משנים את מפת הנדל"ן: גל המיזוגים בענף מגיע לדוניץ-אלעד ודן נדל"ן

כל מי שמביט על ענף הנדל"ן הישראלי בחודשים האחרונים רואה תמונה מורכבת של האטה במכירות, סביבת ריבית מכבידה ומאבק עיקש על תזרימי המזומנים. אלא שדווקא מתוך המשבר הזה צומחת המגמה הבולטת והמרתקת ביותר של השנה: המרוץ של השחקניות הגדולות לבניית כוח פיננסי ויצירת "יתרון לגודל" ליום שאחרי. אחרי עסקאות הענק שביצעו לאחרונה חברות כמו ישראל קנדה ואקרו נדל"ן, גל המיזוגים והרכישות מסרב לעצור ומגיע כעת לפתחן של שתי אימפריות מקומיות נוספות - דוניץ-אלעד ודן נדל"ן.

חברת דוניץ-אלעד דיווחה רשמית כי היא מנהלת משא ומתן מתקדם לבחינת עסקת החלפת מניות דרמטית עם דן נדל"ן, זרוע הנדל"ן המשגשגת של קבוצת התחבורה ההיסטורית דן. על פי הדיווח, דירקטוריון דוניץ-אלעד כבר אישר תקופת בלעדיות (מנגנון NO SHOP) למשך 45 ימים, שבמהלכה יבצעו הצדדים בדיקות נאותות מעמיקות ויבחנו את מבנה העסקה המשפטית והפיננסית. המתווה המסתמן כולל רכישה מלאה של דן נדל"ן באמצעות הקצאת מניות לבעלי מניותיה, מה שיהפוך אותם לחלק בלתי נפרד מהחברה הממוזגת, אם כי הצדדים מדגישים בשלב זה כי אין ודאות מוחלטת שהמהלך אכן יבשיל לכדי חתימה.

העסקה הפוטנציאלית הזו משקפת את המציאות החדשה בשוק, שבה המושג "הגודל כן קובע" הפך לכרטיס הישרדות. חברות יזמיות מבינות כי כדי לקדם פרויקטים מורכבים של פינוי-בינוי או לרכוש עתודות קרקע יקרות, הן זקוקות לגב פיננסי איתן ולצבר פרויקטים מגוון ככל הניתן. שילוב הכוחות בין דוניץ-אלעד, שממשיכה להרחיב באגרסיביות את פעילותה בתחומי המגורים וההתחדשות העירונית, לבין דן נדל"ן, עשוי לייצר מגה-חברה בעלת יכולות מימון יוצאות דופן ויכולת תחרות משופרת מול ענקיות הנדל"ן האחרות במשק.

קבוצת דן עצמה עברה בשנים האחרונות מהפך מרשים שהפך אותה מקואופרטיב אוטובוסים היסטורי לשחקנית נדל"ן מתוחכמת ומבוקשת. החברה השכילה לנצל את עתודות הקרקע היקרות והנכסים ההיסטוריים שהיו בבעלותה, ונכנסה בעוצמה לפרויקטים רחבי היקף בתל אביב, בגוש דן ובערי הביקוש המרכזיות. בענף סימנו כבר מזמן את דן נדל"ן כאחת החברות המסקרנות והיציבות ביותר הפועלות מאחורי הקלעים, והמהלך הנוכחי עשוי להזניק אותה ישירות אל קדמת הבמה הציבורית של שוק ההון.

רו"ח אריק גולדיאן, יו"ר ובעלים של בונוס מימון אשראי, מסביר את הרקע הכלכלי למהלך: “בתקופה של ריבית גבוהה, האטה במכירות וצורך גובר בהזרמת הון עצמי, מיזוגים הם מהלך טבעי בענף. לצד זאת, שוק האשראי החוץ-בנקאי מאפשר כיום לחברות נדל״ן לייצר הון עצמי, לקדם פרויקטים ולנצל הזדמנויות גם בלי להכניס שותפים ולדלל אחזקות – וכתוצאה מזה להפחית רווחים עתידיים״.

ההערכות בקרב בכירי הענף הן שגל הקונסולידציה הזה נמצא רק בתחילתו וצפוי להתרחב לחברות נוספות בחודשים הקרובים. המצוקה בגיוסי אשראי בנקאי מסורתי, לצד העלויות המאמירות של מימון הפרויקטים, דוחפות את החברות לחפש שותפויות אסטרטגיות שיפחיתו את הסיכון הפיננסי. כפי שמסכמים גורמים בכירים בשוק: "התקופה המאתגרת הזו מייצרת הזדמנויות חסרות תקדים לחברות חזקות. מי שיש לו גב פיננסי איתן, נזילות גבוהה ויכולת לבצע מהלכים אמיצים בזמן שהשוק מהסס ומקרטע - ייצא מהשנים הקרובות כשהוא גדול ודומיננטי בהרבה".