייה תיתן קנס".

"בנוסף, שוכרים יכולים לבקש להחזיק חיית מחמד בדירה ובעלי הדירות לא יוכלו לסרב ללא סיבה מוצדקת. בעלי דירות יוכלו לדרוש ביטוח נזקי חיות מחמד בכדי לוודא שהם לא עושים נזקים בנכס".

פיקדון וערבויות: נהוג לדרוש ערב בעל כושר השתכרות גבוה עבור שוכר שאין לו היסטוריית אשראי בריטית מספקת כמו סטודנטים, זרים, וצעירים. אם לשוכר אין ערב מתאים, נכנס לתמונה שוק מפותח של חברות ביטוח שכר דירה שמשמשות כערבות פרטיות לשוכר.

"הדייר שם פיקדון בגובה של 5 -6 שבועות שכר דירה בלבד, הפיקדון מוחזק בחשבון נאמנות או במערכת ממשלתית, כך שזה מונע מבעל הדירה 'להעניש' את הדייר, וכל ויכוח על תיקונים נעשה תחת שיפוט צד שלישי. הפיקדון מוחזר תוך עשרה ימים מהרגע שהשוכר והמשכיר הגיעו להסכמות על נזקים" היא מסבירה.

בדיקות דיירים: בלונדון תהליך קבלת שוכר הוא מחמיר ומובנה. על מנת לסנן דיירים בעייתיים, יש שבעה  שלבים ביורוקרטיים שהדייר צריך לעבור לפני קבלת המפתחות לנכס.

"שלבים אלה נועדו לסנן דיירים שיש להם פוטנציאל להיות בעיתיים כי מבחינה חוקית מאוד קשה לפנות דייר מנכס גם אם הוא לא משלם", מסבירה אבן-חן. "את כל הבדיקות מבצעתה סוכנות הנדל"ן, כך שלבן אדם הרגיל קשה 'לתחמן' את המערכת".

שלב ראשון ושני: הדייר מחליט שהוא רוצה את הדירה ונותן הצעת מחיר על בסיס שכר הדירה שפורסם. בעל הדירה מקבל מספר הצעות ואז הוא מחליט עם מי הוא רוצה לעבוד. השוכרים מקבלים מראש את טיוטת החוזה ללא פרטים מזהים כדי שיהיה להם זמן לעבור על החוזה והוא חייב להיות כתוב בשפה ברורה.

לאחר שנופלת ההחלטה, השוכר שנבחר משלם "דמי זיקה" בשווי של שבוע מהשכר דירה המוסכם, כדי שהנכס יוסר מהשוק והדירה תישמר לשוכר. בשלב זה בעל הדירה מפסיק להראות אותה לאחרים. אם הדייר מחליט שהוא לא לוקח את הדירה, הכסף הולך לבעל הדירה. הסכום שכבר שולם, יורד משכר הדירה הראשון.

""התיקון שייכנס יאסור על בעלי דירות וסוכנויות לדרוש או לקבל הצעות שכר דירה גבוהות מאוד מהמחיר שפורסם, במטרה למנוע 'מלחמת הצעות' בין שוכרים" אומרת אבן-חן. "כיום, בגלל שיש כל כך הרבה ביקוש מול ההיצע- אז הרבה פעמים צריך לתת מחיר מעל".

שלב שלישי: בשלב זה מתבצעות שתי בדיקות: האחת בדיקה של כתובות המגורים של השוכר ב – 5 שנים האחרונות, כולל קבלת המלצות מבעלי הדירה הקודמים.  השנייה בדיקת יכולת כלכלית הכוללת דירוג אשראי מקומי בריטי.

"אם מדובר בזר ללא היסטוריית אשראי בריטית, מבקשים לראות דירוג אשראי מארץ מוצאו" אומרת אבן-חן. "אם אין ביכולתו לספק דוח אשראי, מחייבים אותו להשיג ערב בריטי או פוליסת ביטוח שכירות או לשלם שכר דירה של חצי שנה מראש. בנוסף, בודקים שההכנסה המשותפת של משק הבית היא פי 2.5-3 מינימום בברוטו השנתי שלו משכר הדירה השנתי:.

