תוכנית הדיור החדשה למשרתי המילואים: ההטבות, האותיות הקטנות ומי באמת ירוויח

הממשלה מנסה להפוך את אחת ההטבות המבוקשות ביותר בקרב משרתי המילואים למסלול רחב לרכישת דירה ראשונה. שר הבינוי והשיכון חיים כץ, שר האוצר בצלאל סמוטריץ' וראש הממשלה בנימין נתניהו הציגו אתמול (א') הרחבה לתוכנית "ממילואים למפתח", שבמסגרתה אמורים לעמוד לרשות משרתי מילואים כ-20 אלף פתרונות דיור בשנתיים הקרובות. צעד עם קשר ברור לבחירות, שמגיע מעט מאוחר מדי. אבל לפני שמתחילים לחפש דירה, צריך להבין מי זכאי, כמה באמת אפשר לחסוך ומה עדיין דורש יישום בפועל.

מדובר בכ-16 אלף דירות במסגרת "מחיר מטרה" ובכ-4,000 מגרשים לבנייה צמודת קרקע. המדיניות המעודכנת קבעה עד היום הקצאה של עד 50% מהדירות בהגרלות למשרתי מילואים פעילים, כאשר מחצית ממכסת המילואים (עד 25% מכלל הדירות) ניתנה בעדיפות ללוחמים. כעת הממשלה מבקשת להעלות את שיעור העדיפות ל-75% מהדירות, כאשר תוספת של 25% אמורה להינתן בעדיפות ללוחמי מילואים.

המשמעות היא שינוי דרמטי ביחסי הסיכויים בתוך ההגרלות שבהן תחול ההקצאה. נתון זה מקבל משנה תוקף כשמביאים בחשבון את ההגרלה האחרונה, שבה נרשמו 25,354 משרתי מילואים ומתוכם זכו 4,734 בלבד – כלומר, פחות מאחד מכל חמישה מילואימניקים שנרשמו זכה. עם זאת, נכון למידע הממשלתי הזמין לציבור כיום, כללי ההגרלות עדיין מציגים הקצאה של עד 50%. לכן יש לבדוק את תנאי ההגרלה הספציפית שתפורסם ואת החלטות רשות מקרקעי ישראל לאחר עדכון התוכנית.

כמה כסף אפשר לחסוך בפועל בדירות מחיר מטרה?

לפי ההצהרה, ההנחה בדירות מחיר מטרה למילואימניקים צפויה לעמוד על יותר מ-500 אלף שקל, ובדברי ראש הממשלה הוזכרה הטבה של עד כ-550 אלף שקל. אין פירוש הדבר שכל זוכה יקבל המחאה בסכום הזה; מדובר בפער בין מחיר הדירה המסובסד במסגרת התוכנית לבין המחיר שנקבע בהתאם לכללי מחיר מטרה, ולכן ההטבה בפועל תלויה בפרויקט, במחיר למ"ר, בגודל הדירה ובמיקום. תנאי בסיסי נוסף הוא שתוכנית "דירה בהנחה" מיועדת ככלל לחסרי דירה שעומדים בתנאי הזכאות, ולא לכל מי שמשרת במילואים, וכדי להשתתף נדרש אישור זכאות בתוקף.

הנחה של יותר מחצי מיליון שקל אינה הופכת בהכרח כל פרויקט לעסקה כדאית. רוכשים צריכים להשוות את מחיר הדירה לאחר ההנחה למחירי דירות חדשות ויד שנייה בסביבה, לבדוק את מועד המסירה, את עלויות המימון ואת יכולתם לעמוד במשכנתה. בדירות שיימסרו בעוד כמה שנים, יש להביא בחשבון גם שכר דירה בתקופת ההמתנה, שינויים בריבית והוצאות נלוות לרכישה.

הרכיב השני בתוכנית עשוי להתאים למי שמוכן להתגורר באזורי עדיפות לאומית: כ-4,000 מגרשים לבנייה צמודת קרקע אמורים להיות משווקים למשרתי מילואים. באזורי עדיפות לאומית א' מבקשת הממשלה להעניק פטור מלא מתשלום על ערך הקרקע.

המלכודת נמצאת כאן: קרקע בחינם אינה בית בחינם. הרוכש עדיין עשוי לשאת בעלויות פיתוח המגרש, היטלים ותשלומים נלווים, תכנון ואדריכלות וכמובן עלות בניית הבית עצמו. מי שמעוניין במגרש לבנייה עצמית צריך לבחון את הוצאות הפיתוח, שבמכרזים מסוימים יכולות להגיע למאות אלפי שקלים, ולכן העסקה עדיין דורשת הון עצמי משמעותי. בנייה עצמית שונה לחלוטין מרכישת דירה מוכנה או דירה מקבלן, שכן הזוכה נדרש להתמודד עם תכנון, היתר בנייה, קבלנים ומימון.

האם כל מי שנרשם יקבל דירה השנה?

לפי התוכנית, כ-20 אלף פתרונות הדיור אמורים להיפרס על פני 2026 ו-2027. לכן מי שלא זכה בהגרלה האחרונה לא נדרש להסיק שההזדמנות הבאה תכלול מיד את מלוא המלאי. הדירות והמגרשים צפויים לצאת לשיווק ולהגרלות בהדרגה. הנקודה הזאת משמעותית במיוחד על רקע תוכנית העבודה הממשלתית ל-2026, שבה הוצב יעד של 15 אלף דירות מוזלות בכלל תוכנית "דירה בהנחה", לעומת יעד של 20 אלף בשנה הקודמת.

למרות הצהרת שר האוצר שלפיה כל משרתי המילואים חסרי הדיור שניגשו להגרלה יקבלו דירה, הצהרה על היקף של 20 אלף פתרונות דיור אינה זהה להקצאת דירה מיידית ל-20 אלף משפחות. המבחן האמיתי יהיה פחות במסיבת העיתונאים ויותר בלוחות המכרזים: כמה מהדירות אכן ייצאו להגרלה, באילו ערים, באיזה מחיר – ותוך כמה זמן יוכלו הזוכים לקבל את המפתח.