"מי שיש לו סבלנות ימשיך לחכות": מה עושות הורדות הריבית לשוק הדיור?

אחרי תקופה ארוכה של צניחה במכירת הדירות וציפייה לירידות מחירים, שתי הורדות הריבית הרצופות של בנק ישראל - שהאחרונה מביניהן הוכרזה רק השבוע - עשויות לעורר את שוק הנדל"ן מהתרדמת. היזמים ומשווקי המשכנתאות ממהרים לנסות למשוך את הקונים חזרה לשוק, אבל לדברי פרופ' דני בן-שחר, ראש מכון ארלוב לחקר הנדל"ן באוניברסיטת תל-אביב, ספק שמחפשי הדירות ימהרו לרדת מהגדר.

נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) מראים כי מתחילת 2025 ירדו מחירי הדירות ב-2%, אך כפי שמציין בן-שחר ויודע אינטואיטיבית כל ישראלי - המחירים עדיין גבוהים. "אין ספק שירידות הריבית מעודדות חזרה של לווים לתוך השוק", הוא אומר, "אבל מצד שני, הציפיות להמשך הירידות קצת מצננות את הביקושים המיידיים".

מה עושות הורדות הריבית לעלויות הרכישה?

הורדות הריבית של בנק ישראל אמורות להאיץ את הפעילות בשוק הנדל"ן דרך שני מסלולים, מסביר בן-שחר: הלווים והיזמים. עבור הלווים, הורדות הריבית המצטברות מוזילות משכנתאות ולא רק את אלו שצמודות לריבית הפריים. גם המשכנתאות בריבית משתנה שקשורות לריבית העוגן של בנק ישראל מושפעות ממנה - אם כי לדברי בן-שחר, בחלק מהבנקים כבר שיקללו מראש את הורדות הריבית שעליהן היה צפוי להודיע בנק ישראל.

התוצאה היא שמי שכבר נטל משכנתה בריבית משתנה ירגיש את ההקלה בתשלום החודשי. ומי ששוקל לקחת משכנתה חדשה יראה את העלות שלה יורדת בצורה של החזרים חודשיים נמוכים יותר. בנוסף מציין בן-שחר שגם הריבית הקבועה תתחיל לרדת בהדרגה, ודאי ככל שהשוק מצפה להפחתות ריבית נוספות מבנק ישראל.

על היזמים ההשפעה כפולה: הם משלמים פחות על עלויות המימון שלהם, וגם מצפים לראות יותר קונים פוטנציאליים. אבל בן-שחר מזכיר שזה תהליך הדרגתי: "נתחיל לראות את ההשפעה באיזשהו 'לאג' (השהיה)", הוא אומר - לא בבת אחת.

למה הקונים לא צפויים להסתער על השוק?

הסיבה לכך לדבריו היא השילוב בין ציפיות לאי ודאות. בצד הציפיות, בנק ישראל כבר אותת בבירור שצפויות הורדות ריבית נוספות בהמשך השנה. "מי שמאמין במומנטום של מחירי הדירות רואה שהיו ירידות ואולי מצפה שהן יימשכו", מסביר בן-שחר. "לווים שיש להם סבלנות - יש סיכוי טוב שחלק מהם יצפו להמשך ירידות ריבית".

בצד אי הוודאות המצב הביטחוני משחק תפקיד מרכזי. "הסיכון בישראל מאוד גבוה", אומר בן-שחר, "כל בוקר כשמתעוררים, לא בטוחים שלא תיפתח איזו חזית חדשה". לדבריו, זה אמנם משפיע בעיקר על משקיעי הנדל"ן, אבל גם קונים רגילים מהססים. אמנם השחרור המסיבי של משרתי המילואים לאחר תום שנתיים של מלחמה מאפשר לאנשים לחזור לחיי שגרה ולממש תוכניות, אבל כל עוד אי הוודאות נמשכת - הסלמה בלבנון, דיבורים על חידוש העימות נגד איראן - אנשים רבים ממתינים.

התוצאה היא שילוב פרדוקסלי: כשהסימנים חיוביים - הריבית יורדת; המחירים מתייצבים - ואז מי שיכול להמתין ממתין, בתקווה שיהיה עוד יותר טוב.