שלב רביעי: בודקים שלמי ששוכר את הנכס יש זכות חוקית מבחינת רשויות ההגירה לחיות בבריטניה. ויזת תייר אינה מאפשרת את הזכות לשכור נכס בבריטניה.

שלב חמישי: שלב החוזה וחתימה עליו. חוזה גנרי שמהווה את הזכויות והחובות של הדיירים ע"פ חוק.

שלב שישי: העברת התשלום בהתאם למה שנקבע בחוזה, מתן הפיקדון והערבות.

שלב שביעי: בדיקת ריהוט ואבזור שנמצאים בבית וצ'ק אין. כלומר מעבירים את המפתחות לשוכרים. "לפני שהדייר נכנס לדירה, בדיקת תקינות של חשמל, גז וגלאי עשן".

שלב שביעי: חתימה- לאחר שכל השלב הביורוקרטי הושלם, חותמים הצדדים על חוזה סטנדרטי. 

פינוי שוכר: שוכרים יכולים לסיים את החוזה בכל עת שהם חפצים בכך בהתאם להודעה מוקדמת של חודשיים מראש. במידה והדייר לא משלם שכר דירה, בעל הדירה יכול להגיש לבית המשפט בקשת פינוי, אלא שהתהליך ארוך מאוד.  בנוסף, קיים איסור על פינוי דיירים בחלק מחודשי החורף הקרים והרשויות מבקשות מבתי המשפט להימנע מפינויים סביב חג המולד.

"מרגע פניית בעל הדירה לבית משפט ועד לפינוי בפועל זה יכול לקחת כ -25 שבועות (כחצי שנה), עקב עומס במערכת. לכן בעלי בית משתדלים מראש לסנן דיירים 'טובים'. אם דייר מפונה בצו שופט עקב אי-תשלום, הדבר אף יירשם לו כרישום אשראי שלילי למשך 6 שנים – סנקציה מרתיעה", היא אומרת. 

יחד עם זאת אומרת אבן-חן, החוק החדש מבטל את האפשרות של בעלי דירות לפנות שוכרים ללא סיבה מוצדקת, אלא רק במקרים מוגדרים כמו מכירת הנכס או לשימוש עצמי, עם התראה מספקת, ובכפוף להוכחות מתאימות.

דמי תיווך: באנגליה, מאז 2019 חל איסור מוחלט על גביית דמי תיווך מהשוכר – המתווך מקבל עמלה רק מהמשכיר. עובדה זו חוסכת כמה מאות ליש"ט לשוכרים.

תקנות נוספות לטובת השוכר:  

הגבלת דרישת תשלום מראש: לפי החוק החדש, במהלך בדיקות השוכרים בעלי דירות לא יוכלו לדרוש תשלום שכר דירה מראש מעבר לחודש אחד. "שוכרים עדיין יכולים להחליט לשלם דמי שכירות מראש אבל זה לא יהיה חלק מהחוזה", היא אומרת.

הקמת מאגר ממשלתי לרישום בעלי דירות: בעלי דירות יהיו מחויבים בחוק להירשם כמשכירים ובנוסף לרשום כל נכס בבעלותם במאגר, ולא יוכלו להשכיר או לשווק נכס מבלי להירשם. כך השוכרים יוכלו לאמת את זהות בעל הדירה ולהימנע מהונאות

Airbnb  וסאבלט

"בלונדון קיימת תקנה ייחודית: השכרה לטווח קצר של נכס מגורים מוגבלת ל-90 יום בשנה ללא היתר מיוחד", אומרת אבן חן. "פלטפורמת Airbnb אף אוכפת זאת טכנית".

