שוק השכירות רותח: המחירים מזנקים - ולממשלה אין תוכנית פעולה

משבר השכירויות: למרות הירידה המתונה במחירי הדירות, השכירות מזנקת - על פי מדד המחירים לצרכן שפורסם השבוע, שכר הדירה עלה עבור שוכרים חודשים ב-9% בחודש יולי וב-9.8% בחודש יוני. עבור רבים, המצב לא מותיר ברירה - אלא לחזור לבית של ההורים, ומה הממשלה עושה בעניין? לא הרבה. 

המשבר הבא בנדל"ן: הנתונים האחרונים מראים שבעשור החולף גדל שיעור הישראלים שגרים בשכירות. יש בישראל היום 2 מיליון ו-850 אלף דירות למגורים, מתוכן כ-2 בבעלות, 803 בשכירות, השאר - דיור מוגן.

תל אביב היא בירת השכירות של ישראל - כ-50% מהדירות בה מושכרות, יותר מ-100 אלף דירות. גם בחריש למשל יש שיעור גבוה של דירות בשכירות - 45% - ובגבעתיים 40% מהדירות בשכירות. בשנה שעברה, ב-15% מהדירות התחלפו השוכרים: בחיפה, בבאר שבע ובתל אביב, שיעור השוכרים שהתחלפו היה גבוה במיוחד ועמד על כ-20% - ובכל פעם שמתחלף שוכר המחיר עולה.

"המשכנתא שלו עלתה - ואני צריכה לספוג את זה"

יש משהו מאוד מטעה בשוק הנדל"ן כרגע - לראשונה מזה שנים, המגמה מתהפכת ומחירי הדירות לקנייה יורדים. אבל מתחת לפני השטח הענף מבעבע: מכרזים שקורסים, שוק השכירות שמתפוצץ ומקבלי ההחלטות שמסתכלים בינתיים מהצד ולא מנסים למנוע את המשבר המתקרב.

סיוון וחביב עשור מפתח תקווה הם זוג נשוי עם 4 ילדים, מחיר השכירות לדירה שלהם עלה מ-4,600 ל-6,000 שקל. כבר שנים שהם גרים בשכירות, רואים איך הכסף שלהם הולך כדי לכסות את המשכנתא של בעל הבית, אבל השנה זה הפך למתסכל במיוחד.

"בדירה הקודמת היינו 6 שנים, זה הפך לבית לכל דבר ועניין", משתפת סיוון, "אמרתי לו (לבעל הבית) שיבוא לקראתי במחיר, לא היו לי איתו בלגנים, לא חזרו צ'קים, הכול שולם כמו שצריך. אבל הוא אמר - 'אני לא יכול, זה המחיר שאני רוצה'. הוא הסביר שהוא מעלה את השכר דירה בגלל שיוקר המחיה והמשכנתא שלו עלתה, ושמישהו בסופו של דבר צריך לשלם את זה - וזה אני, אני צריכה לספוג את זה עליי".

לא ת"א: מי שיאנית עליית מחירי השכירות?

בעקבות העלאת הריבית, מחירי הדירות לקנייה במגמת ירידה - בשיעור של 0.2% לפי מדד המחירים לצרכן של חודש יולי, ובקצב עלייה שהתמתן ל-5.2% - שפל של שנתיים. אבל עליית הריבית ייקרה את המשכנתאות, הוציאה רוכשים מהשוק - והתוצאה מתגלגלת על שוק השכירות שמתייקר. כל מי שלא יכולים להרשות לעצמם לקנות דירה, מחפשים דירה בשכירות ודוחפים את הביקושים למעלה - ובעלי הדירות להשקעה מגלגלים את עליית המשכנתא על השוכרים.

"ברור שכשהמשכנתא מתייקרת ב-1,000 וגם 1,500 שקלים, לחודש אותו משכיר ינסה לגלגל מה שהוא יכול יותר מהכסף הזה על השוכר - וזה יקרה נקודתית לפי האזור", מסביר אוהד דנוס, שמאי מקרקעין, "אם הוא מזהה באזור שלו עלייה בביקושים, הוא ינסה לגלגל את המקסימום".

מיכל חן, מייסדת קבוצת "סיירת הוזלת מחירי השכירות" מציינת: "ההוצאה הכי גדולה במדינת ישראל היום לרוב הציבור זו דירה, דיור. משכנתא או שכר דירה, שהפך להיות היום הוצאה הרבה יותר גדולה מהמשכנתא. אנחנו נאלצים להתמודד עם מחירים של בעלי נכסים שפשוט לא מתחשבים בנו ובמצב שלנו".

בפילוח לפי ערים של אתר יד2, שיאנית עליות המחירים היא בית שמש, שם ב-2022 דירת ארבעה חדרים ממוצעת הוצעה לשכירות ב-4,174 שקל, היום המחיר כבר זינק ל-4,831 שקל - עלייה של 15.7%. אחריה חיפה שעלתה בשיעור של 14.6%, בירושלים דירות 4 חדרים התייקרו בשנה האחרונה ממוצע של 6,600 שקל לחודש ל-7,518 שקל - עלייה של 14%. בחריש, בלוד ובפתח תקווה חלה עלייה של כ-10% במחיר השכירות תוך שנה. תל אביב והוד השרון סוגרות את הרשימה עם עלייה של 8% במחיר בשנה האחרונה.

"עדיין לא גיבשנו תוכנית פעולה"

בדיוק בנקודת זמן כזו של עליות דרמטיות במחירי השכירות, היו אמורות להיכנס ההבטחות של המדינה לשכירות ארוכת טווח ומפוקחת. החזון היה 100 אלף דירות שיושכרו ל-10 שנים עם פיקוח על המחיר, אבל זה לא קרה במספרים שהבטיחו. חברת דירה להשכיר השכירה בפועל 3,219 דירות בלבד, עכשיו נמצאות בהקמה ובשיווק עוד 16 אלף דירות מסוג זה.

ולמרות הביקוש, שורת מכרזים שהוציאה רשות מקרקעי ישראל לפרויקטים ייעודיים לשכירות נכשלו, כי קבלנים פשוט לא ניגשו אליהם, אף שחלקם היו בלב אזורי הביקוש. לדוגמה, 623 יחידות דיור בהרצליה, 592 יחידות בבאר שבע וכן 196 יחידות במגדל העמק.

עמית גוטליב מהתאחדות הקבלנים בוני הארץ הסביר את כישלון המכרזים: "קרה פה אירוע שאי אפשר להתעלם ממנו - הריבית עלתה מ-1.5% ל-4.75%, והרווח בפרויקטים האלה גם ככה מאוד מינורי. הבנקים לא יכולים לממן את הקרקע, וזה הופך את הפרויקט לפחות כלכלי".

"תוכנית פעולה עדיין לא גיבשנו - אבל מחשבה וקבוצות עבודה שעובדות על תוכניות בהחלט יש", אומר מנהל רשות מקרקעי ישראל ינקי קוינט. "אנחנו מגבשים רעיונות והיינו מאוד רוצים שהמכרזים האלה יצליחו". על חוסר הכדאיות לקבלנים אמר: "זה נכון. ברגע שהריבית גבוהה והתשואה נמוכה יותר, אין כדאיות כלכלית בפרויקטים האלה. יש פריסת תשלומים במכרזי דיור להשכרה, למרות שאנחנו במחירי קרקע מינמליים - הורדנו את מחיר המינימום, אנחנו כמעט לא מקבלים תמורה ועדיין הפרויקטים האלה נכשלים".