התחזית שמסבירה: מתי מחירי הדירות צפויים לחזור לעלות - ולמה

ירידת המחירים בשוק הדירות הפכה לעובדה מוגמרת - כעת השאלה ששואלים את עצמם מחפשי הדירות היא כמה המחירים צפויים להמשיך לרדת, ומתי התמונה עלולה להשתנות? סקירה חדשה שפרסמה השבוע חברת S&P מעלות מציעה תחזית שלמי שמחפש לקנות או למכור דירה כדאי להכיר.

הצבת הממצאים מול סקירת הנדל"ן האחרונה שפרסם השבוע משרד האוצר ולנתוני מדד מחירי הדיור העדכניים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מציירת תמונה מעניינת על השינויים בשוק.

מה קרה למחירי הדירות?

ניתוח S&P מעלות לנתוני מדד מחירי הדירות שפרסמה הלמ"ס בשבוע שעבר מראה כי מתחילת 2025 (ינואר-אוגוסט) ירדו מחירי הדירות ב-2% - ומחירי הדירות החדשות מקבלן ב-3%.

עם זאת, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד (יולי-אוגוסט 2025 לעומת יולי-אוגוסט 2024) המחירים עדיין משקפים עלייה מתונה של 0.7% במדד הכללי ושל 0.5% עבור דירות חדשות בלבד.

מה הוביל לירידת המחירים?

מכירות הקבלנים בשוק החופשי (ללא דירות בסבסוד ממשלתי) צנחו ב-33% בשמונת החודשים הראשונים של 2025 לעומת התקופה המקבילה אשתקד, לפי נתוני האוצר. במקביל, מלאי הדירות החדשות שבידי הקבלנים וטרם נמכרו הגיע לשיא היסטורי של 82,000 לפי הלמ"ס. אמנם המספר הזה כולל גם דירות שעדיין בשלבי בנייה ולא רק כאלה שמוכנות למכירה מיידית - אבל זה עדיין מלאי עצום שלוחץ על תזרים המזומנים של הקבלנים.

לפי ניתוח S&P מעלות, הירידה הדרמטית במכירות הקבלנים הכריחה אותם להוריד מחירים. במקביל, בנק ישראל משאיר את הריבית גבוהה על 4.5% - מה שמקשה על אנשים לקחת משכנתאות. בנוסף, בנק ישראל הטיל מגבלות על מבצעי המימון שהקבלנים יכולים להציע, וקירר עוד יותר את השוק.

מעלות מעריכה שבתנאי השוק הנוכחיים "נחלשה יכולתם של היזמים לגלגל עלויות לרוכשים" - כלומר, קוני הדירות כבר לא מוכנים לספוג את המחירים הגבוהים, והקבלנים נאלצו להוריד אותם.

מה קורה לדירות היד שנייה?

בעוד שמכירת הדירות החדשות נבלמה, מכירת דירות היד שנייה דווקא עלתה: לפי האוצר, בשמונה החודשים הראשונים של 2025 נמכרו 3% יותר דירות יד שנייה בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. סקירת האוצר מציינת כי במספר ערים גדולות בולט גידול משמעותי במספר עסקאות היד שנייה במקביל לירידה חדה במכירות הקבלנים.

לפי האוצר, "בולטות במיוחד תל אביב, בת ים ובית שמש", שבהן "ישנה רמה גבוהה של דירות חדשות שטרם נמכרו". על פניו נראה שמחפשי הדירות שמתקשים לממן דירות חדשות מקבלן פונים לדירות זולות יותר בשוק היד שנייה.

איפה המחירים ירדו במיוחד?

לא כל השוק קפוא באותה מידה: במחוזות המרכז ותל אביב הקיפאון חמור במיוחד. מדד הדירות הכללי של הלמ"ס (חדשות ויד שנייה) ליולי-אוגוסט משקף ירידה של 2.9% במחוז מרכז ושל 1.5% במחוז תל אביב בהשוואה לשנה קודם לכן.

לעומת זאת בפריפריה התמונה שונה לגמרי. במחוז הצפון המחירים עלו ב-8.4% בשנה האחרונה, ובירושלים, חיפה והדרום נרשמו עליות של 2.8% עד 4.2%.

הסיבה לפערים היא ככל הנראה שהמחירים במחוזות אלו נמוכים יותר מלכתחילה, אז הריבית הגבוהה מכבידה פחות על הקונים. בנוסף, במחוזות אלו יש מספר נמוך יותר של דירות חדשות למכירה - מה שמקטין את הלחץ על המחירים.

עד מתי ירידות המחירים יימשכו?

ב-S&P מעלות מעריכים כי מחירי הדירות צפויים להמשיך לרדת לפחות עד סוף 2025: המכירות יישארו איטיות לפחות עד סוף השנה והמחירים ירדו עוד בכמה אחוזים. הסיבה פשוטה: הריבית עדיין גבוהה והקבלנים יושבים על הרבה דירות שלא נמכרו. כדי למכור, הם יצטרכו להמשיך להוריד מחירים.

מה יקרה אחרי זה? כאן זה מתחיל להיות מעניין. לפי התרחיש המרכזי של מעלות, הירידה במחירים תיעצר בטווח הבינוני והארוך, המכירות יתחילו לעלות שוב במחצית השנייה של 2026 - מה שיתמוך גם בעלייה מתונה במחירים.

אבל התרחיש הזה תלוי בכמה הנחות: בנק ישראל יתחיל להוריד את הריבית, הכלכלה תצמח ב-2026 בקצב של כ-3.9%, הסיכונים הגיאו-פוליטיים והמדיניים יתמתנו והאבטלה תישאר נמוכה.

עם זאת, אם המצב הביטחוני ישתפר מהר מהצפוי והסיכונים הגיאו-פוליטיים יתמתנו באופן משמעותי - אז לדעת S&P מעלות הריבית עשויה לרדת מהר יותר, והמחירים יעלו בקצב מהיר יותר.

בשורה התחתונה התחזית תלויה בעיקר בשני גורמים: הריבית והמצב הביטחוני. אם הריבית תרד והמצב ישתפר - המחירים יפסיקו לרדת במחצית השנייה של 2026 ויתחילו לעלות בחזרה. אם הריבית תישאר גבוהה או המצב הביטחוני לא ישתפר - הירידות במחירים יכולות להימשך גם ב-2026.