תקנות תמ"א 38 הביאו להוספתן של כ-260 אלף יחידות ממ"ד חדשות בהתחדשות עירונית לשוק הדיור, כך עולה מבדיקה שביצע אתר מדלן ומובאת כאן לראשונה. תמ"א 38 אושרה בידי הממשלה ב-2005, ומכאן בחישוב גס עולה שהתוכנית אפשרה להוסיף בממוצע כ-14 אלף יחידות ממ"ד חדשות מדי שנה.
• אין לכם ממ"ד? אלה הפתרונות שיש לכם בשוק
• האם דירות עם ממ"ד יהיו שוות יותר כסף?
• מזנק: הביקוש לדירות עם ממ"ד עולה, וגם המחירים
• מיגונית או ממ"ד: מה עדיף - ומה יותר מגן מטילים?
במסגרת תמ"א 38 רשאיות הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה לאשר בין השאר הוספת מרחבים מוגנים בצורה של ממ"ד שנוסף לדירה או ממ"ק (מרחב מוגן קומתי). מבדיקת מדלן עולה כי מאז מאז אישור התוכנית הותרו לאכלוס בטופס 4 כ-73 אלף דירות בעלות ממ"ד בהתחדשות עירונית. עבור כ-84 אלף דירות נוספות עם ממ"ד התקבל היתר ועוד כ-102 אלף דירות נמצאות בשלב הבקשה להיתר.
פילוח הנתונים כפי שעולה מבדיקת מדלן מראה שבהתאם לביקורת המקובלת על תקנות תמ"א 38, חלק הארי של יחידות הממ"ד קודמו באזורי המרכז ומיעוטן בפריפריה. כך, 49 אלף דירות בעלות יחידות ממ"ד קודמו בתל אביב, מהן 10 אלף שקיבלו טופס 4 המתיר אכלוס, כ-15 אלף קיבלו היתר ועוד כ-23.6 אלף נמצאות בשלב הבקשה להיתר. הערים הבאות בתור שבהן קודמו דירות בעלות יחידת ממ"ד הן רמת גן (25.2 אלף), ירושלים (20.3 אלף), בת ים (18.7) ואשדוד (16.4).
בערים הסמוכות יותר לאזורי הגבול או ששמן עולה בהקשר לסכנת פגיעת רקטות ושיגורי טילים מספרי הדירות שקודמו בתמ"א 38 נמוך בהרבה. כך, בנהריה קודמו רק 2,062 דירות עם ממ"ד. באשקלון מקודמות 370 דירות בלבד ובקריית שמונה רק 11 דירות, ובשתי הערים כל הדירות הללו עדיין נמצאות רק בשלב הבקשה לקבלת היתר.
לדברי מנכ"ל מדלן טל קופל "למרות הביקורות הרבות והמוצדקות בחלקן שספגה כמעט מיום שעברה, תמ"א 38 הוכיחה את עצמה כדרך היעילה ביותר, אם לא היחידה, להוספת ממ"דים בהיקף רחב לבניינים שאחרת היו נותרים ללא מיגון. אם בעבר טווח הטילים של החמאס היה מוגבל יחסית לישובי הדרום, כיום הם מגיעים בקלות גם למרכז הארץ ולירושלים, מה שאומר שהצורך במיגון באזורים אלה גובר.
"העובדה שלא מעט בניינים באזורים אלה סיימו תהליך התחדשות, שהעניק מיגון לא רק לדיירים החדשים אלא גם לבעלי הדירות המקוריים - שפעמים רבות הם אנשים ללא יכולות כלכליות גבוהות - הביאה לכך שלמרות איום הטילים, החיים באזורים אלה יכולים להימשך כסדרם יחסית".
עו"ד ערן באלינט – שותף במחלקת הנדל"ן במשרד שבלת ושות׳: "ההחלטה שהוציא מנהל תכנון לאחר תחילת המלחמה להאצת בנייה של ממ"דים, איננה ברורה דיה, ולא ברור כיצד היא ניתנת בכלל ליישום פרקטי בשטח. צריך לזכור שמבחינה תכנונית, לא כל בנין מתאים להוספת ממ"ד – שכן קיימות מגבלות תכנוניות ופיזיות בחלקה שבה מצוי הבנין.
"זאת ועוד, לא צפוי שהמדינה תתחיל לממן ממ"דים למעל למיליון דירות, ולא רבים, כנראה, יוכלו להרשות לעצמם לעשות זאת באופן פרטי ללא יזם וללא מימון, במיוחד לא בשכונות מצוקה. לעומת זאת, כאשר יש בתמונה יזם, יש לו אינטרס כלכלי לבצע את הפרויקט, ההיתכנות לביצועו גדלה, ודיירי הבניין מרוויחים דירות חדשות עם ממ"ד".