בנק ישראל העלה את הריבית ב-0.5% אתמול (שני), הקפיצה הגבוהה ביותר ב-11 השנים האחרונות, וריבית הפריים זינקה יחד איתה. הוועדה המוניטרית גם צופה שהריבית תטפס בעוד 1.5% בשנה הקרובה, מה שאומר שריבית הפריים תוכל להגיע ל-4.25%. איך לוקחים משכנתה במציאות של ריבית משתנה והאם עדיף לוותר על המסלול צמוד הפריים? שימי אדזיאשוילי, חבר הנהלת התאחדות יועצי המשכנתאות, עונה על השאלות.
איך ולפי מה בוחרים מסלול משכנתא?
"חשוב להבין שתכנון משכנתה חייב להתחשב גם בטווח קצר וגם במחשבה על הטווח הארוך, מכיוון שמשכנתה נלקחת לתקופה של 25–30 שנים בממוצע. משפט המפתח בתכנון משכנתה זה 'ניהול סיכונים', בטח ובטח בתקופת עליית ריבית (גם ריבית בנק ישראל וגם בשאר מסלולי המשכנתה).
"בנק ישראל נלחם באינפלציה העולה אשר משפיעה על המסלולים הצמודים בדרך של עליית ריבית הפריים, ובעצם הלקוח כעת שבוי בבחירה וב'הימור' בין צמודי מדד לפריים".
איזה מסלול הכי טוב לקחת בעידן של ריבית עולה?
"עד ההחלטה אתמול המסלול הכדאי ביותר היה הפריים, למרות הציפייה לעליית הריביות. כעת הדברים מעט משתנים מכיוון שבנק ישראל עדכן את צפי העלייה לשנה הקרובה, ומעריך שהריבית תעלה עד השנה הבאה בעוד 1.5% נוספים.
"עם זאת עדיין מסלול צמוד פריים נחשב למשתלם ביחס לשאר המסלולים, שבהם נקבל ריבית גבוה יותר ואף הם נתונים לשינויים. בנוסף בתקופה זו המסלולים המשתנים הפכו ללא כדאיים ואף מסוכנים ויש למזער שימוש בהם.
"בגזרת הריביות הקבועות יש לבחון שימוש חלקי בקבועה צמודה ולא צמודה: מצד אחד אנחנו צמודים למדד שבתקופה הקרובה צריך להיות גבוה אך מהצד השני שימוש בריבית קבועה לא צמודה שהפכה ליקרה מאוד חושף את הלקוח לקנסות פירעון מוקדם גבוהים מאוד בהמשך השנים".
האם יש דרך להתמקח על הבנקים ולהיות מושפעים פחות מעליית הריבית?
"בתקופה שבה מדיניות התמחור בבנקים משתנה לעיתים תכופות חייבים להגיע מוכנים מאוד למשא ומתן,
לבנות תמהיל מראש ולנהל משא ומתן מהיר במיוחד. כל המתנה במשא ומתן יכולה להוביל לפספוס הריבית שכבר אושרה ותקפה ל-24 יום בלבד. בנוסף, ולמרות שמגיעים עם תמהיל מסוים לבנקים, מידי שבוע יש מדיניות תמחור שונות במסלולים ולעיתים בבנק א' יש מסלול שמתומחר נמוך מאוד ולא קיים בבנק ב', ובהחלט יש לבחון כל שינוי כזה שיכול להשפיע על תיק המשכנתה ולהוזיל אותו".
האם כדאי לחכות שהריבית תרד?
"לצערי התשובה היא לא, כל המתנה כרגע תפגע עוד יותר בלקוח הממתין. הריבית במסלולי המשכנתאות עלתה הרבה יותר מריבית הפריים ומצאנו עצמנו תוך 4 חודשים בעלייה של מאות שקלים במשכנתה הממוצעת שנלקחה בתחילת 2022 ביחס למשכנתה שנלקחת כיום.
"בנוסף נגיד בנק ישראל כבר הצהיר כי העלייה הנוכחית היא רק אחת מתוך סדרת עליות שיהיו בהמשך, מה שאומר שכרגע יש רק צפי לעליות ריבית ולא לירידת ריבית. שוק ההון מתמחר כבר את עליות הריבית הנוספת דבר אשר משפיע על כל מסלולי המשכנתה שגם הם עוד צפויים לעלות בהמשך".
האם עליות הריבית יובילו לירידת מחירי הדיור?
"עוד מוקדם להגיד אבל בהחלט ניתן לראות היחלשות בשוק הדיור וכמות הרכישות בירידה. עליית הריביות מובילות לירידה בכושר לקיחת המשכנתה של הלווים, אנשים יצטרכו לחפש דירות זולות יותר משום שיוכלו לקבל משכנתאות נמוכות יותר, דבר זה לדעתי יוביל להתמתנות ההתייקרויות ובהמשך אפילו לירידת מחירים קטנה".