מי שמסתובב בערים חדשות כמו מודיעין, או מחודשות כמו חריש, מתרשם אומנם מהשקט ומהבנייה המודרנית - אבל קשה שלא להרגיש שחסר שם משהו. אולי אלה הרחובות שריקים יחסית מאנשים, אולי המיעוט בחנויות קטנות ובתי קפה לאורך המדרכות, אולי החלפת השווקים בקניונים. הקסם השכונתי שקיים בחלק מהשכונות הישנות של הערים הוותיקות נעדר משכונות שהוקמו בעשרות השנים האחרונות.

במאה השנים האחרונות חוותה האנושות התקדמות אדירה בטכנולוגיה, ברפואה ובתחומים רבים נוספים. מצד שני, ישנם תחומים שבהם דווקא הידרדרנו, כמו התכנון העירוני והקמת שכונות חדשות, לפחות בישראל. מי שמודה בכך הם לא פחות מאשר אנשי המקצוע במדינה שאחראים על התכנון, וכעת מנסים להחזיר את המרחב האורבני לימים הטובים, "כמו שהבריטים בנו כאן בשנות ה-30' וה-40'".

שכונת פלורנטין (צילום: משה שי , פלאש 90)
הימים הטובים של המרחב האורבני. שכונת פלורנטין בת"א | צילום: משה שי , פלאש 90

"אם אנחנו מסתכלים על התכנון של פעם מתקופת המנדט הבריטי, הוא אכן היה תכנון מאוד מעורב שימושים", אומרת ל-N12 אדר' דניאלה פוסק, יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בתל אביב, במענה על השאלה אם התכנון של פעם היה טוב יותר. "אנחנו מכירים שכונות כמו פלורנטין בתל אביב, או שכונת הדר בחיפה וחלק מהשכונות בירושלים, שכולן היו מבוססות באמת על העקרונות שאנחנו מדברים עליהם היום".

אז מה קרה בין אותו תכנון בריטי מלפני 80 ו-90 שנים ועד שהעקרונות המוצלחים שלו חזרו בשנים האחרונות? "הייתה תקופה של תכנון שנשען בכבדות על תפיסות אמריקניות, שמאוד מוטות רכב בפרטי ומאוד מפרידות בין השימושים השונים בעיר", מסבירה פוסק. "תכננו אזור מגורים, או אזור מסחרי או אזור תעשיה – אבל לא עירבו ביניהם. מהדבר הזה ירדנו לחלוטין, בין היתר בגלל הפקקים שלא מאפשרים לנו יותר להסתמך על רכב פרטי, ובגלל תפיסת העולם שלנו שאותו תכנון לא נתן איכות חיים טובה ומספקת".

קונים בקניון גבעתיים אחרי פתיחת החנויות (צילום: מרים אלסטר, פלאש 90)
יש מספיק קניונים. קניון גבעתיים | צילום: מרים אלסטר, פלאש 90

למשל, כיום כבר לא מתוכננים יותר קניונים חדשים. "יש מספיק מהם", אומרת פוסק. שינוי נוסף הוא צמצום מספר החניות בבניינים חדשים הסמוכים לתחבורה ציבורית יעילה, כמו הרכבת הקלה והמטרו. "המדיניות היא חנייה אחת לכל דירה, אבל במקומות שקרובים למערכות להסעת המונים ונתיבי תחבורה ציבורית אנחנו מדברים על תקן של 0.6", היא מסבירה. "זה אומר שצריך הרבה יחידות דיור קטנות קרוב לתחבורה הציבורית, כי הן מיועדות לצעירים, לאנשים מבוגרים ולאנשים מעוטי יכולת. אלה אוכלוסיות שמשתמשת הרבה בתחבורה הציבורית".

כמחצית ממשקי הבית בישראל הם של בן אדם אחד או שניים. לעומת זאת, רוב הדירות שנבנות הן בין ארבעה לחמישה חדרים, כי לרוב הן משתלמות יותר עבור היזמים. "הפער הזה יוצר ביקוש אדיר לדירות קטנות, של אנשים שמשתמשים בתחבורה ציבורית", אומרת פוסק. "והם ישמחו לוותר על חלק מהתקן של החנייה, שגם מייקר את הדירות".

