מאות אלפי דירות חדשות צפויות להתווסף לשוק הדיור הישראלי בשנים הקרובות ולהגדיל בעשרות אחוזים את אוכלוסיות הערים - כך עולה ממחקר שבוצע באתר יד 2. באיזה ערים צפויה ההתרחבות המשמעותית ביותר, איפה היצע הדירות לא הולך להתקרב אפילו לרמת הביקוש, איפה יש תמ"א ואיפה בנייה חדשה? כל התשובות לפניכם.

לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות

מהמחקר עולה, כי בית שמש היא העיר שצפויה לגדול בשיעור החד ביותר בשנים הקרובות כתוצאה מתוספת הבנייה. לעיר צפויות להתווסף כ-9,200 דירות חדשות בשנים הקרובות, מה שיגדיל ב-34.5% את אוכלוסיית העיר שמנתה כ-131.4 אלף תושבים בסוף שנת 2019.

87% מסך הבנייה בעיר בשנים הקרובות תהיה במסגרת מחיר למשתכן - כמעט 8,000 דירות ייבנו כך. המשמעות של הדבר היא לרוב גידול משמעותי בהיצע הדירות הזולות באזור, שעשוי להדביק ואף לעקוף את הביקוש וכך להוריד את שווי הדירות בעיר לכמה שנים, עד שכל הדירות יאוכלסו.

במקום השני נמצאת העיר בת ים, שצפויה לגדול בכ-24% עם תוספת של 14 אלף יחידות דיור בשנים הקרובות. 60% מהבנייה תהיה בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי ותמ"א), כלומר השטחים הבנויים בעיר לא יתרחבו, אך היצע הדירות בבניינים הקיימים יגדל וישתפר. פרויקטים של התחדשות עירונית לרוב מעלים את שווי הנכסים בטווח הארוך, ובפרט באזור מרכזי כמו בת ים, שבו הביקוש לדיור נותר גבוה.

"העיר בת-ים רוויה בבניינים ישנים ומתפוררים, התחדשות עירונית היא הדרך לחדש ולחזק את העיר בצורה יעילה, אפקטיבית ולשנים רבות", אמר סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים קבוצת מצלאוי שעומדת מאחורי פרויקטים משמעותיים בעיר.

אחרי בת ים מדורגת במקום השלישי מודיעין שצפויה לגדול גם היא ב-24%, ובה 69% מהבנייה תהיה במסגרת מחיר למשתכן והשאר בבנייה חדשה. כלומר באזור מודיעין צפויים להרחיב את השטחים הבנויים באופן משמעותי, וצפויים להיבנות באזור בניינים חדשים רבים.

קריית גת במקום הרביעי עם גידול צפוי של 22% באוכלוסייה ותוספת של כ-4,200 דירות חדשות. 58% מתוספת יחידות הדיור בעיר יהיו בבנייה חדשה. לדברי אוהד יחזקאל, מנכ"ל מנהלת הסכמי הגג בקריית גת, זו רק ההתחלה: "בשנתיים הקרובות צפויות להתווסף לקריית גת כ-4,500 יח"ד, רובן בשכונת כרמי גת. בהמשך, ב-7-5 השנים הבאות, אוכלוסיית העיר צפויה לשלש את עצמה ולהגיע לכ-200,000 תושבים".

רמת גן נמצאת במקום החמישי עם תוספת צפויה של 14,200 יחידות דיור שתגדיל ב-20.3% את אוכלוסיית העיר. כמעט כל הדירות החדשות שייבנו, 87% מהן, יהיו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית. כ-11 אלף דירות ייבנו במסגרת תמ"א 38, רגע לפני שהתוכנית נעצרת באופן סופי, באוקטובר 2022.

תמ"א 38 בחולון, אוגוסט 2020 (צילום: Roman Yanushevsky, shutterstock)
תמ"א 38. ארכיון | צילום: Roman Yanushevsky, shutterstock

"הנתונים מלמדים על הנתח הגדול שתופסת ההתחדשות העירונית וההשפעות על התחלות הבנייה במידה והמדינה לא תדע לייצר אלטרנטיבה מהודקת חסרת חסמים לתמ"א 38 שאמורה להתבטל, כנ"ל לגבי מחיר למשתכן", הזהיר שמאי המקרקעין ישראל יעקב. "אנחנו נמצאים כמה שנים עם שלטון לא יציב ללא התווית מדיניות דיור מסודרת, שגורמת לירידה בהתחלות הבנייה. במקביל אנו רואים שלמרות הקורונה, הביקושים לדירות ממשיכים לזנק. המדינה חייבת לתת על כך את הדעת ולשחרר כמה שיותר קרקעות".

"ביישוב כמו רמת גן לצורך הדוגמה, ש-87% מהפרויקטים הם של התחדשות עירונית, ביטול התמ"א ללא תוכנית מסודרת תיצור ירידה חדה בהתחלות הבנייה ועלייה חדה במחירים עקב הביקושים. עלייה שתשפיע בסופו של דבר בכל גוש דן".

ואיפה לא בונים?

במקום האחרון ברשימת  30 הערים ניצבת כפר סבא. בעיר צפויות להיבנות בסך הכול 1,529 יחידות דיור חדשות, כלומר תוספת של 4.4% בלבד לגודל האוכלוסייה. במקום אחד לפני האחרון – הפתעה: ירושלים עם צפי לתוספת של כ-11 אלף יחידות דיור, שיספיקו לגידול של 4.5% בלבד באוכלוסייה. הנתון הזה לגבי ירושלים, שנהנית מביקוש גדול לדיור וככל הנראה לא מתכננת להעמיד היצע דירות מספק בשנים הקרובות, יכול להעיד על עלייה משמעותית במחירי הדיור בעיר.

תל אביב באמצע הרשימה עם צפי לבנייה של כ-22 אלף יחידות דיור חדשות, המחולקות באופן שווה כמעט בין בנייה חדשה לבין פרויקטים של התחדשות עירונית. מדובר בתוספת יחידות דיור שתספיק לגידול של 10.6% באוכלוסיית העיר. גידול כזה הוא אומנם משמעותי אך לא בטוח ש"ישיג" את הביקוש הגדול לדירות בעיר.

לקובץ המלא לחצו כאן

המחקר של יד 2 בדק את כמות היתרי הבנייה המבוססת על נתוני הלמ"ס, ואת הבנייה החדשה בפועל בכל הערים בהתבסס על מידע שנאסף על ידי צוות המידענות של יד 2 מפרויקטים בכל הארץ ונתוני הרשויות המקומיות - רק לדירות שנמצאות כבר בתהליך בנייה ובבקשה להיתר בנייה. את הנתונים הצליבו במחלקת המחקר עם מספר הנפשות הממוצע למשק בית, וכך נגזר הגידול הצפוי באוכלוסיית כל עיר כתוצאה מתוספת יחידות הדיור.

יבין גיל מור, מנכ"ל אתר יד 2 (צילום: ארז סגית)
יבין גיל מור, מנכ"ל אתר יד 2 | צילום: ארז סגית

לדברי יבין גיל מור, מנכ"ל יד 2, "מטרת מדד המנופים של יד 2 היא להצביע על ערים בהן היצע הדירות צפוי לגדול בשנים הקרובות באופן משמעותי. חלק מהערים צפויות לקלוט בשנים הקרובות אלפי משקי בית חדשים, דבר שמצריך היערכות להקמת תשתיות חדשות וקליטה של תמהיל אוכלוסייה מגוון".