בחוק ההסדרים שעבר לאחרונה בכנסת, אושרה תקנה שמורידה את רף ההסכמה הנדרש לפתיחה בפרויקט תמ"א 38. כעת נדרשת הסכמה של 66.6% מבעלי הדירות - ולא 80% כפי שנדרש לפני כן. על מה חשוב להקפיד כשניגשים לתהליך התחדשות עירונית? ריכזנו עבורם את הדגשים החשובים.
סיקור N12
- "דירות לדתיים בלבד": התנאי של בעלי הדירות
- הלחץ על הקבלנים גובר: מציעים הנחות על דירות
- החוק השתנה: סוף לדיירים הסרבנים בתמ"א
- איפה מחירי השכירות יורדים באלפי שקלים?
מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלעזר במברגר הסביר בשיחה עם N12: "אם פעם אנשים היו צריכים לארגן הליכים של התחדשות עירונית בעצמם, היום יש מנהלות עירוניות. גוף שלנו שפועל בכמעט 50 הרשויות עירוניות, עם צוות מקצועי שבעצם מדריך ועוזר עם הכללים הבסיסיים שמנחים איך מתקדמים, איך בוחרים עורך דין, נציגות לבניין וכל דבר נוסף שנעשה כדי לקדם פרויקט מהסוג הזה".
במברגר התייחס להורדת סף ההסכמה הנדרש בתמ"א 38 ל-66% מהדיירים, תקנה שעברה בחוק ההסדרים האחרון: "בחיים של פרויקט צריך רוב מסוים כדי לאפשר אותו, ולפעמים קשה לגבש את הרוב הזה. זה לא בגלל שמישהו סרבן או באמת גיבש עמדה מתנגדת. אלא שחלק גדול מהאנשים פשוט יושבים על הגדר, לא בוחרים עמדה. לפעמים יש המון בעיות טכניות בליצור קשר עם בעלי הדירות. בין אם כאלה שחיים בחו"ל או מקרה שבו אנשים הורישו נכסים למספר רב של יורשים. הרעיון של הפחתת הרוב הדרוש הוא להקל בהגעה לנקודה שבה גיבשת את הרוב שתומך פוזיטיבית בפרויקט ומאותו רגע הרבה יותר קל לקדם את הפרויקט. כשמשיגים 66% הסכמה, זה לא אומר בהכרח ש-34% מתנגדים, אלא זו פשוטה נקודה שבה אנחנו סבורים שהתגבשה הסכמה מספיק רחבה בבניין כדי לתת לתהליך הזה להתחיל לנוע".
העצות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית
- מומלץ לפנות בתחילת התהליך למנהלת מקומית להתחדשות עירונית בערים שישנן כאלה, עבור קבלת מידע והדרכה בכל שלבי התהליך. לרשימת המינהלות.
- יש להקים ולהסמיך נציגות מבין בעלי הדירות במתחם. למדריך הקמת נציגויות.
- לאחר הסמכת הנציגות, יש לבחור, באמצעות הליך תחרותי, עו"ד שייצג את בעלי הדירות בתהליך. לצורך התקשרות זו ניתן לעשות שימוש בהסכם המדף המפורסם באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- מומלץ לבחור בעצמכם את היזם באמצעות הליך תחרותי הכולל פנייה ל-3 יזמים (לפחות) בעלי ניסיון בתחום, בסיועו של עו"ד בעלי הדירות. לשם כך, מומלץ לעשות שימוש בעקרונות להתקשרות עם יזם, בפנייה לדוגמא לקבלת הצעות לבחירת יזם וכן בהסכם לדוגמא המפורסמים באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- טרם החתמה ראשונה של בעל דירה על הסכם, חובה על היזם לערוך כנס ולפרסם מסמך עיקרי הצעה לכלל בעלי הדירות.
- התמורות לבעלי הדירות במתחם ייקבעו באופן שוויוני, שקוף והוגן.
- רצוי לשכור שירותיהם של יועץ חברתי מקצועי לליווי הדיירים מתחילת התהליך ועד אכלוס הבניינים החדשים ושל מפקח הנדסי שיסייע בהתנהלות של בעלי הדירות מול היזם.
- הנציגות ובעלי דירות נוספים ייקחו חלק פעיל בהליכי התכנון, כולל מפגשי הסברה, קבלת עדכונים שוטפים מהיזם והשתתפות בישיבות תכנון רלוונטיות.
- חשוב לדעת כי ישנן זכויות ייחודיות לבעלי דירות קשישים, בעלי מוגבלויות, נזקקים לשירותי סיעוד ודיירי דיור ציבורי. מידע מפורט בדבר זכויות אלה תוכלו לקבל במנהלת העירונית או באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.
- ניתן לדרוש מהיזם את תרגום כלל המסמכים או את תמציתם לשפות שונות, ככל ויש במתחם בעלי דירות שאינם יודעים לקרוא עברית.
חשוב לציין כי טעות של רבים מאלה שפותחים בהליך התחדשות עירונית, היא לבחור עורך דין שהיזם ממליץ עליו, כזה שבפועל יש לו אינטרסים הפוכים משל בעלי הדירות. חשוב לבחור עורך דין באופן עצמאי, מבלי קשר ליזם. זו טעות שמבצעים גם אנשים שקונים דירה חדשה - ולא רק בתהליכי התחדשות עירונית.
כך תמנעו סכסוכים עם דיירים אחרים
עו"ד מתן פריידין, שותף במשרד נחשון-פריידין ומומחה בהתחדשות עירונית ובסכסוכים בתחום הנדל"ן ציין את הכללים שכדאי ליישם בכדי לעבור את התהליך בהצלחה.
