אחת הבעיות המרכזיות שהממשלה הבאה תצטרך לפתור באופן מידי היא מצוקת הדיור. גם בשיאו של משבר הקורונה מחירי הדירות המשיכו לעלות, וכך גם מחירי השכירות. לרגל יום האישה כינסנו 6 נשים מובילות מענף הבנייה, יזמיות, עורכת דין, קבלניות, סמנכ"ליות בתחום ועוד - אלה העצות שלהן לממשלה הבאה.
להפשיר עוד קרקעות, לא רק בפריפריה
הבעיה המרכזית ביותר בשוק הדיור היום, טוענות הבכירות בתחום, היא המחסור האדיר בקרקעות לבנייה. איילת רוסק, מנכ"לית ומבעלי חברת "מכלול - מימון וליווי לפרויקטים למגורים", שכיהנה בעברה כראש סקטור נדל"ן בבנק ירושלים ונחשבה חלוצה במימון פרויקטים של התחדשות עירונית, טוענת שכיום בענף הנדל"ן יש את הכוח הביצעי לבנייה ויש את הכסף למימון, מה שחסר זה קרקע לבנות עליה. "בשנים האחרונות שווקו הרבה קרקעות בפריפריה אבל זה לא נותן מענה אמיתי לביקושים במרכז הארץ ולכן המחירים עולים", הסבירה רוסק.
גם ורד צרפתי זבולון, סמנכ"לית ומבעלי חברת הבנייה צרפתי שמעון, סגנית נשיא התאחדות בוני הארץ ויו"ר ארגון הקבלנים באשדוד, טענה שהממשלה פשוט מתעלמת מבעיית ההיצע: "תוכניות הממשלה השונות כמו - מחיר מטרה, מחיר למשתכן והתוכנית האחרונה דיור במחיר מופחת - מכניסות זוגות צעירים לשוק המשכנתאות ומגדילות ביקוש בלבד, בלי לטפל בו זמנית בצד ההיצע".
צרפתי זבולון מציינת כי עד 2030 אוכלוסיית ישראל צפויה לעמוד על 11 מיליון תושבים ותוך 30 שנה אוכלוסיית ישראל תכפיל עצמה ותגיע ל כ-18 מיליון תושבים: "הגידול באוכלוסיית המדינה מחייב אותנו לבנות 70,000 יחידות דיור כל שנה ולתכנן 4.5 מיליון דירות, מתוכן מיליון בהתחדשות עירונית".
העלאת הצפיפות והקמת ערים חדשות
הפתרונות של צרפתי זבולון לא מתמקדים רק בהפשרת קרקעות אלא גם בהעלאת הצפיפות בקרקעות הקיימות, מה שיוסיף כ-700 אלף יחידות דיור. בנוסף, היא מציעה הפשרת קרקעות לבנייה בנגב ובגליל והקמת "שתי ערים מטרופוליניות חדשות, שיהפכו את הנגב והגליל מאזורי פריפריה ל'אזורי ביקוש חדשים', בעלי איכות חיים, תעסוקה ואיכות סביבה גבוהים וחסרי תקדים בישראל".
לשים דגש על התחדשות עירונית
אם מדברים על הוספה של יחידות דיור במרכז הארץ ובאזורי הביקוש, מדברים על התחדשות עירונית בכלל ועל תמ"א 38 בפרט. עו"ד ענת בירן מומחית בדיני תכנון ובנייה ונדל"ן, בעלת משרד עורכי דין, שכיהנה כיו"ר ועדת הערר הראשונה של מחוז תל אביב, משמשת כמנטורית מטעם פורום המשפטניות של שדולת הנשים, ויו"ר משותפת בוועדת התכנון והבנייה במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין מסבירה: "תמ"א 38 מייצרת כיום אלפי יחידות דיור בשנה באזורי הביקוש, ועצירתה תתרום לירידה בהיצע ולהמשך עליית המחירים".
בנוסף, בירן מציעה הליך מהיר לאישור החקיקה, שממתינה כבר כמעט שנתיים, בנושא הסרת חסמים בפרויקטי פינוי בינוי. "מדובר בתיקון חקיקה שיזם היועץ המשפטי לממשלה יחד עם הרשות להתחדשות עירונית הכולל בין היתר את הפחתת אחוזי ההסכמה של דיירים להתחדשות עירונית ופתרונות נוספים לחסמים שיש היום בקידום הפרויקטים".
גם איילת רוסק מציינת כי לצד שיווק הקרקעות הפנויות הממשלה חייבת לקדם את נושא ההתחדשות העירונית. "בראש ובראשונה מומלץ להמשיך את תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית. תמ"א 38 הצליחה לייצר אלפי יחידות דיור חדשות מדי שנה בשנים האחרונות בלב אזורי הביקוש. עצירת התוכנית באין תוכנית חלופית תפגע בהיצע הדיור".
הפיכת שטחי משרדים ומסחר למגורים
דניאלה פז ארז, מנכ"לית ובעלים של חברת פז כלכלה והנדסה, חברת ייעוץ הנדל"ן הגדולה בישראל, הסבירה כי בעקבות הקורונה ישנו חשש מירידה בביקוש לשטחי משרדים, והפתרון הוא דווקא בשילוב מגורים באותם בנייני משרדים ואזורי תעשייה. המגורים באיזורי התעסוקה לא יהיו מיועדים למשפחות או משפרי דיור, אלא בעיקר לשימושים של דיור בר השגה לצעירים, שכירות ארוכת טווח ושימושים דומים שגם לא יחייבו את הרשויות המקומיות לייצר מבני ציבור וחינוך לאוכלוסייה החדשה באיזור.