פוסק, שתפרוש לגמלאות מהוועדה בתחילת 2022, אומרת שהשנה וחצי האחרונה של הקורונה הדגישה "עד כמה חשוב שלכל אדם במרחק הליכה מהבית יש את הכול. שיהיה לו גם את האפשרות לתעסוקה, גם את המסחר, את הגינה וגם את בית הספר וגן הילדים. ההבנה הזאת, שרובע מגורים צריך לתת לתושב את כל מגוון השירותים, התחילה אצלנו עוד קודם ובשנה וחצי האחרונה של הקורונה התחזקה עוד יותר".

כך ייראו השכונות החדשות בישראל

כדי להבין כיצד התובנות האלה מיושמות בשטח, ביקשנו ממינהל התכנון דוגמאות לשכונות שמתוכננות כיום בישראל ויוקמו לאורך השנים הבאות. כך הן ייראו:

מחוז תל אביב

כתכנון שכונות בתל אביב בשנים האחרונות נעשה באזורים הבודדים בצפון העיר אשר טרם פותחו וברחבי העיר במסלול של התחדשות עירונית. מרבית התוכניות נעשות על מרחבים מצומצמים, אך ישנם מספר מקרים מצומצם כגון "מכבי יפו" ו"נס לגויים" שבהם בוצע תכנון רחב יחסית.

שדה דב: הרובע העירוני החדש שמוכנן בתחום שדה התעופה לשעבר היא תוכנית הדגל של הוועדה המחוזית בתל אביב. האזור היוקרתי, על חוף הים של צפון תל אביב, כוללת 16,000 יחידות דיור. רובן דירות שיעלו מיליונים רבים של שקלים, אבל 2,400 יחידות דיור יוקצו עבור דיור בר-השגה ו-4,500 יחידות דיור יוגדרו למטרות מיוחדות. למשל, מעונות סטודנטים, דיור מוגן, בתי אבות, דיור להשכרה וכדומה.

עקרונותיה של התוכנית החדשה מבטאים רוח תכנונית שונה מהמוכר בשכונות הקיימות מצפון לירקון, שכוללות בעיקר שורות ארוכות של בנייני מגורים בנפרד ממרכזן המסחרי. לעומתן, הרובע החדש תוכנן כרובע עירוני למגורים, מסחר, תעסוקה ומלונאות גם יחד. בטבורה של התוכנית מוצעים שטחים ציבוריים וכלפי הרחובות הראשיים שתוחמים אותה מוצעות חזיתות למסחר ופעילויות נוספות. שטחה הכולל של התוכנית עומד על כ-1,300 דונם.

תוכנית שדה דב (הדמיה: רשות מקרקעי ישראל)
תוכנית שדה דב | הדמיה: רשות מקרקעי ישראל

 

הבנייה ברובע החדש, שביוזמת רשות מקרקעי ישראל, משלבת בנייה של 10-5 קומות עם בנייה של כ-35 מגדלים של עד 40 קומות, המלווים את הרחובות המרכזיים ברובע. התוכנית נסמכת על שלד רחובות, שהראשי מביניהם הוא רחוב אבן גבירול שלאורכו יעבור קו הרכבת הקלה - 'הקו הירוק'. כאמור, הקרבה לרכבת הקלה תביא גם להפחתת תקן החנייה, במטרה להפחית את השימוש ברכב הפרטי. בהתאם, הרחובות תוכננו ליצירת מרחב הליכה נוח.

מכבי יפו: הוועדה המחוזית בתל אביב החליטה לתת תוקף לתוכנית עבור שכונת מגורים חדשה בדרום העיר, על שטח של 160 דונם. התוכנית נקראת מכבי יפו, על שם קבוצת הכדורגל ששיחקה באיצטדיון אשר יפונה לצורך הקמת הפרויקט. התוכנית כוללת כ-1,500 יחידות דיור בתמהיל מגוון, כולל דיור בר השגה ודיור להשכרה, 3,300 מ"ר עבור שטחי מסחר, כ-32 דונם למבני ציבור ו-25 דונם עבור שטח ציבורי פתוח.

במסגרת התוכנית הוגדר, כי בשכונה יוקמו לאורך רחוב שלבים, שיהווה עורק תחבורתי ומסחרי ראשי,  מבני מגורים של עד 15 קומות מעל חזית מסחרית. בצד המערבי של השכונה יוקמו מבנים של עד 8 קומות תוך שמירה על רצף השטחים הפתוחים, לצד הקמת שבילי הולכי רגל ורוכבי אופניים.