"המטרה היא למנוע הפיכת דירות בעיר למלונות פיראטים, ולכן אחוז גדול של השכרה בלונדון היו בעבר דירות Airbnb אבל מאז הקורונה, בגלל שלא היו דירות להשכרה, הם עברו להשכרה ארוכת טווח".

מהגרים ומשקיעים ישראלים

"ישראלים צריכים להבין שבלונדון אין הרבה בריטים. זו עיר של מהגרים. הבריטים השורשיים שאת רואה בסרטים גרים יותר בפרברים, אז יש כאן תמהיל מאוד ברור ומעורבב של מהגרים. במרכז העיר מתגוררים סטודנטים, אלה עם ויזות זמניות ותיירים. אין הרבה בריטים שמתגוררים במרכז העיר".

"בלונדון  קיימים אזורים שלמים שנחשבים של מוסלמים בלבד וכולם יודעים שלא נכנסים אליהם, בעיקר בשכונות כמו קילבורן, וואייט צ'אפל, אדג'וואר רוד, ניסדן ועוד. גם משכנים אותם בדיור ציבורי ואז את רואה בשכונות שלהם בעיות של פשע והזנחה כי פחות חשובה להם האסתטיקה, הניקיון ופינוי הזבל ברחובות, מה שמוריד את ערך הנדל"ן משמעותית.

"אבל חשוב לזכור שמוסלמים יש בכל מקום והם מגיעים מכל מדינות, ונמצאים גם בשכונות של יהודים. אין סיכוי לא לראות אותם. מצד שני הגיעו לבריטניה המון מוסלמים משכילים. חלק גדול מהרופאים מגיעים מפקיסטן והודו שיכולים להרשות לעצמם לגור איפה שהם רוצים. לא כולם מגיעים מרקע של עובדי כפיים".

הרשתות החברתיות שלנו מוצפות במה שקורה בלונדון ובכלל בערי אנגליה וזה מעציב עד מפחיד: הפגנות אלימות ברחובות, תפילות מוסלמים ברחובות ובכל מקום בעיר, ראשי עיר מוסלמים. איך אתם הישראלים מסתדרים עם זה?

"תראי, המצב מול האנטישמים תמיד היה ברקע  ועכשיו הוא יותר על הקצה. הרוב המכריע לא מעורב, ואלה שבעדנו שקטים ולכן לא שומעים אותם. אני יכולה לספר לך שלפני שבועיים מישהי חיפשה לעבור דירה באופן דחוף כי היא גרה בעיירה סופר פלסטינית מוסלמית והיא אמא עם ילדים וניתקו לה את המים כי היא 'מרעיבה ילדים בפלסטין'".

"בריטניה היא מדינה חילונית ואני חושבת שאם ינסו להנחיל חוקי שריעה אז לא יתנו להם. אבל אם תהיה פה הגירה מוסלמית ממדינות ג'יהאדיסטיות, אנחנו מבינים שזה יהיה לא פשוט. כן יש בריטים שמפריע להם שראשי ערים מוסלמים השתלטו על ערי בריטניה. מרגיש להם שהאיסלם השתלט על המדינה החילונית שלהם".

"פעם ראשונה שצפיתי בהפגנה של בריטים נגד התפשטות האסלם, צעקו שם Britaniastan we don’t want  , אבל כל מה שאת רואה וכל מי שקשור להפגנות – שום דבר לא מנהל עיר גדולה כזאת ביום יום ואם את לא מסתובבת באזור ההפגנות, אין שום דרך לדעת שהפגנה כזאת קרתה".

"כשהפרו פלסטינים עושים הפגנות, אז יש נוכחות משטרתית מטורפת כדי להבטיח שהם לא מפרקים את הרחוב כי משתתפים בה הרבה ברדקיסטים. חלק גדול מהמשתתפים זה אנרכיסטיים כי באישור חופש הדיבור מרשים לעצמם להיות אלימים שקופצים על העגלה . אין דרך לזהות אותם כי הם רעולי פנים אז הם מנצלים את זה ועושים ונדליזם, חלקם שיכורים ויש ביניהם שעל הדרך הם בוזזים חנויות בשם חופש הביטוי".

