האם משקיעי הנדל"ן הפסידו ב-5 השנים האחרונות?

האם משקיעי הנדל"ן הפסידו בשנים האחרונות? ניתוח של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שבדק כ-12 אלף מכירות של משקיעים בשנה שעברה על בסיס שומות מס שבח סגורות בלבד ובלי מכירות של חלקי דירות, מראה שמבין מי שמכרו דירה אחרי עד חמש שנות החזקה, 47.5% יצאו בהפסד ריאלי. כדי להבין מה המספר הזה אומר, צריך לדעת מה נכנס אליו, ומה נשאר בחוץ והתמונה שונה ממה שאפשר להתרשם - לכאורה אפשר להבין שהמשקיעים הפסידו, בפועל, הם הרוויחו, אבל לא במספרים של השנים הקודמות.

ההפסד נמדד בשומת מס השבח. שם מנכים ממחיר המכירה את מחיר הקנייה המתואם למדד המחירים לצרכן, יחד עם מכלול ההוצאות החד-פעמיות: מס הרכישה, עמלות התיווך ושכר הטרחה של עורך הדין בקנייה ובמכירה, והוצאות ההשבחה. הרכיב הכבד הוא מס הרכישה. משקיע שקונה דירה נוספת משלם לרוב 8% מהמחיר, ו-10% על החלק שמעל כ-6 מיליון שקל, ובתקופה קצרה ב-2020-2021 השיעור הופחת ל-5%. המשמעות: גם משקיע שמחיר הדירה שלו עלה יותר מהאינפלציה יכול לצאת בהפסד, כי מס הרכישה לבדו מוחק עלייה של כ-8%, והתיווך ועורך הדין מוסיפים עוד כמה אחוזים.

המוכרים המהירים הם קבוצה קטנה יחסית: כ-9.8% מסך העסקאות שנבדקו. רוב המשקיעים שמוכרים דירה מחזיקים בה שנים ארוכות, וכ-38.7% מהעסקאות נגעו לדירות שנמצאו בידי אותו בעלים מעל 30 שנה. בקבוצה הזו כמעט כולם הרוויחו, ושיעור ההפסד הגיע ל-1.9% בלבד. ההפסד הזה הוא רק חלק מהתמונה כי הם הרוויחו תשואה נקייה ממס במשך שנים רבות - דמי השכירות השוטפים לרוב פטורים ממס והם מהווים בממוצע על פני העשור האחרון כ-3%-4% בשמרנות יתרה לשנה. את הרווח הזה צריך גם להביא בחשבון הכולל. אחרי הכול - החיסכון בדמי השכירות הוא חלק מהרווח של הרוכשים.

לכתבות כלכליות נוספות ממדור הנדל"ן בביזפורטל - לחצו כאן

באר שבע והדרום: הפוך מהממוצע

הדרום הוביל את הארץ במספר העסקאות של משקיעים, כמעט 2,000, וכ-23.5% מהן היו מכירות אחרי פחות מחמש שנים בידי המוכר, שיעור גבוה בערך פי 2.4 מזה של כלל הארץ. מתוך המוכרים האלה, 62% מכרו בהפסד ריאלי, וחלקם גם בהפסד נומינלי: במחיר נמוך מזה ששילמו בשקלים. גם בהחזקה של שש עד עשר שנים שיעור ההפסד בדרום הגיע ל-30.6%, לעומת 17.2% בממוצע הארצי. בבדיקות קודמות של האוצר בלטה באר שבע בראש רשימת הערים עם הכי הרבה מכירות מפסידות.

להבדל בין המרכז לדרום יש כמה הסברים אפשריים. בדרום המחירים נמוכים יותר, ולכן קל יותר לקנות דירה להשקעה עם הון עצמי קטן, ומשקיעים רבים נכנסו לאזור בשנים האחרונות. אבל כשהביקוש נחלש, מי שצריך למכור מהר מתקשה לקבל מחיר טוב. מנגד, ב-2009 משקיעים בדרום הצליחו לממש דירות בתוך שנה או שנתיים ולצאת עם רווח יפה, עוד לפני שקו הרכבת המהיר בין באר שבע לתל אביב נפתח. ההשוואה ממחישה עד כמה עיתוי הכניסה והיציאה משנה את התוצאה.

העיתוי מחריף את זה. מי שנכנס לשוק בתקופת העליות של 2021-2022 ומוכר אחרי שנתיים או שלוש, בתקופה שבה המחירים מתייצבים והריבית גבוהה, עלול לגלות שהעלייה במחיר לא כיסתה את מס הרכישה ואת שאר ההוצאות.

השכירות משנה את התמונה

החישוב של האוצר משווה בין הקנייה למכירה, ומשאיר בחוץ את דמי השכירות שהמשקיע גבה בכל חודש. תשואת השכירות על דירה להשקעה נעה בדרך כלל סביב 3%-4% בשנה, ובפריפריה, שבה המחירים נמוכים יותר, היא נוטה להיות גבוהה יותר. ברוב המקרים ההכנסה הזו גם פטורה ממס: שכר דירה למגורים של עד 5,654 שקל בחודש פטור במלואו, ומעל הסכום הזה יש פטור חלקי עד 11,308 שקל בחודש.

דירה שנקנתה ב-1.5 מיליון שקל, למשל, מס הרכישה עליה הגיע לכ-120 אלף שקל. שכירות של 3.5% בשנה היא כ-52 אלף שקל, כ-4,400 שקל בחודש, מתחת לתקרת הפטור. אחרי שלוש שנים המשקיע גבה כ-157 אלף שקל, יותר ממס הרכישה כולו. במצב כזה, מכירה שנרשמה בשומה כהפסד יכולה להסתיים ברווח כשמסתכלים על כל הכסף שנכנס ויצא.

דמי השכירות אינם נטו: יש תחזוקה, תיקונים וחודשים בלי שוכר ועדיין מדובר בתשואה של 3%-4% נטו. מעבר לכך, מי שקנה במשכנתה משלם ריבית, שמאז 2022 נעה סביב 4.5%-5% בשנה, ואצל משקיע ממונף, שמימן חלק גדול מהדירה בהלוואה, הריבית יכולה לבלוע את רוב השכירות. אבל מצד שני, יש גם סיכוי כי המינוף משפר את התשואה על ההשקעה באם תהיה השבחה.

47.5% הוא שיעור המכירות בהפסד בתוך קבוצת המוכרים המהירים, להבדיל משיעור ההפסד על מחיר הדירה או מחלקם של המפסידים מכלל המשקיעים. אז האם המשקיעים הפסידו? המוכרים המהירים, ובעיקר בדרום, ספגו פגיעה אמיתית במחיר הדירה ובמס הרכישה, וחלק מהם החזירו אותה בשכירות. מי שהחזיק שנים ארוכות כמעט תמיד הרוויח. ומכאן המסקנה המעשית: דירה להשקעה מתאימה בעיקר למי שיכול להחזיק בה זמן ממושך, בלי להיות תלוי במכירה מהירה ובלי מינוף כבד.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.