העיר העתיקה לוד (הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)
העיר העתיקה בלוד | הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות
העיר העתיקה לוד (הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות)
העיר העתיקה בלוד | הדמיה: דרמן ורבקל אדריכלות

נוסף על כך, כוללת התוכנית שימור של שני בתי באר. מבנים אלה הוקמו בארץ ישראל במאה ה-19 סביב בארות מים ובסמוך לפרדסי התפוזים המפורסמים של יפו. התוכנית הממוקמת ממערב ולאורך רחוב היינריך היינה ומדרום לרחוב נס לגויים, מהווה המשך לתכנון, פיתוח והתחדשות עירונית בדרום העיר ויצירת חיבור בין שכונות המגורים הקיימות. התוכנית הוגשה ע"י רשות מקרקעי ישראל ועיריית תל אביב-יפו שהם בעלי הקרקע, ונערכה ע"י משרד ברעלי-לויצקי-כסיף אדריכלים ובוני ערים בע"מ.

תוכנית "לוי אשכול-דרום", קריית אונו: מדובר בתוכנית הגדולה ביותר להתחדשות עירונית בקריית אונו, על פני כ-43 דונם. התוכנית כוללת הקמת 9 מבנים מגורים חדשים בני 20 קומות, הכוללים 982 יחידות דיור. מתוך סך יחידות הדיור החדשות, קובעת התוכנית הקצאה של 20% יחידות דירות קטנות, במטרה ליצור תמהיל דירות מגוון באזור. מבני המגורים החדשים ייבנו במקום 15 מבני מגורים ותיקים בני 4 קומות ובהם 328 יחידות דיור. בקומת הקרקע של מבני המגורים מתוכננת חזית מסחרית לכיוון רחוב לוי אשכול וכן שטחים למבני ציבור. לצד חידוש מרקם המגורים, התוכנית מספקת שטחים למבני ציבור ושטחים ירוקים פתוחים בהיקף כולל של יותר מ-7 דונם. לדבריה של פוסק, "הרחוב מתוכנן כשדרה מוצלת לרווחת הולכי הרגל ורוכבי האופניים, עם כיכרות ציבוריות בחזית מבני המגורים. תכנון איכותי זה, בשילוב עם החזית המסחרית לאורכו, יוצר רחוב שוקק חיים, נטוע ומוצל לרווחת תושבי העיר".

לוי אשכול דרום (הדמיה: משרד פייגין אדריכלים)
לוי אשכול דרום | הדמיה: משרד פייגין אדריכלים
לוי אשכול דרום (הדמיה: משרד פייגין אדריכלים)
לוי אשכול דרום | הדמיה: משרד פייגין אדריכלים

במסגרת תקופת שמיעת ההתנגדויות, הוחלט לכלול בתחום התוכנית ארבעה מבני מגורים בני 8 קומות נוספים המצויים בחלק הצפוני הממשיך את רצף הבנייה החדשה, דבר שיאפשר תוספת של 52 יחידות דיור נוספות למבני המגורים החדשים. התוכנית הינה ביוזמת חברת 'בוני התיכון' שגם תבצע את הפרויקט. משרד משה צור אדריכלים בוני ערים בע"מ הופקד על עריכת התוכנית.

מחוז דרום וצפון

השינוי בתכנון הבנייה חל לא רק בערי המרכז אלא גם ביישובים מחוץ לגוש דן. אלא שבפריפריה הקשיים הם שונים מאשר במטרופולין תל אביב. ערים בדרום נבנו בעבר בתפיסה ששטח לא חסר ואדמה יש כמו חול, עם בנייה נמוכה שמאפשרת יחס נמוך בין מספר התושבים למספר הדונמים. "כדי לתת שירות טוב יותר לתושבי הדרום חייבים לצופף את הערים הקיימות", אומר ל-N12 תומר גוטהולף, מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון.

למגורים בשכונה צפופה יש קונוטציה שלילית, אבל חזון הצפיפות אינו מתכוון לעומס ודחיקות, אלא לניצול נכון יותר של הקרקע באופן שירכז את כל מה שאדם צריך בקרבה לביתו. כשמגדל מגורים אחד יכול לאכלס כמות תושבים כמו שכונה שלמה של בתים פרטיים, אז קל הרבה יותר לסדר שממש מתחת לבית תהיה תחבורה ציבורית, מכולת, גן ילדים, כספומט וכדומה.

