1,200 מבני קבע בתוך 3.5 חודשים: הפתרון של חברות הנדל"ן למפוני עוטף עזה

חברות הבנייה הגדולות מתגייסות למען שיקום יישובי עוטף עזה, ומצהירות כי יוכלו להעמיד למען המפונים מגורי קבע בשכונות שלמות חדשות בתוך חודשים ספורים. כך ציינו בפגישה שהתקיימה השבוע בין מנכ"לי החברות לבין נציגי משרדי הממשלה והגופים הרגולטוריים השונים, בנושא שיקום המבנים שנפגעו עם פרוץ מלחמת "חרבות ברזל". פרטי הפגישה מובאים כאן לראשונה.

• "חבית נפץ": בים המלח מתפתחת עיירת מפונים
• מהעוטף לאטלנטה: מוכנים לקלוט מפונים מישראל
• האם מיגונית עמידה בפני הדף טילים כמו ממ"ד?
• זינוק בביקוש לדירות עם ממ"ד

על פי מסמך שהגיע לידי "גלובס", מדובר היה בפגישה מקוונת שנערכה על ידי סגן החשב הכללי, רו"ח ישי בן אלי, שבו נכחו נציגי מנהלת תקומה, משרד הבינוי והשיכון, מטה התכנון הלאומי, משרד האוצר ומינהל התכנון. אל הפגישה הוזמנו גם מנכ"לי החברות דניה סיבוס, אלקטרה בנייה, סולל בונה, אפריקה ישראל מגורים, אשטרום, עץ השקד ועוד.

בפגישה הצהירו החברות כי ביכולתן להקים שכונות חדשות או לשקם פיזית, ביישובים עצמם, קהילות שנפגעו, בתוך 3.5 עד ארבעה חודשים - תקופה הכוללת את שלבי התכנון האדריכלי, העלייה לקרקע ומסירת המפתח. מדובר בבניית קבע בשיטות מתועשות, ולא במבנים יבילים ("קראווילות", כדוגמת אלו שסופקו למפוני גוש קטיף בזמנו). לדברי החברות, זוהי "בנייה איכותית ובסטנדרטים גבוהים".

על פי המתווה שהציגו החברות, כל אחת מהן "תאמץ" קהילה אחת ותטפל בה ישירות, ותבנה עבורה בזמן המצוין 100־200 יחידות דיור - מספר אשר אמור לספק מענה לכל יישוב בפני עצמו. מדובר בבתים עשויים בטון, שיכללו גם ממ"ד עם חדר רחצה, במפרט מאושר על ידי פיקוד העורף. הבתים יאפשרו גמישות עתידית הן מבחינת שינויי הפנים, ובמקרים מסוימים, הן מבחינת האפשרות לבניית קומה נוספת.

הקהילות יבחרו

הפתרון שהציגו החברות בפגישה המדוברת מספק מענה לשלוש אפשרויות שיעמדו לרשות הקהילות המפונות. אפשרות אחת היא בניית השכונות החדשות ביישובים מארחים - דוגמת ירושלים, קריית גת וקיבוץ בית קמה שהוזכרו לאחרונה. במקרה כזה, המבנים שיוקמו ישמשו את הקהילות המפונות באופן זמני, ולאחר מכן יעמדו לרשות היישובים המארחים כמגורי קבע לטווח ארוך.

אפשרות נוספת היא בניית שכונות שלמות כהרחבה ביישובי העוטף עצמם - בייחוד בכאלו שכבר מתוכננת בהם הרחבה כיום - קיבוץ מפלסים, שמתוכננת בו תוספת של כמעט 200 יח"ד, הוא דוגמה אחת לכך. האפשרות השלישית היא בנייה במקום הבתים שניזוקו ונהרסו - בנייה חדשה תחת הבית הקודם ובאותו מקום שעמד. האפשרויות הללו יעמדו לבחירת כל קהילה, בהתאם להעדפותיה.

