בנק ישראל בדק: מה בדיוק עשתה המלחמה ל"פרמיית הממ"ד" של הדירות?

מחקר חדש של בנק ישראל מנסה לעשות סדר בטענה הרווחת על הפער שנפתח בין מחירי דירות עם ממ"ד לאלו בלי ממ"ד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. לטענת החוקרים, בניגוד לתפיסה הרווחת, תוספת המחיר לדירות עם ממ"ד דווקא ירדה בהשוואה למצבה ערב 7 באוקטובר. עם זאת, תוספת המחיר לשכר הדירה של דירה עם ממ"ד בהשוואה לדירה דומה ללא ממ"ד דווקא עלתה.

המחקר בחן עסקאות רכישה ונתוני מודעות מינואר 2023 עד דצמבר 2024 והגיע למסקנות מפתיעות. חוקרי בנק ישראל בחנו את מה שהם מכנים "הפרמיה לממ"ד" - כלומר הפער במחיר בין דירות דומות הנבדלות זו מזו רק בקיומו של ממ"ד. הבדיקה מצאה כי בשוק הדירות לרכישה הפרמיה לממ"ד ירדה מכ-8.1% לפני המלחמה לכ-6.2% במהלכה. זוהי ירידה של כמעט 2 נקודות אחוז בתוספת המחיר הזו.

התמונה בשוק השכירות שונה לחלוטין. בשוק זה הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה ניכרת, במיוחד החל ממאי 2024 לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן. בתקופה שבין מאי לדצמבר 2024, הפרמיה הזו הייתה גבוהה ב-3.7% עד 4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה.

למה לרכישה לא ולהשכרה כן?

חוקרי בנק ישראל מסבירים את הפער בין השווקים במטרות השונות של השחקנים בהן: כשמישהו קונה דירה, הוא חושב על טווח ארוך ומביא בחשבון גם את האפשרות שהמצב הביטחוני ישתפר בעתיד. לעומת זאת, שוכרי דירות מתמקדים בטווח הקצר ומוכנים להתפשר על דברים אחרים בדירה כדי לקבל מיגון עכשיו. כמו כן, חוזי השכירות הם לתקופה מוגבלת, כך שאם המצב הביטחוני ישתנה, גם מחיר השכירות יכול להשתנות.

המחקר מציין שהתוצאות תואמות את ההנחה שהציבור מצפה לשיפור במצב הביטחוני לאחר תום המלחמה. במקרה כזה, הערך של ממ"ד כיום גבוה יותר בשכירות מאשר ברכישה, כי קונה דירה מחשב את כל השנים הבאות ולא רק את התקופה הנוכחית.

הממצאים מבוססים על ניתוח מתוחכם של עסקאות רכישה בפועל שמדווחות לרשות המיסים, כמו גם על מודעות למכירה ולהשכרה. החוקרים טוענים כי ביצעו מגוון בדיקות כדי לוודא שהתוצאות מהימנות, והן נמצאו עמידות.

מה השלכות המלחמה באיראן?

בדיקה ראשונית שערכו החוקרים לגבי השפעת המלחמה עם איראן ביוני 2025 (מבצע "עם כלביא") מצביעה על עלייה מסוימת בפרמיה לממ"ד הן במחירי הדירות והן בשכר הדירה. עם זאת, החוקרים מציינים שעדיין מוקדם מדי להעריך את המשמעות המלאה של השפעת המלחמה הזו, ונדרש מעקב נוסף עם התקבלות נתונים נוספים.

עבור משפחות רבות הממצאים האלו יכולים להיות רלוונטיים בקבלת החלטות. מי ששוקל לקנות דירה עם ממ"ד לא צריך לצפות לשלם פרמיה גבוהה יותר מאשר לפני המלחמה, ואולי אפילו פחות. אבל מי שמחפש לשכור דירה עם ממ"ד צפוי לשלם יותר מאשר בעבר.