בימים אלה מתנהלת אחת ההגרלות האחרונות בתוכנית "מחיר למשתכן". בקרוב יקבלו 283 הזוכים את הבשורה מהמדינה ויוכלו לקנות דירה חדשה במחיר מוזל בבאר שבע, קריית שמונה, עמנואל, נצרת או על חוף הים בשכונה חדשה של ג'סר א-זרקא. זמן קצר לאחר מכן תסתיים סופית תוכנית הדגל של הממשלה בשש השנים האחרונות לטיפול בבעיית מחירי הדיור.

לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות

תוכנית מחיר למשתכן מזוהה יותר מכל עם שר האוצר לשעבר משה כחלון. עם כניסתו לתפקיד, הבטיח כחלון לפתור כך את מצוקת הזוגות הצעירים שלא מסוגלים לרכוש דירות, ואף להוריד את מחירי הדיור בשוק החופשי. בשנות השיא של התוכנית, 2015-2019, נאמדה עלותה למדינה בכשמונה מיליארדי שקלים, לרבות סבסוד פיתוח, מענקים והנחות ענק בשומות על ערך הקרקע. בראייה לאחור, האם התוכנית הצדיקה את ההשקעה הגדולה והשיגה את המטרות?

בעיית הדיור בישראל לא נפתרה. המחירים בשוק המשיכו לעלות בראייה רב שנתית, גם אם בקצב מתון יותר. מספר מוגבל של זוכים הרוויחו אבל השוק בכללותו לא השתנה. גם לא כל הזוכים היו מרוצים. לאורך השנים נשמעו ביקורות שונות על מחיר למשתכן, בין היתר על אי-התאמה לקהל היעד – זוגות צעירים המחפשים להקים בית משלהם. כמחצית מהדירות בפרויקט היו יחידות דיור גדולות של 5 חדרים ומעלה. כך קרה שחלק מהדירות נרכשו לבסוף למטרות השקעה והשכרה – או פשוט לא נרכשו.

מספר הדירות שנמכרו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה": סקירת הכלכלנית הראשית, אפריל 2021

כיום ישנם בין 30-40 אלף זוכים בהגרלות מחיר למשתכן שעדיין לא מימשו את זכייתם ולא חתמו על חוזה רכישה. קצב הרכישות של הדירות בסבסוד ממשלתי (כולל "מחיר למטרה") ירד ברבעון האחרון של 2020 ב-26% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2019. "אין בידינו די נתונים כדי להסביר את הירידה החדה ברכישות אלו, באיזו מידה היא נובעת מגידול בשיעור ביטולי הזכיות (יתכן על רקע מגיפת הקורונה) או מקשיים טכניים של הקבלנים לקיים כנסי זוכים בתקופת הקורונה", נכתב בסקירת הנדל"ן הרבעונית שפירסם משרד האוצר בנושא.

"מיליארדי שקלים להטבה שמגיעה לקבוצה קטנה בלבד"

המרוויחים הגדולים של התוכנית היו זוכי מחיר למשתכן באזורי ביקוש נחשקים במרכז הארץ, כמו למשל בגליל-ים בהרצליה. המדינה הקצתה את הקרקעות לתוכנית – שהן העלות המרכזית – בהנחה של 80%. שיעור הנחה זה בהרצליה שווה הטבה של הרבה יותר כסף מאשר לזוכים בפריפריה. כך למשל, רוכשי דירות מחיר למשתכן בבאר קיבלו הנחה של כ-200 אלף שקל בלבד, לעומת הטבה של מיליון שקל לזוכי הפרויקט בגליל ים.

כל מי שזכה בהגרלה היה צריך הון עצמי כדי לממש את הזכייה, כך שככל שמדובר בפרויקטים נחשקים יותר ההון העצמי הנדרש היה גבוה יותר – וזוגות במעמד גבוה יותר יכלו לזכות. בהרצליה, למשל, נדרש הון עצמי של 200-300 אלף שקל.

משה כחלון (צילום: אוליבר פיסוטי, פלאש 90)
שר האוצר לשעבר שמזוהה עם תוכנית למשתכן. כחלון | צילום: אוליבר פיסוטי, פלאש 90

"אין הגיון בתכנית הזו, שהרי אם המטרה היא להנגיש בעלות על דירות לדור הצעיר, אין כל הכרח לסבסד אותן באזורי הביקוש", אומר ד"ר ארז כהן, חוקר ומרצה למדיניות ציבורית באוניברסיטת אריאל. הוא מסביר כי "מי שמבקש לרכוש דירה וידו אינה משגת והוא לא רוצה לגור בשכירות - יתכבד ויעבור לפריפריה, שם יזכה להטבות. בעלות על דירה אינה הכרח למרות שהאתוס הישראלי מעודד חלופה זו ומעדיפה על פי רוב על שכירת דירה, ולעיתים ללא כל הצדקה כלכלית".

"אין כל טעם, הגיון וצדק לממן דירות יקרות במסגרת תכנית הניזונה מתקציב ציבורי", המשיך כהן.
"הקצאת מיליארדי שקלים מתקציב המדינה לקידום מטרה שיש ספק בנחיצותה מחד ומיטיבה עם קבוצה קטנה יחסית מהאוכלוסייה מאידך הינה בעייתית בלשון המעטה". עוד מוסיף ש"ניתן רק לדמות במחשבתו מה ניתן לעשות בסכום עתק שכזה, אילו מטרות וצרכים ניתן לספק לכלל האוכלוסייה שאין כל ספק בנחיצותם, כדוגמת פיתוח תחבורה ציבורי, הרחבת ושיפור שירותי הבריאות והחינוך ועוד".

