היום נפתחת ההגרלה: כל מה שצריך כדי לזכות ב"דירה בהנחה"

ההרשמה להגרלה ה-11 של תוכנית "דירה בהנחה", המובלת על ידי משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל, תיפתח במהלך היום (שני). במסגרת הגרלה זו, שמתקיימת בהמשך להחלטת מועצת מקרקעי ישראל בראשות שר הבינוי והשיכון חיים כץ, יוגרלו 7,922 יחידות דיור בעשרות הגרלות שונות, הפרוסות על פני 19 ערים ויישובים ברחבי הארץ.

הבשורה המרכזית בהגרלה הנוכחית נוגעת לציבור משרתי המילואים: בהתאם למדיניות שמקדם השר כץ, 50% מכלל הדירות בהגרלה יוקצו למשרתי מילואים פעילים, כאשר מתוך נתח זה, כ-25% מהדירות יוקצו באופן ממוקד ללוחמים ולוחמות במילואים. מדובר בכ-4,000 דירות ייעודיות שיוענקו למי שנשאו בנטל הביטחוני בשנים האחרונות.

מפות הביקוש: איפה מגרילים ומהם סיכויי הזכייה?

רשימת היישובים המשתתפים בהגרלה הנוכחית כוללת, בין היתר, את הערים: ראשון לציון, רחובות, מזכרת בתיה, אשדוד, בית דגן, כפר מנדא, כפר סבא, מעלה אדומים ונהריה.

עם זאת, מאחורי רשימת הערים האטרקטיבית מסתתרים הסיכויים הסטטיסטיים. מנגנון התוכנית מבוסס על שיווק קרקע מוזלת ליזמים, המתחייבים בתמורה למכור את הדירות לזכאים במחיר נמוך ממחיר השוק. אלא שהביקוש הגבוה מתרכז באופן טבעי באזורי הביקוש במרכז הארץ, שם מספר הדירות המוצעות מצומצם יחסית.

"הנתונים מראים שבערי המרכז רמת התחרות קיצונית", מסביר השמאי הבכיר ישראל יעקב. "היו הגרלות שבהן עשרות אלפי משפחות התמודדו על כמה עשרות דירות בלבד". כך לדוגמה, בכפר סבא נרשמו בעבר כמעט 38 אלף משקי בית ל-104 דירות בלבד - נתון המשקף סיכוי זכייה זעום של פחות משליש אחוז.

לדברי יעקב, ההחלטה האם להירשם לפריפריה כדי להגדיל את סיכויי הזכייה היא החלטה כלכלית ואישית מורכבת: "בפריפריה הסיכוי לזכות גבוה משמעותית, אבל צריך לבדוק האם באמת רוצים ויכולים לגור שם לאורך שנים. הרבה זוגות צעירים נרשמים רק בגלל המחיר, בלי לחשב תעסוקה, תחבורה, חינוך ואיכות חיים".

המדריך לרישום: לוחות זמנים, עלויות ותנאי סף חדשים

ההרשמה להגרלה הנוכחית תיסגר ביום שני, 22.6.26. מי שטרם הנפיק אישור זכאות, יוכל לעשות זאת רק עד ליום ראשון, 7.6.26 – לאחר מועד זה לא ניתן יהיה להנפיק אישורים חדשים עד לסיום תקופת ההרשמה.

• חברות ההרשמה: הנפקת האישורים מתבצעת באופן מקוון דרך החברות מילגם (*6078), אלונים (*2850) ומעוף (*9344).

• עלויות ותוקף: עלות הנפקת האישור היא 200 שקלים, ותוקפו למשך שנה. הארכת תוקף כרוכה בתשלום של 50 שקלים, ומשך ההנפקה אורך עד 10 ימי עבודה.

• מגבלות רישום: בדומה לעבר, כל זכאי רשאי להירשם לעד שלוש ערים בלבד, ולכלל ההגרלות המתקיימות בהן. יודגש כי אין כל חשיבות למועד ההרשמה הרשמי במהלך התקופה.

שימו לב כי הפעם יושם דגש מיוחד על הגבלת זכאות למי שלא הסדיר את מעמדו מול שלטונות הצבא. בעקבות פסיקת בג"ץ, הזכאות להשתתפות בהגרלה מותנית בכך שלפי נתוני צה"ל, היחיד או כל אחד מבני הזוג אינם מוגדרים כחייבי גיוס שלא הסדירו את מעמדם. בדיקה זו תתבצע לאחר סגירת ההרשמה, באמצעות סנכרון נתונים ישיר שיועבר ממשרד הביטחון למשרד הבינוי והשיכון.