פועל בניין באתר בנייה (צילום: רויטרס)
ניצול נכון של הקרקע. אילוסטרציה | צילום: רויטרס

"צריך לדעת איך לצופף", אומר גוטהולף, שאחראי על התכנון בישראל מאילת ועד אשדוד. הוא מבהיר כי "אנחנו לא מצופפים יישוב כפרי כמו שמצופפים עיר. אבל עיר כמו קרית מלאכי, שהבנייה הקיימת בה נכון להיום היא 60 אחוז מהשטח צמודי קרקע, חייבת להצטופף. אנחנו מתכננים שכונות חדשות והן כבר לגמרי מתוכננות אחרת, אבל גם בתוך השכונות הקיימות יש צורך לצופף, כדי לתת רמת שירות יותר גבוהה של תחבורה ציבורית וגם שירותים אחרים.

"העיקרון השני שהוא מאוד חשוב, שביישובים האלה בדרום גם לא היו הרבה רחובות הליכתיים, אלא כבישים. הדוגמה הטובה ביותר היא באר שבע. הרחובות תוכננו לתנועה מוטורית, שתוכל לנסוע במהירות ללא הפרעה. אבל עיר צריכה אנשים שנהנים ללכת ברחובות ונהנים לצרוך בהם. כמובן צריך מבני ציבור לילדים, בתי כנסת וכל מה שצריך לכמות גדולה יותר של אוכלוסייה. אם פעם בית ספר היה קומה אחת או שתיים היום הוא כבר צריך להיות שלוש או ארבע קומות. זאת לא חוכמה לצופף ולהשאיר תושבים בלי תשתיות וחיבור, זה רק פוגע".

תוכנית רובע הסיטי, אשדוד: התוכנית להקמת 285 יחידות דיור במיקום מרכזי באשדוד ממחישה את ההבדל בין התכנון העכשווי לדור הקודם של הפרויקטים, שנבנו מתחילת שנות ה-2000. "במקום היה מרכז מסחרי לא מוצלח במיוחד שתופס הרבה שטח", אומר גוטהולף. "תכננו אותו לפני כ-25 שנה והוא לא כל כך הצליח, אז הבעלים של המרכז אמר שהוא מוכן ללכת להריסה ובינוי לגובה. קיבלנו מגרש לבית ספר, קיבלנו מגרש לשטח ציבורי – ובתמורה נתנו ליזם זכויות בנייה עם מאות יחידות דיור ומסחר בקרקע".

כ-30% מיחידות הדיור בתוכנית (כ-85 דירות) נקבעו כדיור בר השגה להשכרה לטווח ארוך, זאת במטרה להבטיח כי בתחום התוכנית יינתן מענה למגוון אוכלוסיות ותתאפשר נגישות כלכלית גם למשפחות צעירות ואוכלוסיות שידן אינה משגת רכישת דירה באזור זה.

אשדוד (צילום: נתי שוחט, פלאש 90)
מצופפים שורות. אשדוד | צילום: נתי שוחט, פלאש 90

"זה מקרה קלאסי שבו יש תועלת גם לתושבים כתוצאה מהבנייה", אומר גוטהולף. לדבריו, "הבנייה תאפשר גם לבניינים ישנים אחרים בסביבה לעשות פינוי בינוי, בגלל שבית הספר החדש יאפשר ליותר תושבים לגור באזור. קודם המרכז המסחרי היה חוסם את הדרך והיה צריך ללכת מסביבו, עכשיו נעשה מעברים להולכי רגל כדי שהכול יהיה במרחק הליכה. מהיר יותר ונעים יותר".

הבינוי המתוכנן כולל 2 בניינים בגובה 19 קומות, בניין אחד בגובה 24 קומות ו-3 בניינים בגובה 10 קומות. בקומות המסד בינוי מרקמי היוצר חזיתות רציפות לרחובות הכולל חזית מסחרית בקומת הקרקע, שימושי ציבור (כגון מרכז קהילתי וגני ילדים) ושימושים משותפי לרווחת הדיירים. החניה במתחם תהיה תת-קרקעית בלבד בתקן חניה מופחת במטרה לעודד את השימוש בתחבורה ציבורית הנמצאת בנגישות גבוהה למתחם.

תוכנית "גבעת חן", בנימינה: התוכנית הממוקמת במערב היישוב, על שטח של 58 דונם, כוללת 563 יחידות דיור, שייבנו במבני מגורים של 4-7 קומות. מדובר בבנייה נמוכה יחסית, וזאת על-מנת שהשכונה תשתלב ככל הניתן במרקם הקיים של השכונות הסובבות, הכוללות בעיקר מבנים צמודי קרקע בגובה של שתי קומות.

