דירה מקבלן או יד שנייה: ההבדלים שיכולים לעלות עשרות אלפי שקלים

רכישת דירה מקבלן ורכישת דירה מיד שנייה מובילות בסופו של דבר לבעלות על בית, אך הדרך לשם שונה כמעט בכל פרט. בעסקת קבלן התשלומים נפרסים בדרך כלל במשך תקופת הבנייה, שיכולה להגיע לשנתיים או שלוש, ומועד המסירה עשוי להשתנות. בעסקת יד שנייה התהליך קצר יותר, לרוב שלושה עד תשעה חודשים, הנכס כבר עומד והקונה יכול לבחון את מצבו, הסביבה, הרעש והליקויים לפני החתימה.

החוק מגביל את הסכומים שקבלן רשאי לגבות בהתאם להתקדמות העבודות. התשלום הראשון כלול בתקרה של 31% עם השלמת המפלס התחתון, ובהמשך נגבים סכומים נוספים עם השלמת השלד, החיפוי, עבודות הפנים והמערכות. ביד שנייה לוח התשלומים נקבע לפי אבני דרך משפטיות: חתימה ורישום הערת אזהרה, סילוק המשכנתה של המוכר ומסירת המפתח.

הקבלן רשאי לגבות סכום השווה לכל היותר ל-7% מהתמורה לפני העמדת בטוחה. כל סכום נוסף דורש הגנה לפי חוק המכר, בדרך כלל ערבות בנקאית. הערבות מיועדת להחזיר את כספי הרוכש כשהקבלן מנוע מהעמדת הדירה לרשותו בשל חדלות פירעון, עיקול או נסיבות דומות. הכיסוי נוגע לכספים ששולמו, בעוד עיכובים, ליקויים ופערים מול המפרט מטופלים במסלולים אחרים.

עלויות הבנייה מוסיפות רכיב שקונים רבים ממעיטים בערכו. בחוזים מיולי 2022 ואילך, חמישית ממחיר הדירה פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, ומחצית מהסכום שנותר ניתנת להצמדה. בפועל, עד 40% ממחיר העסקה חשופים למדד. בדירה שעולה 2.2 מיליון שקל, עם 30 חודשי בנייה ועליית מדד שנתית של 3.7%, התוספת עשויה להתקרב ל-50 אלף שקל. הכסף מגיע מההון העצמי ולכן רצוי להשאיר עבורו מרווח בתקציב.

לכתבות נוספות ממדור הנדל"ן של ביזפורטל - לחצו כאן

גם מועד המסירה מקבל טיפול שונה. בחוזים החדשים עומד לרשות הקבלן חודש חסד. כשהעיכוב מתארך, הרוכש זכאי לפיצוי החל מהמועד שנקבע בחוזה: סכום המקביל לשכירות הנהוגה בנכס דומה בארבעת החודשים הראשונים, 125% בחודשים החמישי עד העשירי ו-150% מהחודש ה-11. עיכוב של שבעה חודשים, בדירה ששכירותה מוערכת ב-6,000 שקל, יוצר פיצוי של 46,500 שקל.

מפרט המכר קובע מה הקבלן התחייב לספק, וטופס 4 מאפשר אכלוס וחיבור לתשתיות. במעמד המסירה מומלץ לתעד כל ליקוי בפרוטוקול מסודר. תקופת הבדק משתנה לפי סוג התקלה, משנתיים בריצוף ובנגרות ועד שבע שנים בחיפוי חיצוני. בהמשך מתחילה תקופת אחריות בת שלוש שנים.

ביד שנייה עיקר ההגנה מגיע מבדיקות מקדימות. נסח טאבו או אישור זכויות צריכים להציג את המוכר כבעלים ולחשוף שעבודים, עיקולים והערות. כשקיימת משכנתה, התשלום לסילוקה מועבר ישירות לבנק לפי מכתב כוונות. חשוב לבדוק גם חריגות בנייה, חובות לעירייה, מיסים והיטל השבחה, ולהשאיר כספים בנאמנות עד לקבלת האישורים הדרושים להעברת הזכויות.

הכתבה פורסמה במקור בביזפורטל: יד שנייה מול קבלן: החוזה, ערבות חוק המכר והאיחור במסירה.