אבל על מנת להסב מבנים למגורים, יש צורך לשנות את מערך התמריצים של העיריות. עו"ד בירן מציעה לתת פתרון אפילו בלי חוק ההסדרים, שממשיך להתעכב. "לדעתי יש ליצור הוראת שעה, אפילו לתקופה של חמש או עשר שנים, שתרחיב את השימוש במגורים גם בשטחי משרדים וגם בשטחי מסחר, כמהלך ממשלתי ללא שיקול דעת לרשויות ולאפשר שימושים שונים של מגורים כמו השכרה לטווח ארוך , מגורים לצעירים, דיור ציבורי וכדומה".
צרפתי זבולון התייחסה אף היא לנושא אך לדעתה על המדינה לתמוך ברשויות מקומיות היוזמות בנייה למגורים, בין היתר על ידי שינוי הפער בחיובי הארנונה בין מסחר למגורים, כאשר ניתן לשמור על עירוב שימושים בתנאי שיעוד המגורים מהווה לפחות 80% מהזכויות.
לטפל בבירוקרטיה בדחיפות
הבסיס לכל פתרון הוא קיצור הבירוקרטיה הנדרשת כדי לבנות בישראל, כך טענו כל המרואיינות עמן שוחחנו. טלי כהן, סמנכ"לית שיווק בשפיר מגורים, 25 שנה בענף הנדל"ן, מתוכן 15 שנה בחברת שפיר, טענה שבישראל לוקח כשנתיים לקבל היתר בנייה לבניין בודד ו-13 שנה בממוצע לבניית שכונה חדשה. כן, כן – 13 שנה.
"המדינה חייבת להקים ועדות מיוחדות למניעת הבירוקרטיה וליצור מנגנונים מיוחדים למלחמה בסחבת שמעכבת את הבנייה בארץ", הבהירה והוסיפה כי יש לאפשר לחברות הבנייה לבנות שכונות שלמות וכך לקצר הליכים. "הממשלה החדשה שתיבחר צריכה לדעתי להוציא יותר מכרזים בשיטת "תכנן ובנה" לטובת טיפול במשבר הדיור - שבו יזם אחד אחראי על כל השכונה כולל תשתיות, מבני ציבור, ודירות מגורים".
לדברי צרפתי זבולון עודף הרגולציה והבירוקרטיה גורם להתמשכות תהליכי התכנון והרישוי אשר הגיע בשנת 2020 לכ-32 חודשים בממוצע לדירה. אמנם יש החלטת ממשלה הקובעת שיש לקדם הליך של רישוי עצמי וכן סוכם מתווה מקצועי לכך על ידי ועדה ממשלתית, אך זו החלטה שצריכה לעבור במסגרת חוק הסדרים.
רוסק ציינה כי הבירוקרטיה במתן היתרי הבנייה רק החמירה בתקופת הקורונה, ועו"ד בירן הבהירה כי בפועל "הוצאת היתרי בנייה הפכה להליך קטסטרופלי, יקר שמעכב את הבנייה ומייקר את הדירות".
עפרה חדד, סמנכ"לית ואחת מבעלי חברת הבנייה יורו ישראל, ציינה בנושא כי הרשויות צריכות להתייחס למחלקת הנדסה (המחלקה שמספקת היתרי בנייה) כאילו היא יחידה עסקית, ולתת לה יעדים למתן היתרי בניה, מתן טופס 4 ועוד. רק רשות שתעמוד ביעדים תזכה למענק מהמדינה ואז יהיה לה אינטרס לקדם את התהליך ביעילות לטובת היזמים ורוכשי הדירות.
עידוד השכרה לטווח ארוך
פז ארז וצרפתי זבולון טוענות שהפתרונות לא נמצאים רק בעולם רכישת הדירה, אלא גם בתחום השכירויות. "יש להאיץ את הבנייה להשכרה ארוכת טווח כפתרון לזוגות צעירים שחוששים היום להתחייב להלוואת משכנתא שהחזריה פרוסים על עשרות שנים", הבהירה פז ארז. לשם כך, הסכימו שתי המרואיינות כי צריך לשפר את החוק לעידוד השקעות הון כך שיעודד יותר יזמים להיכנס לשוק ולבנות לייעוד זה.
ריכוז סמכויות
ומאחור כל ההצעות בשטח, צרפתי זבולון מצביעה על בעיה מהותית בתחום הנדל"ן: "ענף הבנייה והתשתיות סובל מביזור מוחלט בין משרדי הממשלה השונים כך שכל ניסיון להסדרה נדרש לתיאומים רגולטוריים רבים וכרוך בבירוקרטיה כפולה ובזבוז משאבים. נדרש להקים גוף אחד, מעין מטה הדיור מורחב גם לענף התשתיות, תחתיו יבוצעו כלל הרפורמות בענף".
נראה שאם רק יורדים לשטח מגלים שישנם אינספור פתרונות אפשריים למצוקת הדיור, רק צריך ממשלה שתשים את הבעיה הזו בראש סדר העדיפויות שלה, שתביא תקציב מדינה וחוק הסדרים, עם רפורמות שיכולות להפוך את תחום הנדל"ן על פיו. הבחירות מתקרבות בצעדי ענק, נותר רק לקוות שאחריהן הדברים יחזרו לזוז.