באיזו עיר בונים הכי הרבה בתים חדשים?

קו הרקיע של ישראל משתנה בקצב לנגד עינינו, אך נתוני הבנייה והדיור המעודכנים לשנת 2024, דו״ח מצב השלטון המקומי של משרד הפנים לשנת 2026, חושפים כי המהפכה התכנונית הזו מתרחשת בצורה בלתי שוויונית בעליל. המספרים העולים מדו"ח התחלות הבנייה מוכיחים כי ענף הנמצא בתנופת אדירים בחלקים ספציפיים מאוד של הארץ, בעוד שבאזורים אחרים הוא חווה שיתוק וקיפאון עמוק.

קצב פיתוח המגורים רחוק מלהיות אחיד בין קבוצות הרשויות השונות בישראל, ונוצרים פערי ענק בהיקפי הבנייה בהתאם לאופייה הסוציו-אקונומי של העיר וגודלה. המגמה הבולטת ביותר ניכרת ברשויות המקומיות הגדולות והמרכזיות -אלו המונות מעל 200 אלף תושבים - שבהן נרשמה קפיצה מטאורית של כ-56 אחוזים במספר התחלות הבנייה בין שנת 2020 לשנת 2024.לצידן, נרשמת התעוררות חסרת תקדים גם בפריפריה הגיאוגרפית, כאשר ברשויות פריפריאליות בעלות דירוג חברתי-כלכלי נמוך זינקו התחלות הבנייה בכ-64 אחוזים באותה תקופה.

לעומת זאת, התמונה מתהפכת לחלוטין בערים המבוססות: ברשויות בעלות מאפיינים חברתיים-כלכליים גבוהים נרשמה צניחה משמעותית של כ-14 אחוזים בהיקפי פיתוח המגורים. נתונים אלו מצביעים על תופעת רוויה, על מיצוי כמעט מוחלט של עתודות הקרקע הזמינות במרכזים המבוססים, ואולי אף על שינוי מדיניות מכוון של ראשי ערים שמעדיפים להאט את קצב הגידול לטובת שמירה על צביון היישוב.

מי הערים שבהם בונים הכי הרבה בתים בישראל?

כאשר צוללים לתוך המספרים ובוחנים את רשימת 20 הערים המובילות בהתחלות בנייה למגורים בשנת 2024, הפער בצמרת הופך לבלתי נתפס: ירושלים ותל אביב-יפו ניצבות בפסגה בפער ניכר ועצום מכל שאר ערי ישראל. בירת ישראל ממשיכה לעצב את עצמה מחדש ומובילה את הטבלה הארצית עם נתון מפלצתי של 6,104 דירות חדשות שהחלו להיבנות בשטחה בשנה אחת בלבד. מדובר בקפיצה נחשונית ואדירה עבור ירושלים, שרק בשנת 2020 רשמה 2,266 התחלות בנייה.

מיד אחריה, במקום השני, מתייצבת תל אביב-יפו עם 4,692 התחלות בנייה. גם כאן מדובר בזינוק יוצא דופן של למעלה מאלף דירות בהשוואה לתחילת העשור (3,364 דירות ב-2020), נתון המשקף את תנופת ההתחדשות העירונית והקמתם של מגדלי המגורים החדשים בעיר ללא הפסקה.

את המקום השלישי בטבלה תופסת עיר הנמל הדרומית אשדוד, שרשמה השנה זינוק אדיר ומפתיע מ-936 דירות בלבד ב-2020 ללא פחות מ-2,746 התחלות בנייה בשנה החולפת. העיר בת ים, שהפכה לאתר בנייה ענק בעקבות פרויקטים מאסיביים של פינוי-בינוי ותמ"א 38, מתברגת בבטחה במקום הרביעי עם 2,154 דירות חדשות, עלייה פנומנלית לעומת 441 דירות בלבד בתחילת העשור. את החמישייה הפותחת נועלת העיר חיפה שחוותה התעוררות נדל"נית משמעותית ומתמקמת במקום החמישי עם 1,756 דירות שהחלו להיבנות בשטחה.

המשך הרשימה חושף תמהיל של ערי מרכז ופריפריה המצויות בתנופת פיתוח אדירה שמשנה את ההיסטוריה הגיאוגרפית שלהן. נתניה שומרת על כוחה וניצבת במקום השישי עם 1,732 התחלות בנייה.

במקום השביעי אנו עדים לאחד מסיפורי ההצלחה המפתיעים ביותר של השנה: העיר לוד, שחוותה במשך עשורים דשדוש נדל"ני עמוק ואף הגיעה לשפל של 0 דירות חדשות בשנת 2012 ורק 59 דירות בשנת 2020, מזנקת היישר אל צמרת הטבלה הארצית עם 1,668 התחלות בנייה ב-2024, בעיקר הודות להסכמי הגג והשכונות החדשות המוקמות בה.

