מחירי הדירות סיימו את הרבעון הראשון של 2026 בירידה - אבל לא בערים האלו

המחיר הממוצע של דירה בישראל ירד ברבעון הראשון של 2026 ב-1.6% בהשוואה לסוף 2025, ועמד על כ-2.33 מיליון שקל - לפי נתונים שפרסמה בשישי האחרון הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס). אלא שהנתון הכללי הזה מסתיר מאחוריו פערים חדים בין גדלי הדירות והערים השונות בישראל. N12 צלל לתוך הנתונים המפורטים כדי לספק לכם תמונה ברורה יותר על השינוי שעבר שוק הדיור בחודשים ינואר-מרץ.

• ככל שהדירה גדולה יותר - ירידת המחירים חריפה יותר: המחיר הממוצע הארצי לדירות קטנות נותר יציב ברבעון האחרון, בעוד שמחירי דירות 4 חדרים ירדו ב-2.3% ודירות 5-4.5 חדרים ירדו ב-2.7%.
• תל אביב ממשיכה לשבור שיאים: למרות המגמה הארצית, מחירי הדירות בעיר עלו ב-6.5% עד 12% לעומת הרבעון הקודם בכל גודלי הדירה.
• ירושלים נבלמה: אחרי שהובילה את עליות המחירים לאורך 2025, עיר הבירה של ישראל רשמה ירידות של 5.6% עד 9% במחירים בכל קטגוריות הדירה.
• המהפך של נתניה: העיר שהתאפיינה בחולשה במחירים ברבעונים הקודמים, בולטת בחודשים הראשונים של 2026 בעליות מחירים בדירות הקטנות והבינוניות.
• גוש דן נגיש יותר לרוכשי דירה ראשונה: בת ים ורמת גן הציגו ירידות מחיר ניכרות בדירות הקטנות, בשעה שבחולון המחירים קפאו.

הניתוח מתבסס על כ-13,000 עסקאות מדווחות ברבעון הראשון - נתון שהלמ"ס מציינת כארעי וצפוי לעלות ככל שיתווספו עסקאות. ברמה הנוכחית, נפח העסקאות דומה לזה של הרבעון הקודם, ומגיע אחרי שנה של צניחה חדה: ב-2025 נרשמו כ-64,900 עסקאות בשוק הדירות - ירידה של כ-20% לעומת כ-81,200 העסקאות שנרשמו ב-2024.

הקיפאון בהיקף הפעילות הוא בפני עצמו מדד למצב השוק, ויש לקחת אותו בחשבון כשבוחנים שינויי מחירים: כשפחות דירות מוחלפות ידיים, מספר קטן של עסקאות חריגות יכול להטות את הממוצע. מחירי הדירות הממוצעים של הלמ"ס משלבים בין דירות חדשות ודירות יד שנייה אך לא כוללים דירות שנמכרו בסבסוד ממשלתי.

מה קרה למחירי דירות 3-2.5 חדרים?

נתניה הובילה בעליות המחיר בקטגוריה זו, עם קפיצה של כ-24% ל-2.31 מיליון שקל. העלייה בולטת במיוחד על רקע 2025, שבה נתניה הייתה בין הערים שנחלשו - וברבעון האחרון היא מציגה את ההיפוך החד ביותר בקטגוריה. לעומתה, ירושלים ורמת גן רשמו ירידות של כ-6%-7%, מגמה שמשקפת התקררות של שני שווקים שנחשבו חזקים.

מה קרה למחירי דירות 4-3.5 חדרים?

דירות 4 חדרים נחשבות לטיפוס הדירה הפופולרי ביותר בישראל. ברמה הארצית ירד המחיר הממוצע לדירה מסדר גודל זה ב-2.3% - הירידה הניכרת ביותר מבין כל גודלי הדירה. תל אביב ממשיכה להתרחק משאר הארץ, עם עלייה של 7.4% לממוצע של 5.33 מיליון שקל. ההפתעה מגיעה דווקא מחולון, שהמחיר הממוצע של דירת 4 חדרים בה עלה ב-7.1%, בניגוד לרוב שכנותיה בגוש דן.

מה קרה למחירי דירות 5-4.5 חדרים?

גם בדירות הגדולות המחיר הממוצע הארצי ירד. תל אביב היא החריגה בהיבט זה, עם עלייה של 6.5% ל-6.72 מיליון שקל. ירושלים רשמה את הירידה החדה ביותר בקטגוריה - כ-9% - מה שמדגיש שבלימת הבירה אינה אחידה לפי גודל דירה: ככל שהדירה גדולה יותר, כך הירידה עמוקה יותר.