ממתינים ליום שאחרי? לא בשוק הדירות. עליית מדד מחירי דירות של כמעט 2% במהלך חודשיים הן עדות חיה לכך ששוק הנדל"ן הישראלי החליט שהמלחמה הסתיימה, גם אם המצב בדרום ובצפון קשה, ורמת חוסר הוודאות לגבי ההמשך - רבה. אבל עליות המחירים, שכמותן לא נראו כאן יותר משנה הן אמירה שאין ברורה ועוצמתית ממנה.
עוד ב-N12 כלכלה:
• חשש: הפסקות חשמל ממושכות של שעות ארוכות בגוש דן
• ביטוח לאומי: ב-2036 לא נוכל לשלם קצבאות
• רחובות ייסגרו לרכב, פחות "כחול לבן": התוכנית של ת"א
נתחיל בנתונים היבשים: מדד מחירי הדירות עלה בחודשים דצמבר 2023 וינואר 2024 ברמה של 1.2%. מדובר בעלייה גדולה, שכמותה לא נראתה מאז אוגוסט 2022. מדד מחירי הדירות החדשות עלה בחודשים הללו ברמה של 0.4%. מכאן עולה, שבתקופה הזו, בהינתן שאחוז הדירות החדשות שנרכשו בתקופה הזו הגיע לכ-40% מכלל השוק, המשמעות היא שעיקר העלייה נבע משוק הדירות יד שנייה, וזאת בניגוד למה שראינו בחודש שעבר, שאז השוק שמשך לכיוון עליות מחירים היה דווקא זה של הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי.
השאלה, מה קרה כאן והבירור מצריך אותנו לבדוק נתוני עומק על השוק. בחודש ינואר נרכשו 7,890 דירות, מספר שלא נראה כמותו בשוק, מאז יולי 2022. מספר הדירות החדשות שנרכשו בשוק החופשי (כלומר ללא דירות מסובסדות של מחיר למשתכן למשל) הגיע ל-2,762 - הגבוה ביותר מאז יוני 2022; ואילו דירות יד שנייה נמכרו בהיקף של 4,136, גם זה מספר שלא נראה כאן במשך כל השנה שעברה, אך דומה לכמויות דומות שנרכשו בסוף 2022.
למעשה, מאז אוקטובר הנורא, שבו נרשם שפל במספר הדירות שנרכשו, מספרן של דירות הקבלן שנמכרות עולה בכ-500 מדי חודש בממוצע ומספר הדירות יד שנייה שנמכרות עולה ב-700 בממוצע, וזה אומר הרבה.
שוק נדל"ן עולה הוא בדרך כלל ביטוי הפוך למשברים ביטחוניים וכלכליים, שבהם כידוע אנו מצויים. השחקנים הפועלים בשוקי נדל"ן (יזמים, קונים, בנקים) שונאים אי ודאות ומשברים, וכשאלה מתרחשים - השוק מתכווץ מבחינת עסקאות ויורד מבחינת מחירים. אם השוק מתנהג היום ב-180 מעלות מהדפוס הזה, זה אומר הרבה מאוד על מה שהשחקנים חושבים על המצב.
רכישת הדירות תופסת תאוצה
ראשית עולה מהנתונים, שטראומת המלחמה התרחקה מספיק, כדי שהשוק ישאף לעלות. זו אמירה שאולי תקומם רבים, במיוחד לאור המצב הקשה באזורי הצפון והדרום, אך שוק כלכלי פועל על סמך הערכות האנשים שפועלים בו, ובמצבים שאותם הם מבינים כמלחמות קיומיות או משברים כלכליים חמורים - הם לא רוכשים דירות.
לעומת זאת בשלושת החודשים שבין נובמבר 2023 לינואר 2024 לא רק שרכשו דירות, אלא גם באזורים שבתחילת המלחמה הופגזו ללא הרף: כך, באר שבע הגיעה למקום השלישי במספר הדירות שנרכשו בה (878), אשדוד הגיעה מיד אחריה (799 דירות), אשקלון במקום השביעי (562 דירות), וזה לא עניין של מה בכך, לגבי שוקים, שרק לפני חודשים ספורים השוק שלהם נחשב למת.
