סערת הדירה של הדר מוכתר: אחרי שהתברר שהמתמודדת הצעירה לכנסת מחזיקה בדירה על שמה בחיפה, רשות המיסים פתחה בחקירה בעקבות טענותיה של מוכתר כי הדירה לא באמת שלה. ברשות המיסים חושדים שהוריה רשמו את הדירה באופן פיקטיבי על שמה, לצורך צמצום תשלומי המס. עם זאת, לעיתים קרובות רישום דירה על שם הילד יכול להיות חוקי. מתי מדובר בעבירה, איך בודקים את זה ומה הסנקציות על עבירת מס כזו? נשיא לשכת יועצי המס, ירון גינדי, משיב.
"מותר להורים לקנות דירות לילדים, לתת להם הלוואות וגם מתנות בצורה של רכישת דירה, במידה וזאת אינה פעולה מלאכותית, שמטרתה להתחמק ממס", מסביר גינדי. "צריך לזכור, שרכישת דירת מגורים ראשונה על שם הילדים ומכירתה בעתיד בפטור ממס, טומנת בחובה חיסכון במס, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים - במס רכישה בעת הקנייה ובמס שבח בעת המכירה, לרבות מיסוי מופחת על השכרת הדירה למגורים לצד ג', במהלך שנות אחזקת הדירה. לכן, אם מטרת הרכישה על שם הילדים הייתה הימנעות ממס של ההורים, זו עברת מס חמורה".
איך בודקים אם הדירה נרשמה על שם הילד לצורכי מס?
"אם הדירה אכן שייכת לילדים, והם מתנהגים בה כמנהג בעלים, קרי גרים בדירה או משכירים אותה לצד ג', הם צד להסכם השכירות, שכר הדירה נכנס לחשבון הבנק שלהם ומדווח לרשויות המס על שמם, ככל שנדרש, ובעת מכירת הדירה, כספי המכירה שייכים להם בלבד - הרי שאין כאן פעולה מלאכותית, גם אם מתוך כספי שכר הדירה ו/או המכירה הם מחזירים את ההלוואה שקיבלו מההורים, מאחר ויש כאן בעלות אמיתית על הנכס ועל הפירות הנובעים ממנו, שהרי בעל העץ הוא בעל הפרי", מסביר גינדי.
"אם ההורים נתנו הלוואה לילדים, הדבר חייב להיות מעוגן בהסכם משפטי מסודר. ניתן אף להגיע להסדר בין ההורים לילדים, שאמנם הדירה היא בבעלות מלאה של הילדים, אבל הילדים מוכנים להסב את דמי השכירות, שיקבלו מצד ג', לטובת ההורים - ובלבד שההסבה כאמור אינה ניתנת לביטול. במקרה כזה, חובת הדיווח על דמי השכירות חלה על ההורים. זה תקין ואפשרי ואינו פוגע בבעלות המהותית של הילדים בדירה.
"ככל והדירה שנרכשה עבור הילדים כמתנה, ומומנה ביותר מ-50% על ידי ההורים, אז חלה על הילדים תקופת צינון של 3 שנים אם הם גרים בדירה ו-4 שנים אם הדירה מושכרת, לעניין מכירת הדירה בפטור ממס. ככל והילדים ימכרו את הדירה לפני תום תקופת הצינון, תחשב זו מכירה שבוצעה על ידי ההורים, על כל המשתמע מכך לעניין המס שיחול במכירה".
מה תעשה רשות המיסים אם יתברר שמסור ברישום פיקטיבי?
"התנאים שציינתי מעלה הם בדיוק המבחנים, לאורם תבחן רשות המיסים, אם רכישת הדירה על שם הילדים היא פעולה מלאכותית לצורך הימנעות ממס בלבד. אם יתברר שאכן מדובר ברישום פיקטיבי, הרשות תדרוש את מס הרכישה ומס השבח רטרואקטיבית, עם ריבית הצמדה וקנסות.
"למשל דירה שעולה 2 מיליון שקלים - אם הילדה קנתה את הדירה מס הרכישה הוא 6,000 שקלים, ואם יתברר שההורים קנו המס יקפוץ ל-160 אלף שקלים. רשות המיסים תדרוש 154 אלף שקלים פלוס ריבית והצמדה מיום הרכישה רטרואקטיבית, כולל קנסות.
"לגבי מכירת הדירה - אם מחיר הדירה עלה למשל ב 25% מ-2 מיליון שקלים ל-2.5 מיליון שקלים, אז על חצי מיליון השקלים האלה הם היו צריכים לשלם מס שבח של 125 אלף שקלים, שאותם רשות המיסים תדרוש רטרואקטיבית, פלוס ריבית הצמדה וקנסות.
רשות המיסים אף עשויה לפתוח בהליך פלילי כנגד הצדדים. כמו כל הליך פלילי אחר, היא תתבע פלילית את ההורים והילדה על רישום כוזב, עבירה של התחמקות מתשלום והעלמת מס. אישום פלילי יכול להסתיים בכופר, בבית המשפט או עסקת טיעון, עבודת שירות וכדומה".