ראשון לציון תופסת את המקום השמיני עם 1,619 דירות, ואת העשירייה הפותחת נועלות נתיבות המצמחת את הדרום עם 1,547 דירות, והעיר בית שמש במקום העשירי עם 1,525 התחלות בנייה, נתון הממשיך רצף של פיתוח מואץ בעיר בעשור האחרון. העשירייה השנייה ממשיכה להדגים את הפיזור הגיאוגרפי של הבנייה בישראל: רחובות ניצבת במקום ה-11 לאחר שכמעט הכפילה את קצב הבנייה שלה (מ-785 דירות ב-2020 ל-1,521 בשנה החולפת).

רעננה מתברגת במקום ה-12 עם 1,204 דירות, ואחריה פתח תקווה במקום ה-13 עם 1,173 התחלות בנייה. אשקלון, למרות ירידה משמעותית מאוד לעומת שנות השיא שלה, עדיין מצליחה לשמור על מקום מכובד בצמרת הארצית וניצבת במקום ה-14 עם 1,149 דירות חדשות.

אחריהן מתייצבות רמת גן במקום ה-15 (1,064 דירות), קריית אונו במקום ה-16 (957 דירות), בירת הנגב באר שבע במקום ה-17 (930 דירות), רמת השרון המפתיעה במקום ה-18 (880 דירות), טבריה שמציגה התעוררות בצפון במקום ה-19 (815 דירות), וראש העין שסוגרת את רשימת 20 הערים המובילות במקום ה-20 עם 807 התחלות בנייה.

באיזו עיר מפסיקים לבנות?

עם זאת, ניתוח היסטורי של הנתונים בעשור האחרון מוכיח כי מפת הבנייה בישראל היא תנודתית להפליא, וערים שהיו בעבר מוקד בנייה לאומי יכולות לצנוח במהירות לתחתית הטבלה ברגע שעתודות הקרקע שלהן מסתיימות. הדוגמה המובהקת ביותר לכך היא העיר אשקלון, אשר בתחילת העשור הובילה את המדינה ללא עוררין עם נתון מטורף של 3,056 התחלות בנייה בשנת 2020 ואף שברה שיא של 3,991 דירות ב-2021. עם זאת, סיום שיווקם של מגה-פרויקטים בעיר חתך את היקף הבנייה שלה ביותר מחצי, והותיר אותה בשנת 2024 עם 1,149 דירות בלבד.

מגמה היסטורית דומה ניתן לראות בבירור גם בעיר חריש, אשר בין השנים 2014 ל-2019 נבנתה מאפס והציגה נתונים אדירים של למעלה מ-1,500 דירות בכל שנה. ואולם, עם השלמת התוכנית העירונית הראשונית, צללו המספרים שלה באחת, ובשנת 2024 נרשמו בה רק 172 התחלות בנייה חדשות. גם רמת גן, שרשמה זינוק אדיר בעשור הקודם הודות לתמ"א 38 (2,658 התחלות ב-2020), נחתכה ביותר מחצי ל-1,064 דירות בשנה החולפת. ערים בולטות נוספות כמו רמלה, מודיעין-מכבים-רעות וחולון הציגו גם הן צניחות חדות של מאות דירות בין השנים 2020 ל-2024.

בניגוד מוחלט לתנופת הפיתוח המאפיינת את הערים הגדולות, בחינת הרשויות המקומיות הממוקמות בתחתית הטבלה חושפת נתון צורם של קיפאון מוחלט – כזה שפשוט קשה לתפוס בימי משבר דיור חמור. מועצות שלמות סיימו את שנת 2024 ללא שהונחה בהן לבנה אחת חדשה למגורים. ברשויות כמו מודיעין עילית, עמנואל, בית אל, מעלה אפרים, עספיא, ע'ג'ר, צור הדסה, דייר אל-אסד ובענה – מספר התחלות הבנייה בשנה זו עמד על אפס עגול ומוחלט.

ביישובים אחרים הסוגרים את הרשימה, ביניהם בולטות ערים ומועצות כמו ביתר עילית, בני עי"ש, אלקנה, קריית ארבע, בית דגן ושוהם, הנתונים מראים כי נרשמה בהן התחלת בנייה של דירה אחת בלבד לאורך שנה שלמה. המציאות הדו-קוטבית הזו, שבה ערים כמו ירושלים ותל אביב מזנקות לשמיים עם אלפי יחידות דיור בזמן שערים אחרות מתייבשות לחלוטין מחוץ למפת הפיתוח הארצית, ממחישה בצורה החדה והברורה ביותר את חוסר האיזון הקיצוני שמאפיין כיום את שוק הנדל"ן הישראלי כולו.