האותיות הקטנות והסיכונים שמאחורי ה"הנחה"

בעוד שהכותרות מבטיחות "הנחה של מאות אלפי שקלים", המציאות בשטח דורשת בדיקה מעמיקה. השמאי ישראל יעקב מבהיר כי השווי האמיתי של ההטבה משתנה דרמטית בין אזורי הביקוש לפריפריה. "במקומות כמו כפר סבא, ירושלים או ראשון לציון, הפער בין מחיר השוק למחיר ההגרלה יכול להגיע גם ל-25%–30%", הוא מציין. "לעומת זאת, בערים שבהן מחירי השוק נמוכים מלכתחילה, ההנחה האפקטיבית הרבה יותר מצומצמת. יש מקרים שבהם מדובר בהטבה של מאות אלפי שקלים, ויש מקרים שבהם ההנחה כמעט לא מורגשת".

נקודת אור משמעותית עבור הרוכשים נוגעת דווקא לגזרת המשכנתאות והמימון הבנקאי. "כאן הרבה רוכשים מופתעים לטובה", מסביר יעקב. "הבנק לא מסתכל רק על מחיר הרכישה בהגרלה - אלא על שווי השוק האמיתי של הדירה". לדבריו, במקרים רבים השמאי מטעם הבנק מעריך את הדירה בשווי הגבוה ב-20% עד 35% ממחיר החוזה, מה שמאפשר לרוכשים לקבל מימון גבוה יותר. "הבנק מקבל כאן בטוחה חזקה מאוד. אם דירה נרכשה במיליון וחצי שקל אבל שווה בפועל שני מיליון שקל, לבנק יש כרית ביטחון משמעותית".

לצד היתרונות, יעקב מזהיר מפני הסיכון הגדול ביותר שרוכשים נוטים להחמיץ: רכישת דירה שטרם נבנתה. רוב הדירות בתוכנית נמכרות שנים לפני האכלוס בפועל. אנשים רואים הדמיה יפה ומשוכנעים שהכול סגור, אך בפועל מדובר בשומה המבוססת על הנחות ותכנון עתידי בלבד. במהלך השנים הללו השוק יכול להשתנות, עלויות הבנייה עלולות לזנק (כתוצאה מהצמדה למדדים), ומועדי המסירה עלולים להידחות – מה שהופך את העסקה לטווח ארוך לכזו הכרוכה באי-ודאות משמעותית.

בנוסף, קיים קושי קנייני מהותי בדמות חסימת האפשרות למימוש מהיר. הזוכים כפופים למגבלת מכירה נוקשה של 5 עד 7 שנים מיום הזכייה או האכלוס. מי שימכור את הדירה מוקדם מדי, עלול להידרש להחזיר למדינה את מלוא ההטבה הכלכלית שקיבל. "זו מגבלה קניינית מהותית שחייבים להבין מראש", מדגיש יעקב, "במיוחד עבור מי שחושב לעשות 'סיבוב מהיר' על הנכס".

שורת הרווח: מי ניצח בעשור האחרון?

מבט היסטורי על התוכנית מראה כי מי שזכה באזורי הביקוש במרכז הארץ בין השנים 2016–2020 רשם רווחי הון עצומים של עשרות אחוזים, שנוצרו מעבר להנחה הראשונית בזכות עליית המחירים הכללית בשוק. לצדם, גם היזמים נהנו מאוד מהמודל שהעניק להם ודאות מלאה: ביקוש מובטח מראש, שיווק מהיר ויציבות מול הבנקים המלווים.

השורה התחתונה: עבור מי שהפרויקטים מתאימים לו מבחינה גיאוגרפית וכלכלית, "דירה בהנחה" היא עדיין הזדמנות מצוינת. עם זאת, אסור להסתנוור מהמילה "הנחה". חובה לבדוק היטב את סביבת המחירים המקומית, את איכות הפרויקט, את כושר ההחזר החודשי ואת מגבלות המכירה העתידיות. בסופו של דבר, גם כשמדובר בדירה מוזלת, זוהי העסקה הכלכלית הגדולה והמשמעותית ביותר שרוב המשפחות בישראל יעשו במהלך חייהן.

למידע נוסף והרשמה ניתן לפנות לאתר הרשמי: www.dira.moch.gov.il