המזגן מת, הדוד נוזל והתריס נשבר: מי משלם?

המזגן מפסיק לקרר באמצע אוגוסט, הדוד מטפטף על רצפת המקלחת והתריס בחדר השינה נתקע פתוח. שלוש התקלות האלה מתחלקות בין השוכר למשכיר לפי שני מבחנים בלבד: מי גרם לתקלה, וכמה היא חמורה.

חוק השכירות והשאילה מטיל על המשכיר לתקן על חשבונו כל ליקוי בדירה שעונה על שני התנאים יחד: הליקוי הוא לא ליקוי קל ערך, והוא לא נגרם משימוש בלתי סביר בדירה. מה שנשאר מעבר לזה עובר לשוכר, כלומר תקלות שנגרמו משימוש בלתי סביר וגם ליקויים קלי ערך, אפילו כשהם תוצאה של שימוש רגיל לגמרי.

מזגן בן 13 שהמדחס שלו נשרף הוא בלאי של מערכת, והתיקון על המשכיר. שלט שנפל ונשבר הוא נזק שנוצר מהשימוש, והוא על השוכר. סתימה שנוצרה מהשלכת מגבונים לאסלה היא הדוגמה המובהקת לשימוש בלתי סביר, וגם היא על השוכר. אטם שהתיישן בדוד הוא בלאי, אבל אם התיקון זעיר הוא עשוי להיחשב קל ערך ולעבור לשוכר. החוק נמנע מלנקוב בסכום שמפריד בין קל ערך למשמעותי, והמבחן נעשה מול שכר הדירה ומול מהות הליקוי.

סעיף חוזי נפוץ מטיל על השוכר "כל תיקון עד 500 שקל". גוף חימום בדוד יכול לעלות 450 שקל ולהתקלקל אך ורק בגלל גיל, וזה בדיוק המקרה שהחוק הטיל על המשכיר. הסכמה חוזית שמעבירה לשוכר ליקויים שהם באחריות המשכיר, או שמאריכה את מועדי התיקון מעבר לקבוע בחוק, חסרת תוקף, והשוכר יכול לדרוש את התיקון כאילו הסעיף לא נכתב. שני חריגים: חוזה שנמצא מחוץ לתחולת החוק, ושוכר ומשכיר שהם קרובי משפחה.

למדריכים כלכליים נוספים מביזפורטל - לחצו כאן

התחולה עצמה מוגדרת: שכירות למגורים של שלושה חודשים לפחות, לתקופה שאינה עולה על עשר שנים, בשכר דירה חודשי שנמוך מ-20,000 שקל. דירות נופש, מעונות סטודנטים, דיור מוגן ודירות שחוק הגנת הדייר חל עליהן נמצאות מחוץ לתמונה. שוכר בדירה של 6,500 שקל בחוזה שנתי נמצא בתוך התחולה במלואה.

הספירה מתחילה ביום שבו השוכר דרש את התיקון, ולא ביום שבו התקלה קרתה. בליקוי רגיל למשכיר יש זמן סביר ולא יותר מ-30 יום. בפגם דחוף, כלומר כזה שמונע מגורים סבירים בדירה, יש זמן סביר ולא יותר משלושה ימים. חוזה רשאי לקצר את המועדים האלה, והוא לא יכול להאריך אותם. תריס תקוע בחדר שינה הוא בדרך כלל ליקוי רגיל. הצפה מצינור שהתפוצץ או תקלת חשמל שמייצרת סכנה נכנסות למסלול שלושת הימים.

כשהמועד חולף בלי תיקון נפתחות לשוכר שתי דרכים. האחת: לתקן בעצמו ולדרוש מהמשכיר החזר של הוצאות סבירות, אחרי שהודיע לו על כך זמן סביר מראש. השנייה: להפחית את דמי השכירות כל עוד הפגם קיים, לפי היחס שבו ירד שווי השכירות בגללו. בפגם דחוף שאי אפשר להמתין לו, השוכר רשאי לתקן על חשבונו גם בלי לפנות למשכיר מראש, והמשכיר נדרש להחזיר את ההוצאה.

דירה של 6,500 שקל בחודש שבה נשרף המדחס. השוכר שולח הודעה בכתב ב-3 בחודש ומתעד אותה. חולפים 30 יום בלי טכנאי. החלפת המדחס עולה 2,400 שקל, השוכר משלם, מעביר חשבונית ודורש החזר. במסלול השני, אם הסלון הפך בלתי שמיש בשיא הקיץ, הפחתה של 15% משכר הדירה שווה 975 שקל לחודש שבו הפגם נמשך. קיזוז שנעשה בלי הודעה מוקדמת ובלי תיעוד עלול להיראות מצד המשכיר כאי-תשלום שכר דירה, ומשם הוויכוח עובר לפיקדון.

מדרגה אחת מעל התיקונים יושבת החובה למסור דירה ראויה למגורים. דירה כזאת כוללת מערכת ניקוז וסילוק שפכים, מערכת חשמל ותאורה, פתחי אוורור ותאורה טבעית עם דלתות וחלונות לסגירתם ודלת כניסה שננעלת, מערכת להספקת מי שתייה, מחיצה בין השירותים לדירה, ואין בה סיכון בלתי סביר לבטיחות או לבריאות. משכיר שמסר דירה שחסר בה אחד מאלה הפר את החוזה גם אם נכתב בחוזה אחרת, והשוכר רשאי לבטל את החוזה בהודעה שתישלח זמן סביר אחרי שגילה זאת.

המשכיר משוחרר מחובת התיקון רק כששני תנאים מתקיימים יחד: הפגם נובע מנסיבות שלא ידע ולא היה יכול לדעת עליהן בעת החתימה ולא יכול היה למנוע, ותיקון הפגם בנסיבות האלה בלתי אפשרי או מטיל עליו חיוב ששונה מהותית ממה שהוסכם. זהו חריג צר, והנטל להוכיח אותו מוטל עליו.

בקשת תיקון בכתב עובדת גם לטובת המשכיר. פנייה שטופלה בתוך המועד וסגירה מתועדת שלה חוסמות טענה עתידית על ליקוי שלא תוקן, ומפרידות בין בלאי לנזק ביום העזיבה. מזגן שלא נוקה במשך שנתיים ונשרף בגלל לכלוך מצטבר שונה ממזגן שנוקה בכל עונה ומת מזקנה, וההבדל הזה נשען על מה שנרשם בפרוטוקול המסירה ועל התכתובת שבין הצדדים.

רוב הסכסוכים האלה מתפוצצים בסוף החוזה, כשהמשכיר מנכה מהפיקדון תיקונים שלטענתו הם נזק והשוכר טוען שהם בלאי סביר. הדרך לתעד את הפניות ואת התשובות מתחילה בהודעה בכתב ביום שבו התקלה התגלתה. שלושת הימים ושלושים הימים נספרים מאותו יום.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.