"יש כאן כל הזמן ניסיונות דקירה. זה מעורר אצלנו לחץ וחרדות רציניות"

מצוקת הדיור ובמיוחד הדיור בשכירות לא ייחודית רק לישראל מן הסתם, אבל בעולם מתמודדים איתה טוב יותר. יחד עם חברת דיפרנט, המעניקה הגנה לשכר הדירה לבעלי דירות, ערכנו מחקר מקיף בקרב סוכני נדל"ן מובילים מסביב לעולם לגבי שאלת הרגולציה וחוזי שכר הדירה בערי ומדינות שכירויות בולטים בעולם. בסדרת הכתבות הבאה, נסקור כל שבוע שוק אחר בעולם ונראה מה כדאי לאמץ ממנו, כדי אולי להצליח להחזיר לשפיות את המחירים כאן.

ברלין

אנחנו ממשיכים את סדרת הכתבות עם ברלין שבגרמניה. בעזרת אבי גרינבאום מסוכנות Truzt , לניהול והשכרת נכסים.

שכר דירה ממוצע בברלין

שכר דירה ממוצע בברלין ביולי 2025 לדירת 3 חדרים עומד על 2,500- 3,500 אירו (9900- 14,000) שקלים. בשכונות היוקרתיות שכר הדירה כולל תשלומים ועומד על כ 3000-4000 אירו (11,850- 15,800 שקלים) לחודש בממוצע.

ברלין נחשבת ל"עירם של השוכרים" כיוון שכ-85% מהתושבים שוכרים דירה. לשם השוואה, בגרמניה כולה כ-55% מהאוכלוסייה הארצית שוכרים דירה, מה שהופך את ברלין לאחת הערים עם שיעור השוכרים הגבוה ביותר באירופה.

שכר הדירה בברלין אינו מפוקח בגדול אבל קיימת אכיפה מסוימת של הרשויות. בברלין קובעים שכ"ד למ"ר ואי אפשר לעקוף את זה. לא ניתן לדרוש שכ"ד גבוה יותר, אפילו אם דייר נכנס לדירה ואומר שהוא מוכן לשלם הרבה יותר מהנדרש.

תקנות לטובת השוכר

חוזים: "לרוב מדובר בחוזה סטנדרטי שניתן למצוא באינטרנט", אומר גרינבאום. "קיים מדד בשם מיטשפיגל שקובע למעשה את התקרה שעד אליה ניתן להעלות את שכר הדירה. השכירות הנקבעת היא בדרך כלל ממוצע כלל שכירות ממוצעת אזורית ואסור לעבור אותה. באופן כללי אפשר להעלות ב – 5% בשנה, שזה תשלום נטו של שכר דירה ושלא יעבור את המיטשפיגל. יש חוזים שבעלי דירות מעדיפים שיהיו צמודים לריבית האינפלציה שעולה מדי שנה ב 1%-2%. דרך נוספת היא לכתוב בחוזה ששכר הדירה יעלה מדי שנה ב – 5% אבל אז החוק אומר שזה רק ל- 10 שנים ולאחר מכן שכר הדירה מוקפא ובלתי אפשרי לשנות אותו".

"בעל דירה לא מחליף דייר כל שנה-שנתיים כמו בישראל, אלא מצפה שיישאר שנים. החוק הגרמני מדבר על חוזה ללא הגבלה. ברגע שהשוכר עובר לגור בדירה אז זה לכל החיים. הוא יכול גם למות שם. אגב, אם הדייר מת בנכס, מישהו מהמשפחה שלו בקרבה ראשונה יכול להמשיך לשכור אותו", הוא מציין. "עם זאת ניתן לעשות חוזה מוגבל בזמן במקרה שהבעלים או מישהו מקרבה ראשונה עוברים להתגורר בנכס או שהדירה עוברת שיפוץ מאסיבי. אם בעל הדירה שיקר, אז הדייר יכול לדרוש את הפרשי שכר הדירה שהוא נאלץ לשלם בנכס החדש אליו עבר כפיצוי לכל החיים".

תחזוקה: "בברלין, בתום החוזה, החוק מחייב לצבוע את הקירות אבל במקרה של נזקים מהותיים אין יותר מדי מה לעשות. בעל הדירה נדרש לשלם מדי חודש wohngeld שזה עלות תפעול שוטף של הבניין כלומר מקדמות של הוצאות שלא נופלות על הדיירים. אם מדובר בתיקונים קלים בדירה עד 120 יורו, אז הם משולמים על ידי הדייר בתנאי שלא יעלה על 6% מגובה שכר הדירה השנתי. בברלין אין בית דין לתביעות קטנות, כך שרוב בעלי הדירות נושאים בנזק".

