פרדוקס שוק הדיור: מספר היתרי הבנייה בשיא - אבל מספר הדירות החדשות התכווץ

החדשות בקצרה:

• מנהל התכנון מדווח על שנת שיא בהיתרי בנייה - אך ירידה בתעודות הגמר.
• ב-2025 הונפקו היתרים ל-84.4 אלף דירות, עלייה של 11.5% מהשנה שעברה.
• מספר הדירות שקיבלו תעודת גמר ירד ל-42.7 אלף, ירידה של כ-10%.
• ירושלים מובילה בהיתרי בנייה אך תל אביב מובילה במספר תעודות הגמר.
• הפער מסביר את הפקק שנוצר במערכת ואת הסיבה לתקיעות בשוק.

מנהל התכנון מדווח על שנת שיא בהיתרי בנייה בישראל, אבל מספר הדירות שבנייתן באמת הסתיימה ב-2025 דווקא ירד. הדוח השנתי של מנהל התכנון שהוגש לשר ושעיקריו מתפרסמים היום (רביעי) מדווח על הנפקת היתרים לכ-84.4 אלף יחידות דיור חדשות - עלייה של כ-9,000 יחידות דיור וכ-11.5% לעומת 2024. אלא שמספר הדירות שקיבלו תעודת גמר שמאפשרת לעבור לגור בהן בפועל ירד ל-42.7 אלף - ירידה של כ-5,000 דירות וכ-10%.

הפער הזה נוגע ישירות לכל מי שמחכה שהיצע הדירות יגדל ויוריד את המחירים. היתר בנייה הוא רק תחילת הדרך - רק כשדירה מקבלת תעודת גמר היא נכנסת בפועל לשוק. הדירות שקיבלו תעודות גמר מבוססות על היתרי בנייה שניתנו כמה שנים קודם לכן, ולכן ברור שלא תהיה חפיפה בין מספר ההיתרים למספר תעודות הגמר. אך הפער הגדול כל כך בחלק מהערים והמגמה הכללית מראים כי נוצר פקק במערכת.

הירידה במספר תעודות הגמר מגיעה על רקע משבר מתמשך בכוח האדם בענף הבנייה, שהותיר קבלנים רבים ללא יכולת לעמוד בלוחות זמנים ותרם לקריסת מאות חברות ביצוע. בד בבד, קיפאון במכירות הדירות - עם ירידה חדה בהיקף העסקאות ומלאי שלא נמכר שממשיך לתפוח - מוביל לא מעט קבלנים להאט מיוזמתם השלמה של פרויקטים גם אם יש להם את כוח האדם הנדרש.

הפער בין מספר היתרי הבנייה לתעודות הגמר בולט גם ברמת הערים, שמיוצגות על ידי ועדות התכנון המקומיות שלהן: ירושלים מובילה בהיתרים עם 8,444 דירות, אבל בתעודות גמר נמצאת רק במקום החמישי עם 1,945 - יחס של פחות מ-1 ל-4. תל אביב מובילה דווקא בתעודות הגמר עם 5,684 - מספר שקרוב ל-6,915 ההיתרים שניפקה. בנתניה המצב הפוך לגמרי: הוועדה אישרה גמר של יותר דירות (2,497) ממספר ההיתרים שהוציאה (2,030).

לצד השיא בהיתרים, חלק מהוועדות המקומיות עדיין מתקשות לעמוד בדרישות החוק הבסיסיות. כשליש מהן (32%) לא קיימו בשנה שעברה את מספר הישיבות המינימלי שהחוק מחייב. ורק 45% מהוועדות הפיצו את החלטותיהן בתוך שלושה ימים כנדרש, כך שבחלקן התהליך נמשך למעלה משבוע.