בנתיבות נמכרו 209 דירות חדשות, ואילו בקרית גת - 157 דירות יד שנייה. זו נראית השתקמות מהירה של השוק הדרומי.
גם מחוז הצפון נראה המצב בשוק הנדל"ן טוב יחסית למצבו הביטחוני, על אף שעדיין רצועה רחבה מדרום לגבול הלבנוני עדיין לא נגישה. העובדה, שמדד מחירי הדירות במחוז הזה עלה ביותר מ-3% במהלך המלחמה ובמחוז הדרום המחירים עלו ב-2.5% - אומרת הרבה על מה שהשוק חושב על המלחמה.
ההסברים: מהריבית ועד המחסור בפועלים
לזה יש להוסיף את הורדת הריבית בינואר. היא הייתה צנועה מאוד (רבע אחוז) וכמעט חסרת משמעות לעומת העלייה הגדולה מלפני, אך גם בעבר נתקלנו במצבים, שבהם הורדות ריבית צנועות פעלו כמנוף על השוק והביאו לעליות מחירים הרבה מעבר למשמעות הכלכלית הישירה שלהן.
ואולם ההסברים הללו אינם מספקים. בסופו של דבר, גם אם המלחמה נרגעה מעט המשק נמצא במשבר חמור; אם מישהו קיווה שהמלחמה תאחה מעט את הקרעים החברתיים - הוא טעה. הורדת הדירוג של המדינה והתקציב הבעייתי רק מחזקים את התחושה, שישראל מצויה במשבר חברתי-כלכלי-פוליטי שלא היה כדוגמתו. לפיכך, אם מחירי הדירות עולים, כנראה שיש הסבר נוסף, ואולי הסיפור הבא ימחיש היטב את הדברים.
ביום חמישי האחרון ערכו ההסתדרות הלאומית ואיגוד תאגידי כוח אדם זר לענף הבנייה כנס לרגל הגעת עובדים זרים מהודו לישראל, שבו השתתפו, על פי ההזמנה, גם שרי הפנים (משה ארבל מש"ס), השיכון (יצחק גולדקנופף מיהדות התורה), העבודה (יואב בן צור מש"ס) ויו"ר ועדת הפנים (יעקב אשר, ש"ס).
בהתאחדות הקבלנים בוני הארץ החליטו להגיב על הכנס בסרקזם וכתבו כי "'אין חגיגה, בלי עוגה' - והרי אין עוגה. בהודו, בסרי לנקה, באוזבקיסטן ובמולדובה ישנם קרוב ל-20 אלף עובדים זרים אשר נבחנו ואושרו לעבודה על ידי התאחדות הקבלנים בוני הארץ הממתינים להגיע לישראל. עד כה פחות מ-1% מהם הגיעו לכאן. אז בשל מה החגיגה? הרי ענף הבניה והתשתיות קורס, המשק איבד כבר מיליארדי שקל, ענף שמחזיק כ-250 אלף עובדים ישראליים בסכנה כלכלית, ולאלפי אנשי מילואים מהענף אין חברות לחזור אליהן, אך קצב הגעת עובדים הזרים לישראל עומד על פחות מ-1000 בשבוע.
ממשלת ישראל חייבת להתעשת ולוודא הגעתם המיידית של עשרות אלפי עובדי בניין ותשתיות לישראל".
וזה ככל הנראה חלק מההסבר לעליות. לא פריחה ולא אופטימיות, אלא ייאוש והחלטה לרכוש דירה, כי בעתיד הקרוב הבעיות יוחרפו. שוק הנדל"ן מבחין בממשלה לא מתפקדת, שעתידה להביא את ענף הבנייה, שכבר עכשיו נמצא במצוקה כבדה, למשבר שיתקשה לצאת ממנו. מי שרוכש היום דירה חדשה שאמורה להימסר לו בעוד שנתיים וחצי, חייב לקחת בחשבון איחורים במסירות שהשד יודע כמה יימשכו.
במצב דברים כזה יש כאלה שמחליטים לעשות מעשה ולרכוש דירות במחיר גבוה, אפילו במהלך משבר חמור ומלחמה קשה. לכן לא רק שהשוק נמצא ביום שאחרי. הוא וגם מסתכל קדימה - ולא אוהב את מה שהוא רואה.