מתוך כלל יחידות הדיור, 113 יוקצו עבור דירות קטנות, שיתנו מענה לצורך הרב הקיים ביישוב ליחידות שכאלה. בחלק ממבני המגורים הפונים אל רחובות הראשיים, נקבעו חזיתות מסחרית לצורכי מסחר שכונתי וכן הותרו בקומות הראשונות של המבנים שימושים של משרדים קטנים, לבעלי הדירות, ומשפחתונים.

גבעת חן בנימינה (הדמיה: גושן אדריכלים)
גבעת חן בבנימינה | הדמיה: גושן אדריכלים
גבעת חן בנימינה (הדמיה: גושן אדריכלים)
גבעת חן בבנימינה | הדמיה: גושן אדריכלים
גבעת חן בנימינה (הדמיה: גושן אדריכלים)
גבעת חן בבנימינה | הדמיה: גושן אדריכלים

כיום השכונה מתאפיינת במבנים של 4 קומות במצב תחזוקתי ירוד, ובהם כ-200 יחידות דיור, שיפונו לטובת הפרויקט. בנוסף, התוכנית מקצה שני שטחים לטובת מבנים ומוסדות ציבור שכונתיים. החניות בתחום התוכנית ימוקמו כולן בתת הקרקע.

בהיבט התחבורתי, מערך התנועה השכונתי נשען על דרכים מרכזיות ביישוב, והתוכנית מוסיפה דרכים שכונתיות חדשות בתחומה, המחברות רשת שתאפשר נגישות רגלית לתחנות תחבורה ציבורית קיימת ועתידית. מיקום התוכנית בסמוך לתחנת הרכבת העתידית של בנימינה, תאפשר נגישות רגלית לתחנת הרכבת, לאחר שהרכבת תועתק למערב היישוב.

ואולם, יש עדיין קשיים שצריך להתגבר עליהם כדי שהשכונה החדשה תצא לפועל. "התוכנית נותנת מענה תכנוני מיטבי לחידוש השכונה, אולם נדרשת לסיוע כלכלי למימושה באמצעות שטח השלמה או מנגנון כלכלי אחר", מסבירה מתכננת מחוז חיפה במינהל התכנון, ליאת פלד.

לדבריה של פלד, "בעבר נבחנו חלופות תכנוניות לאפשר התחדשות השכונה ללא צורך בשטחי השלמה, אולם חלופות שכאלה נדרשו לנפחי בנייה גדולים מאוד המהווים נטע זר ליישוב בכלל ולשכונות הסובבות את המתחם בפרט, ולכן הן לא נתמכו על ידי הוועדה המחוזית". כיום המועצה המקומית מצויה בהליכים מתקדמים מול רשות מקרקעי ישראל לנושא הקרקע המשלימה. כמו כן, התוכנית תאפשר ודאות ליזם אשר במהלך שנים החתים את הדיירים בפרויקט וכעת יוכל להתחיל בהליכי ביצועה, דבר שיוביל לוודאות רבה יותר וגם לעליית ערך הפרויקט כפי שאושר.

המטרה: שינוי משמעותי בעשורים הקרובים

בשורה התחתונה, בין אם במרכז או בפריפריה, מינהל התכנון בשיתוף הוועדות המחוזיות שואף לשנות את פני השטח בישראל בעשורים הקרובים. הקושי בשינוי מרקם החיים המוכר הוא ברור, אבל כפי שמסבירה מנכ"לית מינהל התכנון, דלית זילבר, אין הרבה ברירה: "עם הגידול הצפוי באוכלוסייה ולאור עתודות הקרקע המוגבלות במדינת ישראל, על המדינה להיערך ולהתייעל משמעותית בעולם התכנון והרישוי בכלים וטכנולוגיות חדשות תומכות איכות ומקצועיות. מינהל התכנון פועל לקידום התכנית האסטרטגית לשנת 2040, העוסקת בגיבוש מדיניות תכנון כלל ארצית לטווח ארוך".

דלית זילבר (צילום: ניב קנטור)
מנכ"לית מינהל התכנון דלית זילבר | צילום: ניב קנטור

זילבר מסבירה מוסיפה לסיכום: "מהלך זה נשען על ההבנה כי פיתוח עירוני קומפקטי ואינטנסיבי הינו תנאי מפתח ליצירת איכות חיים עירונית. תכנון המייצר תמהיל של יחידות דיור, ששם דגש על המרחב הציבורי, על תכנון מושכל של מערך התשתיות והתחבורה, בשיפור הנגישות ובעידוד השימוש בתחבורה ציבורית מתוך מטרה לתת מענה לצרכי הדיור של האוכלוסייה ולהבטיח את איכות חייהם של התושבים".