מה קורה אם אחרי שנכנסנו לפרויקט תמ"א או פינוי-בינוי, רשויות התכנון מודיעות על שינוי מדיניות?
ראשית, בטרם כניסה לפרויקט ובפרט בטרם השקעת משאבים משמעותית יש לקיים פגישה עם הצוות המקצועי הרלוונטי ולבחון היטב מהי מדיניות מוסד התכנון באופן כללי ובפרט ביחס לפרויקט שאותם רוצים לקדם. חשוב לדאוג כי יהיה תיעוד של אותן פגישות, כמו סיכומים בכתב של ישיבות, החלטות וכיוצא בכך.
אם במרוצת הדרך ישנו שינוי מדיניות, יש לבחון כיצד הדבר נעשה: האם מדובר במדיניות שפורסמה לציבור, האם שינוי המדיניות כולל שינוי תכנוני, האם נכללות הוראות מעבר ביחס לתוכניות שמצויות בשלבים תכנוניים מתקדמים. לא אחת, שינוי המדיניות לא נעשה באופן החוקי המתאים – וניתן לתקוף אותו בהליך משפטי מתאים.
אם הרשויות מצמצמות באישור הזכויות, איך אפשר לפתוח מחדש את המו"מ עם הדיירים?
רצוי כבר בהסכם ההתקשרות עם הדיירים לכלול הוראות שמתנות את מתן הזכויות שהובטחו להם בכך שמוסדות התכנון יאשרו את התכנית הרלוונטית אותה בכוונת היזם לאשר, וכי אם הזכויות יופחתו הרי שזכויות הדיירים תופחתנה בהתאמה. תיאום ציפיות שכזה מהשלב הראשוני הינו קריטי, שכן לא תמיד הדיירים ערים לעובדה היסודית כי במידה ובתוכנית יאושרו פחות שטחי בניה, הרי שזכויות ייגרעו הן מהים והן מהדיירים וההטבות הניתנות לדיירים בפרויקט הינן תלויות רווחיות, או במילים אחרות - החברה היזמית אינה ארגון ללא מטרות רווח.
איך להתמודד עם דיירים סרבנים?
חוק פינוי ובינוי קובע כי אם ישנו רוב חוקי מבין בעלי הדירות המסכים לפרויקט פינוי-בינוי, וקיימים באותו מתחם דיירים שמסרבים "סירוב בלתי סביר" לביצוע הפרויקט, הרי שהיזם יכול לפנות לבית המשפט – שיוסמך לפעול באחת משתי דרכים: 1. לקבוע שהדייר הסרבן אחראי לפצות את שאר בעלי הדירות המסכימים לעסקה בגין הנזק שנגרם להם מאי-ביצוע העסקה; 2. לאשר את ביצוע העסקה חרף התנגדות הסרבן ולמנות עורך דין או רואה חשבון שייצג בעסקה את אותו סרבן.
מה דיירים יכולים לעשות כדי לזרז ולסייע לקידום פרויקט פינוי-בינוי?
דיירים שרוצים לקדם ביצוע של פרויקט פינוי-בינוי צריכים להתאגד, למנות נציגות מצומצמת מטעמם שתקדם את הנושא במתחם (מניסיון, עשרות בעלי דירות אינם יכולים לקדם יחדיו ביצוע פרויקט). הנציגות ממנה עורך דין ומפקח דיירים מטעמם. תפקידו של המפקח מטעם הדיירים הינו לבחון את המפרט המוצע ע"י היזם, בדיקת התוכניות ולאחר מכן ליווי הבניה בפועל, עד למסירת הדירות. אותה נציגות יכולה לפנות ליזמים לקבלת הצעות, או לשכור שירותים של עו"ד שיערוך עבורם הליך מכרזי לאיתור ההצעה הטובה ביותר. גם שכרם של עו"ד והמפקח מטעם הדיירים ישולם ע"י היזם – כך שהדיירים לא יישאו בעלות כלשהי בגין ביצוע הפרויקט.
מה נכון לעשות כדי למנוע סכסוכים עם הדיירים?
כמובן שלא ניתן לצפות מראש כל סיטואציה, ולעיתים ישנן הסתבכויות המגיעות לחילוקי דעות בין היזם לדיירים ואף להליכים משפטיים. עם זאת, ניתן לחשוב על מספר עצות שיצמצמו חיכוכים וסכסוכים בלתי רצויים מעין אלה: 1. דיווחים שוטפים – יזמים רבים מבצעים עבודה רבה ומאומצת, משקיעים השקעה כספית ניכרת לקידום הפרויקט, אך "האזרח הקטן" כלל אינו יודע על כך. מתן דיווח שוטף אחת לחודש או חודשיים שבו היזם ידווח על הפעולות שבוצעו באותו חודש ייתן לכלל הדיירים תחושה של עשייה ושל דין וחשבון כלפיהם - וימנע את התחושה כי הזמן עובר ודבר לא קורה.
2. שוויון – על היזם להימנע מ"הסכמי צד" ומתן הבטחות לא שוויוניות לדיירים. ההבטחות הללו לא נשארות במגירה, ובמהרה שאר הדיירים יודעים עליהן – דבר שעלול להביא בסופו של יום לטרפוד הפרויקט.
3. שקיפות – יזמים רבים חושבים שיש יתרון בהסתרה ושמירה על סודיות. לאמיתו של דבר, הדיירים הם שותפים של היזם לכל דבר ועניין ואין שום אינטרס להסתיר מהם נתונים שקשורים לפרויקט, בין אם זה זהות היועצים ונותני השירותים, דו"ח אפס – המלמד על הרווח הצפוי בפרויקט וכיו"ב. ניהול הפרויקט מתוך שקיפות מייצר אמון וזהות אינטרסים בין הצדדים ומפיג מתחים לא רצויים.