"כולם מבינים שאירופה פתחה בעצם את השערים לגיהינום של עצמה. בשוודיה למשל  יש אזורים שהמוסלמים הם הרוב והמשטר פוחדת להיכנס לשם. זה עניין של זמן עד שיהיה גרוע יותר גם כאן".

"מצד אחד כייף לחיות כאן כי את לא צריכה להיות מחוברת לחדשות שלהם. אגב החדשות שלהם משעממות נורא. מגישי החדשות שלהם חמורי סבר, הכל זז לאט. העיתונות הכתובה חזקה הרבה יותר מזו המשודרת. מצד שני אנחנו מחוברים לחדשות בארץ ומאוד מודאגים".

"אני כן רואה הרבה סממנים מוסלמים ברחוב מכל מיני ארצות. אבל אנחנו הישראלים לא חוששים לדבר עברית, אני הולכת להפגנות של הקהילה הישראלית, מסתובבת עם מגן דויד, סיכת חטופים וזה אף פעם לא הגביל אותי. אני מסתובבת עם הילדים ומדברת איתם בעברית".

הישראלים מתרכזים בשכונות משל עצמם בלונדון? שוכרים דירות מאחד לשני?

"הישראלים נמצאים בגדול בכל שכונה אבל בעיקר מתרכזים בצפון לונדון, באזורים יוקרתיים יותר ולאורך הקו השחור של הרכבת- זה תל אביב הקטנה בלונדון. הם מחפשים מסגרות חינוך טובות, שתהיה שכונה טובה, חבר'ה ישראלים סביבם, נחיתה רכה, ילדים דוברי עברית בבתי ספר. אם הם מגיעים לכאן בזוגות או בבודדים, אז הם רוצים מקום להסתובב בו עם תחושת ביטחון".

"צריך לזכור שאנחנו ממש מיעוט פה בלונדון ואנחנו פחות בולטים גם במראה החיצוני שלנו וגם מבחינה תרבותית. בנוסף יש הרבה ישראלים שבאים לפה ורוצים היטמעות, קרוב לעבודה, ללימודים וגרים באזורים לא ישראלי מבחירה".

מה ישראלים שמגיעים לחיות באנגליה צריכים לדעת  על הקודים התרבותיים של  האנגלים?

לבריטים יש משפט קשה: it is what it is כלומר מצד אחד אלה אנשים שמקבלים את המצב כפי שהוא ופחות מתעמתים, אין להם את כל האכלו לי שתו לי. אבל בדברים מפגרים כמו השכן הוציא את הפח החוצה לא ביום הנכון או החתולה נכנסה לחצר שלי שם ישקיעו את המשאבים שלהם ומיד יכתבו מכתב לעירייה. הם ישקיעו מאמץ בדברים היומיומיים הטרחניים. לעומת זאת, אנחנו הישראלים מהר מאוד הפיוז קופץ החוצה. אנחנו מאוד פרואקטיבים לשנות את המצב שלנו והבריטים פחות".

מה ישראלים צריכים לדעת על שוק השכירות הבריטי כדי להשתלב פה?

"בגלל שרוב עסקאות השכירות עוברות דרך סוכנויות נדל"ן, אז הן רוצות לסגור עסקה ולא מעניין אותם פוליטיקה. בעיר כמו לונדון יש הרבה מהגרים וזה שוק נדל"ן כל כך חזק, אז לא מציאותי להפלות על רקע זרות. כי יש פה יותר זרים מאשר מקומיים, אז חייבים להשכיר לזרים".