"שוק השכירות הגרמני מצטיין ביציבות, כי שוכרים גרים בממוצע 11 שנה באותה דירה שזה זמן שיא באירופה. המשפחות מרגישות בבית גם בשכירות. נהוג למשל שבדירה לא מרוהטת השוכר אפילו מביא מטבח משלו: ארונות, כיור, תנור וביציאה לוקח איתו או מוכר לדייר הבא. כך נוצר קשר חזק לנכס, כמעט כמו בעלות", אומר גרינבאום.

בדיקות דיירים: "בגרמניה קיימים ביטוחי שכר דירה למשכיר, והליך השכרת דירה בגרמניה כולל בדיקת רקע קפדנית", מסביר גרינבאום. "השוכר נדרש להציג אישור אשראי (Schufa) חיובי דרך גוף שמנפיק את דירוג האשראי. האישור מעיד שאין לו חובות, חדלות פירעון, הוצאה ל]ועל או פשיטות רגל. בנוסף נדרש השוכר להראות שלושה תלושי שכר אחרונים ובדיקת שיוך חשבון בנק תקין, צילום תעודת זהות ולהוכיח ששכר הדירה המבוקש אינו עולה על 30%-33% מההכנסה נטו שלו. בנוסף, הוא ממלא טופס שבו הוא מצהיר על מקום עבודה, משכורת, ויש משכירים המבקשים גם אישור מבעלי דירות קודמים בו מאושר כי השוכר לא חייב כסף".

פינוי שוכר: "דייר גרמני נהנה מביטחון כל עוד הוא משלם ומקיים את החוזה, קשה מאוד להוציא אותו מהדירה. יתרה מכך, חוקי 'הגנת הדייר' בגרמניה אוסרים על פינוי בשורה של נסיבות. למשל, אסור לפנות דייר בחודשי החורף שהם נובמבר עד מרץ, אם הדייר טוען שהוא במצבים סוציאליים קשים כגון מחלה קשה או משפחה עם ילדים באמצע שנת לימודים, אז בית משפט יכול לדחות את הפינוי למשך חודשים רבים מטעמי סעד".

"החוק קובע שבעל בית רשאי לבטל חוזה רק בעילות מוגדרות: חוב של מעל חודשיים שכ"ד, ניצול הנכס לפעילות בלתי חוקית, מטרד בלתי נסבל לשכנים או אם הוא זקוק לבית לצרכיו האישיים. אם דייר מפגר בתשלום במשך חודשיים, אז זו עילה מיידית לביטול חוזה. אבל הדייר רשאי עד מועד מסוים 'לכפר' ולשלם סכום מסוים, אפילו 1 יורו ובכך לבטל את הביטול".

"הליך פינוי של דייר שלא שילם חודשיים ברציפות, אורך בין 6 חודשים לשנה. אפשר להגיש נגדו תביעה לפינוי, אבל זה יכול לקחת הרבה מאוד זמן, לכן אם זה קורה, אז זה ממש נדיר כי לפי החוק בגרמניה, אסור להוציא שוכר מהבית. נקודה. אם דייר מסרב לצאת מהדירה, אז יש הוצאה לפועל ומנהל הדירה יכול לאיים על הדייר עם המשטרה. אבל משטרה לא תבוא אם אין צו בית משפט. מצד שני, המשכיר לא יכול לתבוע תביעה לפינוי השוכר כי אין בגרמניה בית דין לתביעות קטנות אלא בתי משפט רגילים, לכן זה לוקח הרבה מאוד זמן גם כי בית המשפט תמיד יהיה לטובת הדייר".

פיקדון וערבויות: "גרמניה נחשבת לגן עדן של שוכרים מבחינת יציבות וביטחון, אך בכל זאת בעלי הדירות משתמשים בכלים לצמצום סיכון אי-תשלום. ערבות של שכר דירה היא שלושה חודשי שכירות קרה (תשלום שכר דירה נטו), ונהוג לשלם זאת בהעברה בנקאית לחשבון נאמנות מיוחד הנושא ריבית לטובת השוכר. ניתן גם להשאיר ערבות דרך חברת ביטוח או כתב ערבות בנקאי".

