קונים דירה חדשה? הסיכוי להטבת מימון מהקבלן הכי גבוה שהיה כבר שנה וחצי

6,150 דירות נמכרו בחודש ספטמבר, ירידה של כ-21% לעומת אוגוסט, לפי הסקירה החודשית שמפרסמת היום (חמישי) הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. לפי סקירה מקבילה של האוצר, חלק מהירידה נובע מחגי תשרי, אבל גם בהשוואה לשנים קודמות ספטמבר הנוכחי היה חלש במיוחד: מספר העסקאות בשוק החופשי היה מהנמוכים מאז תחילת שנות האלפיים.

לפי נתוני הלמ"ס, מבין הדירות שנמכרו, כ-42.5% היו דירות חדשות וכ-57.5% דירות יד שנייה. מבין הדירות החדשות שנמכרו, כשליש היו דירות בסבסוד ממשלתי (תוכניות דירה בהנחה ומחיר למשתכן). משמעות הנתונים היא שהקבלנים הצליחו למכור כ-1,750 דירות בלבד שלא בסבסוד ממשלתי, ירידה של כ-22% לעומת כ-2,250 דירות כאלו באוגוסט.

במקביל, נתוני הלמ"ס מראים כי מלאי הדירות הלא מכורות שבידי הקבלנים ירד מעט - ב-0.7% - לעומת אוגוסט. לפי הנתונים, מלאי הדירות שבידי הקבלנים עמד בסוף ספטמבר על 85,080 דירות. לא כל הדירות האלו גמורות ומוכנות למסירה, ושיעור ניכר מהן הן דירות שניתנו להן היתרי בנייה.

מבצעי הקבלנים חזרו ובגדול

עם מלאי של יותר מ-85 אלף דירות ומכירות בירידה, הקבלנים חוזרים לכלי שבנק ישראל ניסה לרסן: הטבות מימון. ברוב המקרים מדובר בעסקאות שבהן הרוכש משלם בהתחלה חלק קטן ממחיר הדירה ודוחה את רוב התשלום למועד המסירה, או בהלוואות שהקבלן משלם עליהן את הריבית במקום הרוכש.

סקירת אגף הכלכלן הראשי באוצר מראה שבספטמבר ניתנה הטבת מימון ב-45% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי. את הנתון הציגה כבר בתחילת השבוע סגנית הכלכלן הראשי גלית בן נאים. הנתון מתייחס לחמשת האזורים שהאוצר עוקב אחריהם (המרכז, תל אביב, חדרה, נתניה ובאר שבע), ולעסקאות שבהן המסירה צפויה בעוד שנה לפחות.

שיעור זה של הטבות מימון משקף קפיצה של 15 נקודות אחוז בתוך חודש אחד, לאחר שיעור של 30% בחודש אוגוסט. זהו גם השיעור הגבוה ביותר שנרשם מאז מרץ 2025, ערב כניסתן לתוקף של מגבלות בנק ישראל בתחום, לפני יותר משנה וחצי.

באזור באר שבע, שבו מכירות הקבלנים בשוק החופשי עלו בספטמבר ב-19%, זינק שיעור ההטבות מ-22% באוגוסט ל-58%. באזור חדרה ניתנו הטבות ב-74% מעסקאות הקבלנים. באוצר כותבים שאין בידיהם די נתונים כדי להסביר את הזינוק, אבל מוסיפים שהעובדה שהוא לא מתרכז באזור אחד מרמזת שהתופעה רחבה.

כשהוטלו המגבלות, החשש שהציגו בבנק ישראל היה שרוכשים שדוחים את רוב התשלום למועד המסירה יתקשו להשלים את העסקה, ושהסיכון יתגלגל לקבלנים ולבנקים שמממנים אותם. לכן הודיע המפקח על הבנקים במרץ 2025 על מגבלות על ההטבות, באמצעות הוראת שעה שתוקפה עד סוף 2026. כעת, לקראת פקיעת ההוראה, מקיימים בבנק ישראל עבודת מטה בנושא בדבר הגבלות חדשות.

