אם תשאלו את חבר הכנסת אלכס קושניר (ישראל ביתנו), יו"ר ועדת הכספים, התשובה מבחינתו שלילית. "אני אישית לא חושב שזה יקרה, בפעם הקודמת מחירי השכירות לא עלו ואין סיבה שזה יקרה הפעם," אמר בדיון שהתקיים טרם אישור החוק, זאת בתשובה להתנגדותם של חברי הכנסת מהאופוזיציה כי הם סבורים שהנפגעים העיקריים יהיו השוכרים שיצטרכו לשלם יותר, והחוק לא יועיל להוצאת דירות לשוק. על פי החוק החדש יחול מס רכישה של 8 אחוז על רוכשי דירה שנייה בסכום של עד 5.3 מיליון ש"ח. מעל לסכום זה ישלמו המשקיעים מס של 10 אחוז, בהוראת שעה למשך שלוש שנים, אותה יהיה ניתן להאריך בשנתיים נוספות - זאת למרות התנגדות האוצר.
"מתוך שלל הצעדים המופיעים בתוכנית הממשלה להורדת מחירי הדיור, תפס את מירב תשומת הלב דווקא סעיף מס הרכישה למשקיעים, כאילו באם נצליח 'להבריח' את המשקיעים משוק הדירות, שהיוו כמעט רבע מכלל הרכישות בחודש ספטמבר האחרון, ימצא מזור למחירי הדירות המשתוללים", אומר עו"ד יוסי ריזנברג, ראש מחלקת נדל"ן ושותף במשרד כהן וילצ'יק ושות' עורכי דין, "שוק הדיור בישראל אמנם מתאפיין באחוז משמעותי של דירות בבעלות פרטית המוחזקות על ידי בעליהן (למעלה מ-65 אחוז בבעלות פרטית של המתגוררים בהן נכון ל-2018 עפ"י נתוני הלמ"ס), אך עדיין צריך לזכור שיש חלק נכבד מאוד מהאוכלוסייה שאינו יכול להרשות לעצמו לרכוש דירה למגורים וככל שמחירי הדירות בישראל עולים כך אותן משפחות ויחידים מתרחקים מיכולת זו. לאוכלוסיות אלו דירות להשכרה מהוות פתרון בלעדי, במיוחד אם הן מעוניינות להתגורר באזורי ביקוש".
העלאת מס הרכישה: מסייעת בדחיקת משקיעים או מעודדת עליית מחירים?
אם החוק נשמע לכם מוכר מימיו של שר האוצר לשעבר, משה כחלון, ב-2015, אתם לא טועים, גם אז החקיקה הייתה בהוראת שעה. סגן הממונה על התקציבים באוצר, צחי דוד, אמר במסגרת הדיונים לקראת אישור החוק החדש כי "בפעם הקודמת המהלך הפחית את שיעור המשקיעים בשוק ל-13 אחוז במקום ל-20 אחוז", אבל המספרים שהאוצר בחר להציג נשמעים חד צדדיים ונוחים למדי.
"בפעם הקודמת שנוסה מהלך של הגדלת מס הרכישה, על פי פרסומים שונים בתקשורת במשך 5 שנים שחלפו עד לביטולו על ידי שר האוצר ישראל כ"ץ, עלו מחירי הדירות ב-17 אחוז ומחירי השכירות ב-10 אחוז", מזכיר עו"ד ריזנברג, "מי שמספק את מרבית הדירות להשכרה הם אותם משקיעים המעמידים את דירותיהם להשכרה, לכן, לפני שנלחמים במשקיעים צריך לדאוג לכך שיהיו מספיק פרויקטים להשכרה במחיר מפוקח ובכך יינתן פתרון גם לאותם יחידים שאין ביכולתם לרכוש דירות, ובנוסף גם יסדירו את השוק הפרוץ של השכרת דירות בישראל".
באשר לשאלת מיליון הדולר: האם התכנית אכן תמנע ממשקיעים לרכוש דירות, עו"ד ריזנברג סבור שההשפעה של תוספת המס על שוק הדיור היא אפסית. "במקרה של דירות שמחירן הממוצע נע בין מיליון אחד לשני מיליון שקלים, תוספת המס שתחול עומדת על 30,000-53,000 ש"ח, כלומר, 2.65-3 אחוז משווי הדירה. אם לוקחים בחשבון שמס הרכישה מהווה הוצאה לצורך חישוב מס השבח, הרי שמסכומים אלו יש להפחית 25 אחוז ואז העלות הזו מתכווצת ל-2-2.25 אחוז משווי הדירה. בזמן שהתשואה מדמי השכירות נעה בין 2-3 אחוז באזורי ביקוש ותומכי ביקוש, מדובר בתוספת יחסית מינורית, וככל שהיצע הדירות להשכרה יקטן, כך היכולת להגדיל את דמי השכירות תעלה - ולמעשה ירידת התשואה משכירות נמחקת."
העלאת מס הרכישה כפלסטר זמני בזמן שנדרש טיפול מעמיק
עו"ד ריזנברג סבור כי הדרך היחידה להפחתת מחירי הדירות היא בהגדלת ההיצע, אך גם כאן, הגדלת ההיצע בתחום הדירות למגורים על חשבון תחום אחר, הדירות להשכרה, אולי פותרת את הבעיה בתחום אחד אך מגבירה אותה בתחום אחר.
"חקיקה יכולה להשפיע בטווח הקצר ולרסן ביקושים עד להשלמת מהלך משמעותי יותר של הגדלת ההיצע. אבל כל עוד אין מהלך משמעותי יותר להגדלת ההיצע על הפרק שיתן אותותיו בטווח הנראה לעין, לא יועילו הוראות החקיקה. כך למשל תוכניתו של שר האוצר לפיד למע"מ 0 עצרה את מכירת הדירות לתקופה מסויימת אבל מייד עם פטירתה של התוכנית מהעולם חזרו המחירים לעלות ביתר שאת".
"ספק רב אם לתוספת מס הרכישה למשקיעים תהיה השפעה כלשהי על שוק הדיור בישראל", מסכם בפסימיות עו"ד ריזנברג, "תשומת הלב שמהלך זה מקבל עולה לאין שיעור על משמעותו האמיתית ונותן את התחושה שמדובר לכל היותר בספין שנועד ליצור רושם שהממשלה נלחמת במחירי הדיור".