"נוסף, צריך לשלם מקדמות עבור הוצאות ניהול בניין והוצאות חימום (משתנה בין דירה לדירה). שכר הדירה בתוספת הוצאות ניהול בניין וחימום נקרא שכר דירה חם. בסוף כל שנה עושים התחשבנות שנתית בין בעל הדירה לדייר. אם בהתחשבנות חייבים כסף לדייר, אז מחזירים לו ואם הוא חייב אז הוא צריך לשלם".
דמי תיווך: "בברלין ובכל גרמניה המשכיר משלם את התיווך. השוכר בדרך כלל לא משלם, אלא אם פנה ישירות למתווך לבקשת סיוע".

תקנות נוספות לטובת השוכר: "גרמניה מנסה מזה שנים לאזן בין שוק חופשי לדיור בר השגה ונוחלת הצלחה מסוימת. ברלין הקימה מנגנון אכיפה יעיל של אגודת השוכרים שתפקידו לדאוג לזכויות הדיירים לפי חוקי השכירות הקיימים".

"אם דייר מתלונן, הם מונעים פגיעה בו ומסייעים להילחם במשכיר, ובמידה וקיימת בעיה הם מייעצים משפטית ולפעמים זה מגיע לרמת תביעה - הם נותנים ייעוץ וביטוח משפטי לחברי האגודה כמו לדוגמא הפחתה במחיר השכירות אם החימום לא עובד. בשנת 2020 הלכה ברלין רחוק עוד יותר וניסתה חוק הקפאת שכר דירה ל-5 שנים אבל החוק נפסל שנה לאחר מכן".

שכירות קצרת טווח

"ברלין החליטה להילחם בשכירות קצרות הטווח, והיום אסור להפוך דירות מגורים לדירות נופש, אלא אם מקבלים אישור מיוחד מהעירייה והם מחלקים את האישור הזה במשורה", אומר גרינבאום. "מכיוון שלפני כמה שנים זה כבר הגיע למצב מוגזם ולא נשארו דירות להשכרה בעיר, נחקק חוק שאוסר על השכרת דירות לטווח קצר. מה שמותר- זה להשכיר ולארח בדירה שלך בחדר מיוחד בבניין דירות, מותר להשכיר עד 50% מהדירה ב - Airbnb".

"בכדי לעשות שכירות משנה, צריך לקבל את אישור המשכיר שמאשר זאת. אבל קיים שוק שחור גדול מאוד כך שחצי מהעיר עושים סאבלט לא חוקי וללא אישור המשכיר. התופעה נובעת מפיקוח המחירים המחמיר, המביא לכך ששוכרים ותיקים משלמים סכומים מגוחכים ולכן לעולם לא יעזבו את הדירה אלא יעדיפו לסאבלט אותה לתקופות ארוכות וכך הם גוזרים קופון על חשבון המשכיר שלהם ושוכר המשנה ומחייבים אותו בשכר דירה שיכול להיות כפול ממה שהם משלמים".

מהגרים ומשקיעים ישראלים

מה ישראלים צריכים לדעת על שוק השכירות הברלינאי?

"בגרמניה הכל עובד על אמון. זה שהגיעו זרים אז האמון קצת הופר והגרמנים התחילו להבין את זה. כמו בכל עיר, גם כאן יש בעלי דירות שהשכירו לנצלני שכירות סדרתיים שיודעים לרכוש את אמון המשכירים, ויודעים לעבור מדירה לדירה ללא תשלום. כתוצאה מכך, יש המון עוגמת נפש".

"הישראלים אינם נמנים עם הנצלנים הסדרתיים למזלנו יצא לנו שם טוב כי אנחנו באים לברלי לעבוד ועובדים בעבודות יציבות עם שכר יפה בדרך כלל. אז חשוב לשמור על השם הטוב שיצא לנו וללכת לפי חוקי שוק השכירות".

איך אתם הישראלים מסתדרים עכשיו בברלין עם כל הפגנות השנאה שלא פוסקות? אני רואה ברשתות החברתיות הפגנות מאוד אלימות נגד עסקים של ישראלים שלא לדבר על מכות, כתובות נאצה ופחד במטרו.

