מספר הדירות שנמכרו ב-2025 צנח ב-12% - אבל בערים האלו נרשמה עלייה

שוק הדירות בישראל מסכם את 2025 עם ירידה שנתית של 12% במכירות, לסך של כ-90,690 דירות, כך לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) שפורסמו היום (רביעי). עד כמה מדובר ברמת מכירות נמוכה? ובכן, בשנה החולפת השוו סקירות הנדל"ן של אגף הכלכלן הראשי באוצר שוב ושוב את היקפי המכירות החודשיים לימי האינתיפאדה השנייה, לפני 20 שנה. גם הסקירה האחרונה של האוצר, שפורסמה אתמול, ציינה כי מספר הדירות שנמכרו בדצמבר 2025 היה דומה לנתוני דצמבר 2003.

למרות זאת, התמונה מעט מורכבת יותר ממה שנראה ממבט ראשון. אמנם 2025 הייתה שנה חלשה, אך שנת 2023 הייתה חלשה אף יותר על רקע השפעות המלחמה שפרצה בחודשיה האחרונים. בנוסף הושפעה 2025 מחודש המכירות החריג שנרשם בדצמבר 2024: רוכשים רבים הקדימו עסקאות כדי לחמוק מהעלאת המע"מ שחלה בינואר 2025 - דבר שהיטה את הנתונים.

פער דרמטי בין דירות חדשות ליד שנייה

מעבר לכך, שיעור השינוי השנתי מסתיר פער דרמטי בין שני סוגי הדירות: חדשות מול יד שנייה. בעוד ששוק הדירות מיד שנייה נשאר יציב יחסית - ירידה של פחות מ-1% - שוק הדירות החדשות צנח: כ-34,030 דירות חדשות נמכרו ב-2025, ירידה של כ-25.5% לעומת 2024. כ-62% מהדירות שנמכרו בשנה החולפת היו מיד שנייה.

הסיבה המרכזית לצניחה במכירת הדירות החדשות קשורה למגבלות שהטיל בנק ישראל באפריל האחרון על הטבות המימון שהקבלנים מציעים לרוכשים. ההגבלות נועדו למנוע התחממות יתר של השוק ופגעו ספציפית במכירות הקבלנים. שוק היד שנייה, שלא מושפע מהמגבלות האלה, נותר יציב.

הטבות המימון של הקבלנים חזרו

אלא שהקבלנים לא נשארו בחיבוק ידיים. סקירת הנדל"ן של האוצר מגלה כי הם מצאו דרכים יצירתיות לעקוף את המגבלות ולמשוך קונים.

• הטבות המימון חזרו לרמתן ערב המגבלות: שיעור העסקאות שנעשו עם הטבות מימון - תשלומים ללא ריבית או הצמדה - קפץ מ-24% בנובמבר ל-32% בדצמבר. לפי הסקירה, מדובר בשיעור דומה לזה שנרשם בדצמבר 2024, לפני הטלת מגבלות בנק ישראל.
• הטבות שחמקו מהמגבלות: הקבלנים החלו להציע הטבות כספיות שלא מוגדרות רשמית כהטבות מימון. עם אלו נמנים בין היתר סבסוד ריבית המשכנתה שהקונה לוקח מהבנק והנחות משמעותיות במחיר לרוכשים שמסכימים לפריסת תשלומים קצרה יותר.
• תכניות תשלום יצירתיות: מבצעי 20/80 שבהם 20% משולמים עם החתימה ו-80% רק במסירת הדירה חזרו במתכונת שבה התשלום הגדול אינו צמוד למדד. סקירת האוצר מציינת ש"הקבלנים נוטים שלא לציין זאת כהטבת מימון" אף כי טופס הדיווח מאפשר להם לעשות זאת.

אלא שחרף המאמצים, מספר הדירות שהקבלנים מכרו ב-2025 בשוק החופשי (בניכוי דירות בסבסוד ממשלתי) נותר נמוך והסתכם בכ-22.4 אלף דירות בלבד. לפי האוצר, נתון זה מהווה צניחה של 34% לעומת מספר הדירות שהם מכרו ב-2024. בכל מקרה, בבנק ישראל ממשיכים לעקוב אחר ההטבות שמציעים הקבלנים ואפקטיביות המגבלות עליהן.

מלאי הדירות עצום - והקונים מחכים

על רקע ההתקררות בשוק, מלאי הדירות החדשות שממתינות למכירה זינק בשנה החולפת ובסוף 2025 עמד לפי הלמ"ס על כ-86,090 דירות. כדי למכור את כל הדירות האלו יידרשו לפי הלמ"ס יותר משנתיים (כ-29 חודשים). בפועל, לא כל אותן 86 אלף דירות גמורות ומוכנות למסירה - שיעור ניכר מהן הוא דירות שרק ניתנו להן היתרי בנייה.

לפי מאור דואק, מנכ"ל מניף שירותים פיננסיים, מאחורי המלאי העצום הזה מסתתר ביקוש כבוש: לדבריו, ההערכה המקובלת היא שהמשק הישראלי נדרש ל-60 אלף דירות חדשות בשנה - ומאחר שב-2025 נמכרו רק 34 אלף דירות חדשות, זה אומר ש"עשרות אלפי רוכשים פוטנציאליים יושבים על הגדר".

ירידה נרשמה גם ברכישות המשקיעים, מי שקונים דירה שנייה ויותר: לפי נתוני האוצר, רק 13,122 דירות נרכשו להשקעה ב-2025 - ירידה של 14% לעומת השנה שקדמה לה.

עדות נוספת לבעיה בשוק הנדל"ן היא העלייה בשיעור מצמצמי הדיור: בדצמבר 2025 כ-28% מהאנשים שמכרו את דירתם לצורך רכישת דירה חדשה בחרו לקנות דירה קטנה מזו שמכרו. מדובר בירידה בהשוואה לתחילת השנה - אז שליש ממוכרי הדירות עברו לדירה קטנה יותר - אך לאחר ששיעור המצמצמים ירד במהלך הרבעון הראשון, מחודש אוגוסט שיעורם חזר ועלה.

איפה קונים: המפה משתנה

במקביל לתמורות בשוק משתנה גם המפה בשוק הדירות. במכירות דירות חדשות חלה מגמה דומה של ירידה בכל המחוזות, אך במכירת דירות מיד שנייה נרשמה מגמה מעורבת. תל אביב-יפו, אופקים, ירושלים, לוד ונתניה הובילו את מספר הדירות החדשות שנמכרו ב-2025. ובניגוד למגמת הירידה הארצית בהשוואה לשנת 2024, בבאר יעקב, בהרצליה, בנוף הגליל ובאלעד נמשכה מגמת עלייה.