"בדרך כלל כששולחים הצעה לבעל דירה, השוכר לא צריך לספר מאיפה הוא מגיע ואיזה דרכון הוא מחזיק. לא שואלים מה הלאום ואין דעה קדומה. מקבלים את כל ההצעות ובוחנים אותן על סמך קריטריונים של שיקולים שקשורים לבית עצמו ולפרופיל של הבן אדם: במה הם עובדים, האם מקום עבודה מובטח או זמני. ההמלצה היא  לא לעשות עסקאות פרטיות בגלל שזה שוק מאוד פרוץ וכדאי לעבור דרך סוכן נדל"ן".

"היום המדיניות הממשלתית היא שיהגרו לבריטניה אנשים שיכולים לתרום לכלכלה. מגיעים אנשים עם השכלה, רמת הכנסה ויכולת כלכלית גבוהה יותר, עם הצעות עבודה טובות יותר אז קל להם להציע לבעל הדירה מחיר גבוה יותר וזה גם תורם לעליית המחירים".

מה קורה בישראל?

"בלונדון הביקוש לדירות שכורות גבוה ובהתאם לכך גם המחירים. לכן, לשכור דירה בלונדון זה דבר לא פחות מסובך מאשר לשכור דירה 'נחשקת' בלב תל אביב", אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט. "השוכרים לרוב עוברים תהליך ארוך של בדיקות וראיונות עם המלצות. עם כל הבעייתיות של שוק השכירות הישראלי, לא הייתי רואה אפשרות לתהליך כל כך מסובך בישראל – ולכן כאן בארץ הבדיקות והליך הסינון שעורכות חברות דומות הוא פשוט יותר".

"צד חיובי נוסף של שוק השכירות הישראלי על פני זה הבריטי הוא שבישראל קיים היצע רחב של דירות חדשות ומשופצות. בלונדון יש הרבה דירות ישנות ומטבע הדברים, וכמו בכל אזור ביקוש – לא תמיד יש הכרח מצד בעלי הדירות לשפץ".

"מצד שני בריטניה מאמצת עכשיו בחקיקה את מה שראינו באוסטרליה וזה הקמת גוף בוררות משפטי חדש לשוק השכירות הפרטי שמייתר את הצורך להגיע עד לבית המשפט, ומאפשר פתרונות מהירים בסכסוכים בין שוכרים למשכירים. זאת בזמן שבישראל הנושא, ובעיקר הפינוי של דיירים סרבני פינוי ותשלום, הפך להיות מכת מדינה – שגובה מהמשכיר זמן רב והפסדים. בית דין ייעודי או מנגנון בוררות ציבורי כזה יכולים לקצר הליכים ולחסוך זמן וכסף".

"בנוסף, בבריטניה דיירים נוהגים לשלם פיקדון בסך של בין חמישה לשישה שבועות, והסכום מופקד בחשבון נאמנות ומוחזר בתום השכירות. כאן בישראל, לעומת זאת, מעדיפים לעתים ערבויות בנקאיות, שמכבידות בעמלות גבוהות מאוד על הדייר מצד הבנקים. השוק בלונדון וגם זה הישראלי הראו שקיימים פתרונות מקילים יותר עבור השוכר כמו חברות שמספקות את הערבות הזאת בעצמם".

"כמו כן, מסתבר שגם בלונדון, אחת הערים התיירותיות ביותר בעולם, הגיעו למסקנה שיש להגביל את השכירות קצרת הטווח לטובת זו ארוכת הטווח ושוב אני מקווה שהגורמים הממשלתיים בישראל יקחו זאת לתשומת ליבם ויחלו לפעול בנושא לקראת חזרת התיירים לישראל".

"נקודה אחרונה ולא פחות חשובה – בישראל כמו בבריטניה ויתר ערי שכירות בעולם, אוהבים מאוד חיות מחמד. בעוד שבישראל בעלי דירות הדואגים למצב הנכס, חוששים לעתים לאפשר לדיירים להכניס חיות מחמד ואף עלולים למנוע זאת חוזית, בבריטניה נהוג לרכוש ביטוח המגן מפני נזקים ובכך הבעיה נפתרת ברוב המקרים".