התוכנית שהורידה את ערך הדירות רק בשכונות עצמן

ובכל זאת, מעניין לגלות שתוכנית מחיר למשתכן אכן הורידה נקודתית את מחירי הדירות, אבל כנראה שלא באופן אליו התכוונו הוגיה. הקבלנים שבונים את הדירות המוצעות להגרלה התחרו במכרז שניהלה המדינה על הצעת המחיר הנמוכה ביותר למשתכן. על כן נוצר לדירות אלה מוניטין שלילי מבחינת רמת הגימור שלהן. מדבריו של יזם ההיי-טק פלג דודוביץ, מנכ"ל ומייסד Propdo, עולה כי התדמית הזולה דבקה גם במתחמי דיור הנמצאים בשכנות לפרויקטים של מחיר למשתכן.

"בשונה מפרויקטים של בנייה חדשה או התחדשות עירונית רגילים, פרויקטים של מחיר למשתכן מאופיינים בבניה מסובסדת בשיעור גבוה, תוך תמריץ שלילי, בדרך כלל, לבנייה בסטנדרט יוקרתי. כמו כן, רבים מן הזוכים במחיר למשתכן הם משקיעים, להבדיל ממשפחות צעירות וזוגות המעוניינים לשפר את איכות חייהם", מסביר דודוביץ', שהחברה שלו עוסקת בתחזיות להתפתחות מחירי הדירות בישראל על בסיס אירועים המשפיעים על הסביבה.

פלג דודוביץ, מנכ״ל ומייסד Propdo Al (צילום: יח"צ)
פלג דודוביץ, מנכ"ל ומייסד Propdo | צילום: יח"צ

דודוביץ' אומר כי "עקב ביקושים נמוכים יחסית למגורים בפרויקט או בסביבתו, לצד הגדלת ההיצע בשכונת הפרויקט, תכניות מחיר למשתכן לא אחת מהוות אירוע השפעה שלילי על מחירי הדירות הסמוכות, לרבות מחירי הדירות בפרויקטים עצמם".

במבט ראשון, מהלך זה תואם לכאורה את מטרת התכנית - לסייע בהורדת מחירי הדירות. "ואולם", מבהיר דודוביץ', "בפועל ירידת המחירים ובלימת העליות מתרחשת בעיקר בסביבת פרויקטי מחיר למשתכן, כאשר באזורים אחרים ברחבי הארץ ממשיכים להתקיים עודפי ביקוש על ההיצע באופן שגורם לעליית מחירים כלל ארצית. לפיכך, נראה כי תכנית מחיר למשתכן לא עמדה בציפיות ולא הועילה בצמצום מחירי הדירות בכלל שטחי ישראל. הצפי הוא להמשך עליות מחירים למרות תכנית זו".

ולאן מתקדמים מפה?

בסוף 2020 פרש כחלון והסמכות על תחום הנדל"ן הועברה בעיקר לטיפולו של שר השיכון הטרי, יעקב ליצמן. האחראי החדש ביטל את מחיר למשתכן והחליף אותה בתוכנית "דיור במחיר מופחת". תוכנית החדשה מבוססת על עיקרון דומה לקודמתה, אך עושה הבחנה בין פריפריה, מרכז ואזורי יוקרה. בפרויקטים נדל"ניים שייבנו בפריפריה ויכללו בתוכנית, חצי מהדירות ישווקו במחיר מסובסד וחצי בשיטת השוק החופשי. באיזורי ביקוש גבוהים, שיעור הדירות המוזלות יהיה נמוך יותר. באזורי יוקרה לא יתקיים דיור במחיר מופחת.

"התוכנית של ליצמן מבטלת את סבסוד דירות היוקרה, דבר נכון לכשעצמו, ומשמרת את סבסוד הדירות באזורי הפריפריה, אולם היא גם משמרת את העיוות הקיים לדעתי בכל הקשור להצבת הבעלות על דירה כיעד ממשלתי, העולה על קידום מטרות חשובות יותר אשר תורמות לאינטרס הציבורי הרחב", אומר כהן.

ד"ר ארז כהן, אוניברסיטת אריאל (צילום: דוברות אוניברסיטת אריאל)
ד"ר ארז כהן, אוניברסיטת אריאל | צילום: דוברות אוניברסיטת אריאל

כהן פירסם באחרונה מחקר מקיף בנושא השפעותיה השונות של תוכנית מחיר למשתכן. מחיר למשתכן והתוכניות שמחליפות אותו הן פלסטר לבעיה הגדולה שהיא עליית מחירי הדיור, וכהן סבור שחסרה אסטרטגיה לטווח הארוך.

"המדיניות הציבורית להורדת מחירי הדירות בישראל נגועה בשיקולים זרים פוליטיים ואישיים, המנטרלים את יעילותה", הוא אומר, "שהרי לו המדינה היתה רוצה בהורדת המחירים יכולה היתה להפעיל עקרונות רגולציה משמעותיים יותר, כדוגמת הורדה בפועל של מחירי הקרקעות הנמצאים בבעלות ציבורית, סבסוד רחב היקף של מלאי הדירות ולא רק במסגרת תכניות 'מחיר למשתכן' או 'מחיר מטרה'".

הממשלה, טוען כהן, מעדיפה "להמשיך ולקיים צעדי רגולציה חסרי תוחלת אשר יאפשרו לה לאכול את העוגה ולהשאירה שלמה. דהיינו, גם לא לפגוע בפועל באזרחים בעלי הדירות המתנגדים להורדת מחירן, וגם להשביע את רצונם של האזרחים חסרי הדירות וציבור הצעירים ולו למראית עין".