לפעמים החגיגה נגמרת: שוק הדירות החדשות מתכווץ לשפל של שנים

שוק הנדל"ן הישראלי חווה טלטלה משמעותית – והקרב בין דירות חדשות לדירות יד שנייה נכנס לעידן חדש. בעוד שבתחילת 2024 נהנו היזמים מגל מכירות שנשען על מבצעי מימון אגרסיביים, עם תנאי תשלום כמו 20/80, נראה כי שנת 2025 מבשרת את סיום החגיגה. מגבלות חדשות של בנק ישראל קיצצו את יתרונות ההנחות והפריסות, והנתונים מלמדים על צניחה חדה ברכישת דירות חדשות.

מבדיקה בלעדית שערך לוח מדלן עבור mako, עולה כי השוק כולו נמצא במגמת התכווצות, עם ירידה כוללת של 11.5% בהיקף העסקאות בין החציון הראשון של 2024 (47,260 עסקאות) לחציון הראשון של 2025 (41,870 עסקאות). ירידה זו אינה קשורה אך ורק למלחמה המתמשכת אלא גם לגורמים כמו החלטות בנק ישראל, מדדי האינפלציה, עליות ריבית והמהפכה המשפטית.

השפעות האיסורים של בנק ישראל ניכרת היטב בנתונים הרבעוניים: בעוד שברבעון השני של 2024 נמכרו 5,680 דירות חדשות, ברבעון השני של 2025 נמכרו רק 2,390 דירות חדשות – ירידה דרסטית של כ-58%.

שוק היד השנייה, לעומת זאת, נשאר בסך הכל יציב, למעט הרבעון הראשון לפרוץ מלחמת "חרבות ברזל". מכירות דירות יד שנייה נשמרו סביב רמה של 12,000-14,000 יחידות ברבעון, כשלמשל 12,191 יחידות נמכרו ברבעון השני של 2024 ו-12,551 יחידות ברבעון השני של 2025. נתונים אלו מצביעים על חסינות רבה יותר של שוק היד השנייה לתנודות הרגולטוריות והכלכליות החריפות.

"שוק הדירות החדשות קיבל עד כה 'החייאה מלאכותית' בזכות מבצעי היזמים האגרסיביים", אומר טל קופל, מנכ"ל מדלן. "למרות שיש יזמים שטוענים שלא היה צורך בהתערבות, שכן מי שמשלם 20% ממחיר הדירה ישלם כבר את הסכום המלא, בנק ישראל בחר להטיל מגבלות מחשש שהקונים לא עשו את כל הבדיקות ולא יקבלו בסופו של דבר משכנתה, והן אכן השפיעו על השוק. עם זאת, חשוב לזכור שחלק מהנהירה לדירות החדשות הגיע גם בגלל עובדת היותן ממוגנות - ומעניין לראות מה בעתיד ישנה שוב את תמונת השוק".

אחוז המודעות שהורידו בהן את המחיר המבוקש עולה

הפער בין סוגי הנכסים מתחדד בנתח השוק הכללי. בחציון הראשון של 2024, דירות חדשות היוו 39.4% מכלל העסקאות, בעוד דירות יד שנייה היוו 60.6%. אך בחציון הראשון של 2025, נתח הדירות החדשות צנח משמעותית ל-29.8%, ואילו נתח דירות היד השנייה יעלה ל-70.2%. זוהי ירידה חדה של כ-10% בנתח השוק של הדירות החדשות תוך שנה אחת, הממחישה את שינוי המגמה ומעידה על העדפה הולכת וגוברת לדירות יד שנייה, לאו דווקא מתוך ביקוש מוגבר, אלא בשל היצע חלש יותר של דירות חדשות והתנאים הפחות אטרקטיביים שלהן.

השוק מתמודד גם עם תופעה שבה המוכרים הפרטיים מורידים מחירים - אבל לא מספיק. ככל שכמות העסקאות יורדת, אחוז המודעות שהורידו בהן את המחיר המבוקש עולה. אך העובדה שכמות העסקאות ממשיכה לרדת מעידה שהורדות המחיר הנוכחיות אינן מספקות, וסביר להניח שבעתיד נראה יותר ויותר הורדות מחירים.

בתוך מציאות זו, ישנם קונים שנמצאים "על הגדר" ומתלבטים לגבי צעדיהם. היציבות היחסית של שוק היד השנייה, יחד עם הצורך של מוכרים להתאים את המחירים למציאות החדשה, עשויים לייצר הזדמנויות עבור קונים אלה בעתיד הקרוב. שוק הנדל"ן נמצא בנקודת מפנה, ונדמה שסוג הנכס – חדש מול יד שנייה – הפך לגורם מכריע בהבנת הדינמיקה והכיוונים העתידיים שלו, תוך שהמציאות הביטחונית (דרישה לממ"ד) משפיעה גם היא על סוג הנכסים המבוקשים ועל מחירי הדירות. בסוף כל אחד שיעשה את השיקול שלו אבל כדאי לדעת - ששוק הדיור טרם הבריא ומה שיורד בסופו יעלה - כך שזו תקופת הזדמנויות בשוק