"ההפגנות האנטי ישראליות בברלין הן לא רק אירועי חדשות, אלא משהו שישראלים ויהודים בעיר ממש מרגישים ביום יום, כי הן מכילות עשרות אלפי אנשים עם קריאות אנטישמיות מכל הז'רגון הפלסטיני. הם לא פוחדים להתעמת עם המשטרה, כי הם יודעים שהמשטרה תיקח אותם לתחנה ותשחרר אותם אחרי שתרשום פרטים".

"בברלין חיים אחוז אחד של ישראלים ויהודים לעומת כמעט 15% של מוסלמים. הם הקהילה הגדולה המוסלמית הגדולה ביותר בגרמניה. יש אמנם דו קיום עם עסקים משותפים, ויחסים יומיומיים רגילים בין מוסלמים ליהודים וישראלים. אבל במקביל מתקיימות הפגנות אנטישמיות שחלקן מגיע מהימין הקיצוני הגרמני, וחלקן קשור גם למתחים עם האוכלוסייה המוסלמית ,שלא משתלבת בחברה הגרמנית ולא מבינה בכלל את אורחות חייהם".

"אנחנו בהחלט נתקלים בעימותים מילוליים, בקללות, נאצות וגם תקיפות פיזיות מצידם, כשהם שומעים אותנו מדברים עברית. זה קורה במיוחד בתקופות של הסלמה במלחמה. החבר'ה הדתיים ממש מסכנים כי הם מוטרדים על בסיס יומיומי וזה כולל צלבי קרס על בתי כנסת וזריקות אבנים על מוסדות יהודיים. יש כל הזמן אירועים עם דגלים פלסטינים, קריאות ג'נוסייד, ניסיונות דקירה וזה מעורר אצלנו לחץ וחרדות רציניות".

איך מתנהלים ככה ביום יום?

"באזורים שיש בהם ריכוזי הפגנות שזה השכונות של המוסלמים בעיקר, אנחנו משתדלים שלא להתקרב. חוששים מאוד וזה אומר שנשמור על פרופיל נמוך, ניזהר לא לדבר עברית ונחליף לאנגלית ונוריד סממנים יהודיים. לצד זאת, אנחנו עורכים מפגשי תמיכה של הישראלים פה, פתחנו קבוצות וואטסאפ לאזהרות על מקומות רגישים והפגנות. זה גרם לנו להתחבר יותר אחד לשני וגם ליהודים המקומיים".

מה הנושאים שעולים שם?

"יש כאלה שחושבים לחזור, בעיקר משפחות עם ילדים קטנים או אנשים דתיים שלא רוצים שהילדים ייחשפו להקנטות או איומים אז אומרים משפטים כמו 'אני לא רוצה לחשוב פעמיים לפני שאני מדבר עברית ברחוב' או 'שוקלים לחזור לתל אביב, לפחות שם מרגישים בבית, גם אם לא בטוח'. ויש כאלה שעדיין אומרים שהאנטישמיות קיימת, אבל החיים כאן נוחים יותר מבחינת יוקר מחייה, חופש אישי והזדמנויות מקצועיות".

באיזה אזורים הישראלים מתגוררים ובאיזה המוסלמים?

"בברלין אין ממש סלאמס במובן של עוני קיצוני או פשע מאורגן כי יש כאן מדיניות רווחה. אבל בהחלט יש שכונות חלשות עם רמות פשיעה גבוהות יחסית ותשתיות ישנות ואוכלוסייה מוחלשת שזה האוכלוסייה המוסלמית".

"כיום יש פיזור רחב יותר בגלל ג'נטריפיקציה ועליית מחירי השכירות. הם מתגוררים בשכונות: ניוקולן שגם מכונה "ערביץ' סטראבה" כלומר הרחוב הערבי כי יש שם חנויות ומסעדות ערביות. קרויצברג שגם מכונה איסטנבול הקטנה, וודינג, מואביט ועוד. יש גם שכונות שלא מומלצות לשכירות מימי מזרח גרמניה עם הרבה בלוקי בטון ורמות פשיעה גבוהות".

"האזורים שבהם מתרכזים הישראלים והיהודים נמצאים במערב ברלין הקלאסית בשכונות שנחשבות שכונות יוקרה ואורבניות צעירה כמו קורפיורצטנדאם, מיטה, פרנצלאואר ברג אזור שעבר ג'נטריפיקציה מהירה".

איך הגרמנים עצמם מגיבים לכאוס הזה?