שיטות הבנייה המתועשות שהוצגו בפגישה הן בניית מבנה מודולרי מתועש, LGS - בנייה בפרופילים מיוחדים; ICF - בנייה בתבניות מחומר מוקצף; ובנייה באמצעות "בטון טרום". כל השיטות הללו כבר קיימות בישראל ומשמשות בפרויקטים שונים, שיש להן מפעלים קיימים וקבלנים המתמחים בהן. במינהל התכנון מציינים יתרון נוסף בהקשר זה, בדמות תמיכה בכלכלה המקומית.

"החברות באות ואומרות - בואו לא נחזור על טעויות שנעשו בעבר", אומרת ענבר וייס, סמנכ"לית תכנון באפריקה ישראל מגורים. "הבנייה של מבנים יבילים היא נחותה. המפונים זכאים לפתרון ראוי יותר. זה יעלה קצת יותר אבל יישאר כנכס לתמיד, להם או ליישובים המארחים. חברות הביצוע יודעות לקחת על עצמן את הסיפור הזה, ולייצר אותו כאן בישראל, בעזרת הכלכלה המקומית, בלי להסתמך על גורמים חיצוניים, ועם מינימום עובדים - דבר קריטי כרגע - כי כמעט הכול נעשה על ידי מכונות.

"נכון שהבנייה המתועשת נחותה בהשוואה לבנייה המסורתית, ונכון שהיישובים המארחים יצטרכו לחשוב מה יעשו בעתיד עם תוספת יחידות הדיור הגדולה, אבל במצב העניינים הנוכחי זה פתרון מצוין: מדובר במבנה חזק, יציב, מבודד - וכזה שמחזיק לשנים. בית לכל דבר".

"ניסיון לא מוצלח"

במסמך שהוציא מינהל התכנון בעקבות הפגישה הוא מציין כי אחד הפתרונות שנבחנו הוא העמדת מבנים יבילים, "קראווילות", לטובת המפונים. מסקנת אנשי המינהל, לאחר הצגת כל פתרונות הבנייה, חד־משמעית: מדובר בפתרון לא מוצלח, ולא מומלץ כלל.

"המסקנה המרכזית היא כי לפי קריטריונים אלה, השימוש במבנים יבילים ארעיים מהווה פתרון הנדסי ואדריכלי נחות עבור שיכון המפונים", נכתב במסמך. "מדינת ישראל רבת־ניסיון בבנייה מהירה עם מבנים כאלו, ובכל המקרים היה זה ניסיון לא מוצלח שיצר סביבות מגורים נחותות, שבהן נפוצו בעיות תברואתיות וחברתיות, קשיים בפינוי ועוד".

על פי המסמך, אורך החיים של מבנים יבילים הוא עשר שנים בלבד, לעומת 50 שנים בכל אחת מארבע שיטות הבנייה המתועשות שהוצגו. כמו כן, מהלך של הקמת שכונות של מבנים יבילים, ולאחריה בניית בתי קבע ייארך פי שניים ממהלך לבנייה מיידית של בתי קבע. הבנייה המתועשת צפויה להתאשר בהליך רישוי מהיר שיעניק פטור מהיתר ואולי אף מתוכנית, במקרה הצורך.

למעשה, היתרון המשמעותי היחיד, לכאורה, של פתרון מגורים במבנים יבילים הוא המחיר: בעוד המחיר הבסיסי למ"ר של הקמת מבנה יביל מוערך על ידי מינהל התכנון בכ־4,500 שקל, שיטות הבנייה המתועשת משקפות מחיר של 6,500 עד 8,000 שקל למ"ר.

עם זאת, ניתוח הנדסי שהגיע לידי "גלובס" קובע כי מחזור החיים הקצר של המבנים היבילים, עלויות ההובלה ממקום למקום ועלויות הגריטה של המבנים בסיום השימוש מוסיפים לעלויות עוד כ־1,750 שקל למ"ר. בתוספת הוצאות פיתוח שכן נכללות בחישוב עלויות הבנייה המתועשת, כדוגמת הכנת יסודות, מגיע המחיר המעשי של מבנים יבילים לכ־7,550 שקל למ"ר - כך שגם מבחינה זו אין לפתרון הזה יתרון ממשי.

הכתבה פורסמה במקור באתר גלובס