מי בכלל יכול לקנות דירה?

עם כל הכבוד לציפיות וירידת המחירים הקלה, המחירים בשוק עדיין ברמות שיא. "יש תקרה של כמה בסופו של דבר אנשים יכולים לשלם עבור דירה. מבחינת היכולת של משקי הבית לרכוש דירה בישראל, אנחנו עדיין נמצאים ברמות השפל", אומר בן-שחר. "כמה משקי בית יכולים לשלם ארבעה, חמישה, שישה מיליון שקל לדירה?", הוא מעיר בהקשר למבול מיזמי הנדל"ן שנבנים בתל אביב.

השאלה הזו משקפת מציאות של מחסור חמור ביכולת הרכישה, שיוצרת תופעה של סינון טבעי: "ברור ש'כולם' היו רוצים לגור במרכז תל אביב, אבל המחירים לא מאפשרים את זה לכל האוכלוסיות. ככל שהיכולת הכלכלית פוחתת, אנחנו רואים את האוכלוסיות זולגות לאזורים יותר פריפריאליים", מציין בן-שחר.

נתוני הלמ"ס משקפים את הפער הגיאוגרפי: בעוד שבמחוזות המרכז ותל אביב המחירים ירדו ב-2025 ב-3.6% ו-5.8% בהתאמה - במחוז ירושלים הם עלו ב-4.2% ובצפון ב-2.2%.

הממשלה אמנם מפעילה תוכניות דיור והגרלות, אך בן-שחר ביקורתי לגביהן: "הבעיה בתוכניות היא שהן לא מבוססות על מבחני הכנסה. יש מילואימניקים שהם היי-טקיסטים - הם לא צריכים עזרה בדיור". לדבריו, "התוכניות צריכות להיות מותאמות למי שבאמת צריך את התמיכה".

מה הורדות הריבית עושות ליזמים?

בעוד רוכשי הדירות מהססים, היזמים מצויים תחת לחץ. "היזמים יושבים על הלוואות גדולות והם חייבים למכור דירות", מסביר בן-שחר. בניגוד לקונים או למוכרי דירות יד שנייה שיכולים להמתין, היזמים "הרבה הרבה יותר רגישים". הלחץ הזה ניכר בנתונים: בעוד שמדד מחירי הדירות הכללי של הלמ"ס ירד מתחילת 2025 ב-2%, מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-4.5%.

זה קורה בשעה שהיזמים יושבים על מלאי עצום של דירות שטרם נמכרו - כ-83.5 אלף דירות נכון לסקירה האחרונה של הלמ"ס עבור סוף אוקטובר 2025. ועוד יותר מ-200 אלף דירות נמצאות בבנייה פעילה, מהן כרבע במחוז תל אביב וכרבע במחוז המרכז.

הורדות הריבית של בנק ישראל מסייעות ליזמים משני הכיוונים: מוזילות את עלויות המימון שלהם ובמקביל מעודדות את הקונים לחזור לשוק. אבל בינתיים הם מצויים תחת לחץ למכור את המלאי הקיים כדי לממן את ההלוואות שנטלו.

בן-שחר מעריך בזהירות כי "אולי נראה צמצום בהתחלות בנייה לאור העובדה שהקבלנים רואים את המצב", נתוני מינהל התכנון לסיכום 2025 מראים כי בשנה שזה עתה הסתיימה, מספר היתרי הבנייה שניתנו ירד קלות בהשוואה לשנה שלפניה, לכדי כ-74 אלף.

לאן הולכים מכאן?

הורדות הריבית צפויות להפיח חיים חדשים בשוק, אבל זה תהליך הדרגתי. השילוב בין ציפיות לירידות נוספות במחירי הדירות הגבוהים, התחזית להורדות ריבית נוספות, מלאי הדירות הגדול שבידי היזמים והמתח הביטחוני מציירים תמונה של התאוששות איטית. ועם זאת, "מספר משקי הבית ממשיך לגדול, עדיין צריך כל הזמן לבנות דירות חדשות", מזכיר בן-שחר.