"אני רואה כבר את הפרצוף האמתי של הגרמנים ובכלל של כל האירופאים. זה מציק לשקט והשלווה שלהם כל ההפגנות האלה ומצד שני הם אדישים נורא לכאב שלנו. כלום לא מעניין אותם גם כשזה נוגע לתושבים שלהם. השואה קרתה כי האירופאים לא למדו כלום. ואת יודעת למה? כי הם לא באמת נענשו על הפשעים שלהם בשואה. אני מרשה לעצמי להגיד את זה כי האנטישמים השחיתו, ולא בפעם הראשונה את האנדרטה לזכר יהודי אירופה שנרצחו בשואה שנמצאת בברלין. ומה עשתה הממשלה הגרמנית? הביאו פועלים שינקו אותה. זו הרתעה? לא! זו אדישות".

"יש מקומות עבודה שכשיש חדשות מהמלחמה אז עמיתים גרמנים שואלים שאלות, חלק מביעים אמפתיה וחלק נזהרים של'א לנקוט צד'. בחזרה הביתה אנחנו תמיד נמנע מלעבור ליד אזורי ההפגנות ולכן נתכנן את מסלול החזרה בהתאם ונצא מוקדם יותר. אפשר לראות כאן בתחבורה הציבורית לא פעם שלטי FREE P או מהים לנהר וכו'. ברלין, שבה הרגשתי פעם חופשי ויצירתי, יכולה להיות גם מקום של חוסר ביטחון גמור".

 מה קורה בישראל?

"שוק השכירות הגרמני הוא כזה שבו המדינה והמשכירים מתחרים ביניהם, במידת מסוימת. גופים ציבוריים מחזיקים בכ-11% מהדירות להשכרה, והחקיקה מאוד מיטיבה עם השוכרים, לעתים אפילו עד כדי מצב בו משקיעים עלולים 'לברוח' אומר אביב סגרון, סמנכ"ל שיווק בחברת דיפרנט. "מצד שני, בשוק השכירות של ברלין הדיירים שוכרים דירות לשנים רבות כנורמה וזה גורם להם להשקיע בדירה הזאת כאילו היא שלהם."

"בישראל אנחנו מכירים את השוק כיותר 'נודד' ואנשים משפרים דיור לאורך חייהם – כי המשפחות גדולות יותר, רוצים ממ"ד, רוצים מרפסת, רוצים גינה. עם זאת, בזמן האחרון אנו רואים שגם הישראלים לאט לאט מפחיתים במעברי הדירות. אנחנו מכירים שוכרים שנשארים בדירות שלהם למשך עשור ויותר מכך. זה קורה בעיקר באזור תל אביב כדי לשמר עד כמה שניתן שכר דירה עם פחות העלאות מחירים".

"לעומת בברלין, בישראל בדיקות הדיירים יותר פשוטות ופחות פולשניות. עוד שוק שכירות שבו נהוג לבקש המלצה מבעל דירה קודם – ובישראל לדעתי זה ממש לא יעבוד", הוא אומר. "היום בישראל כל כך הרבה אנשים מתמודדים עם חובות והיסטוריה פיננסית בעייתית, שהבדיקות מתמקדות ובצדק בזה ובסיכויים שהשוכר לא יוכל לעמוד לאורך זמן בשכר הדירה".

"גם בברלין ובישראל, לא פשוט להיות בעל דירה שמתמודד עם דיירים שלא משלמים ומסרבים להתפנות. מדובר בהליך ארוך ולא פשוט בכלל, בו בעלי דירות מפסידים לא מעט כסף עד שמגיעים לצדק. לעומת ברלין, עם הריבית שנותרת גבוהה בישראל, ועם יוקר המחייה והדיור, בעלי דירות שצריכים את ההכנסה משכר הדירה למשכנתא פשוט מוצאים את עצמם בהפסדי עתק. חודשים עד שדייר מתפנה ולעתים אפילו שנים עד שמושלם הליך הגבייה. זהו מצב די דומה בשתי המדינות, אם כי הליכי הגבייה לעתים יעילים יותר בגרמניה".

"לגבי השכרה לטווח קצר, ברלין היא דוגמא מצוינת למקום אליו ישראל לא מעוניינת להגיע – רגולציה שלא בהכרח עושה סדר, ומייצרת תופעות כמו 'שוק שחור' של דירות AIRBNB וזה כאמור משהו שבישראל כרגע בכלל לא עוסקים בו למרבה הצער", הוא מסכם.