חלום הנדל"ן קורס: זינוק של 41% בביטולי עסקאות לרכישת דירה

החדשות בקצרה:

• מספר ביטולי עסקאות הנדל"ן זינק ב-41% מאז תחילת השנה.
• שיעור הביטולים הכללי מהיקף העסקאות קפץ ל-3.6% כיום.
• באזורי באר שבע וטבריה נרשמו שיעורי הביטולים הגבוהים ביותר.
• גלית בן נאים: רק 40% מהדירות הגיעו למועד המסירה המתוכנן.
• הפיצוי המוסכם במקרה של ביטול עסקה עומד על כ-15% ממחיר הדירה.

העסקה המפתה שהציעו קבלנים לרוכשי דירות בשנים האחרונות מתחילה לקרוס: הדיל היה פשוט - לשלם רק 10% או 20% ממחיר הדירה במעמד הרכישה, ואת השאר רק כמה שנים אחר כך, במעמד המסירה. מאחורי זה עמד לרוב רעיון פשוט: מחירי הדירות ימשיכו לעלות, כך שאפשר יהיה למכור ברווח עוד לפני שנדרשים להביא בכלל את יתרת הכסף. אלא שעכשיו, מספר ביטולי העסקאות מזנק.

מחירים הדירות לא תמיד עלו כמצופה במועד חתימת העסקה, המימון התייקר, ורוכשים רבים מגיעים למועד התשלום בלי היכולת להשלים אותו. משווקי עסקאות נדל"ן, שנשאלים כל הזמן מה עושים במצב כזה, מציעים ללקוחות בדרך כלל שתי אפשרויות: למכור את הזכות בדירה למישהו אחר לפני מועד התשלום, או לבטל את העסקה עם הקבלן ולשלם פיצוי מוסכם, שעומד בדרך כלל על כ-15% ממחיר הדירה.

"קיוו לעשות סיבוב" - והעסקה לא התממשה

סקירה שפרסם לאחרונה אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראה זינוק של 41% במספר עסקאות הרכישה שבוטלו: בינואר נרשמו 1,294 עסקאות שבוטלו, ועד אוגוסט המספר טיפס ל-1,821 עסקאות. השיעור הכללי של הביטולים מהיקף העסקאות גם הוא קפץ: מכחצי אחוז בלבד ב-2021, שנת שיא בהיקף רכישות הדירות, לכ-3.6% היום. השיעור הגבוה ביותר נרשם דווקא באזורי הפריפריה, באר שבע וטבריה, ולא במרכז הארץ שבו מרוכזים רוב מבצעי המימון.

לדברי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, חלק מהרוכשים קיוו "לעשות איזשהו סיבוב על ההון העצמי שלהם" באמצעות עליית מחירים שלא התממשה. וכעת, משמגיע הרגע לשלם את היתרה, חלקם מעדיפים לספוג את דמי הביטול ולצאת מהעסקה.

רוב הרוכשים עוד לא נדרשו להוכיח שיש להם כסף

עדיין מדובר רק בתחילת הסיפור. לדברי גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, נכון להיום רק כ-40% מהדירות שנרכשו בשלוש השנים האחרונות הגיעו למועד המסירה שאליו התחייב הקבלן, כך שרוב הרוכשים עוד לא נדרשו להוכיח שיש בידיהם המימון הדרוש. זהו איום ישיר גם על תזרים המזומנים של הקבלנים, שנשענים על אותם תשלומים כדי להחזיר אשראי לבנקים.

בנק ישראל כבר ניסה לצנן את התופעה: בשנה שעברה הטיל הפיקוח על הבנקים מגבלות על מבצעי המימון, ובהן צמצום השימוש בהלוואות בלון מסובסדות. אך גם אחרי ההגבלות, המבצעים עדיין מהווים נתח משמעותי ממכירות הקבלנים: יותר משליש מהעסקאות באזור המרכז, וכמעט שליש בנתניה, עדיין נעשות במסגרת עסקאות שמאפשרות לדחות כ-80% מהתשלום, בלי שום ערובה שהרוכש באמת יעמוד בו.