הדוגמה הבולטת ביותר לזינוק המחודש בהטבות המימון של הקבלנים היא אופקים. בחודשים ינואר-אוגוסט נמכרו בעיר 246 דירות חדשות בשוק החופשי - ירידה של 50% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. בספטמבר לבדו נמכרו בה 129 דירות כאלה, ו-89% מהן נמכרו עם הטבות מימון. המחיר הממוצע של הדירות האלה עמד על 2.05 מיליון שקלים, כ-13,600 שקלים למ"ר. לשם השוואה, הדירות בסבסוד ממשלתי שנמכרו בעיר בחודשים ינואר-אוגוסט נמכרו במחיר ממוצע של כ-8,300 שקלים למ"ר.

אילו דירות נמכרות יותר ואילו פחות?

נתוני הלמ"ס עבור שלושת החודשים האחרונים, יולי-ספטמבר, חושפים יותר על המגמה ארוכת הטווח, ובמיוחד על השינויים בתמהיל הדירות הנמכרות. מבין הדירות שנמכרו בשלושת החודשים האחרונים, כ-42% הן דירות חדשות, וכ-36% מהן בסבסוד ממשלתי.

• בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים - אפריל-יוני - נרשמה בסך הכל ירידה של כ-5.5% במספר הדירות שנמכרו, שהסתכמו בכ-21,750 דירות.
• בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד - יולי-ספטמבר 2025 - הירידה במכירת הדירות ניכרת: מספר הדירות שנמכרו ירד בכ-7%.
• מספר הדירות החדשות שנמכרו ירד בכ-7% בהשוואה לשלושת החודשים שקדמו להם. עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה עלייה של כ-4%.
• מספר הדירות החדשות שנמכרו ללא סבסוד ממשלתי ירד בכ-12% לעומת שלושת החודשים הקודמים והסתכם בכ-5,910 דירות. לעומת התקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה של כ-3%.
• בשוק הדירות מיד שנייה, בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים נרשמה ירידה של כ-4.5%. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד ירדו מכירות הדירות מיד שנייה בכ-14%. לפי סקירת האוצר, מספר עסקאות היד השנייה בספטמבר היה מהנמוכים שנרשמו בחודשי ספטמבר מאז תחילת שנות האלפיים.
• המשקיעים רכשו בספטמבר 849 דירות, לפי סקירת האוצר. זו ירידה של 29% לעומת ספטמבר אשתקד, החדה ביותר מבין כל קבוצות הרוכשים. באזור המרכז רכשו המשקיעים 84 דירות בלבד, אחת הרמות הנמוכות שנרשמו באזור ב-20 השנים האחרונות.
• רכישות דירה ראשונה בשוק החופשי כמעט שלא השתנו לפי האוצר, והסתכמו ב-3,005 דירות, ירידה של 1% בלבד לעומת ספטמבר אשתקד. לעומתם, משפרי הדיור רכשו 1,523 דירות, ירידה של 17%.

איפה נמכרו יותר דירות ואיפה פחות?

מחוזות הדרום והמרכז מובילים בסך הדירות שנמכרו בשלושת החודשים יולי-ספטמבר 2026, עם 23% ו-22%, בהתאמה. בדירות החדשות מוביל מחוז הדרום עם 26%, ואחריו מחוזות המרכז וחיפה עם 20% ו-16%, בהתאמה. מחוז המרכז מוביל עם 23.5% מדירות יד שנייה שנמכרו בתקופה זו, ואחריו מחוז הדרום עם 20.5%.

קריית גת מובילה במספר הדירות החדשות שנמכרו בשלושת החודשים יולי-ספטמבר, עם 1,030 דירות, 78% מתוכן דירות בסבסוד ממשלתי. בדירות יד שנייה שנמכרו באותה תקופה מובילות ירושלים, חיפה ובאר שבע.