הנתון שמסתיר את האמת: מחירי הדירות ירדו ב-4.9% אבל ב-41 מתוך 59 ערים המחירים דווקא עלו

שוק הדיור הישראלי של 2025 מספק לכאורה כותרת ברורה: מחירי העסקאות ירדו. עם זאת, נתוני העסקאות בפועל כפי שהם מפורסמים על ידי רשות המסים חושפים כי מתחת לנתון הארצי מסתתרת תמונה מורכבת בהרבה. חציון מחיר העסקאות למ"ר בישראל עמד בשנת 2025 על 20,057 שקל, לעומת 21,101 שקל בשנת 2024, ירידה של 4.9%.

אולם, בבדיקה של 59 ערים שבהן בוצעו לפחות 200 עסקאות בכל אחת מהשנים, מתגלה נתון אחר: ב-41 מהן דווקא נרשמה עלייה במחיר למ"ר. המשמעות היא שהירידה ברמה הארצית אינה בהכרח עדות לירידת מחירים רוחבית, אלא נובעת במידה רבה משינוי בתמהיל העסקאות. חלק גדול יותר מהדירות שנמכרו היו באזורים זולים יחסית.

נתון זה בא לידי ביטוי בירידה בשיעור העסקאות בערים היקרות. שיעור העסקאות בערים שבהן חציון המחיר ב-2024 היה גבוה מ-25 אלף שקל למ"ר ירד מ-43.1% מכלל העסקאות ל-40.2% בשנת 2025.

איפה ירדו מחירי הדירות ב-2025?

הפערים בין הערים חדים. בלוד, למשל, ירד חציון המחיר למ"ר מ-19,515 שקל בשנת 2024 ל-15,083 שקל בשנת 2025, ירידה של 22.7%. באופקים בולטת ירידה חדה במיוחד של 28.2%, מ-12,329 שקל למ"ר ל-8,853 שקל. במקרה זה, יש חשיבות להרכב העסקאות, ובכלל זה משקלן של דירות חדשות ושל עסקאות במסגרת תוכניות ממשלתיות.

בנתניה ירד המחיר מ-26,758 שקל למ"ר ל-23,400 שקל, ירידה של 12.5%, ובאשדוד נרשמה ירידה של 8%, מ-21,204 שקל למ"ר ל-19,500 שקל.

איפה עלו מחירי הדירות ב-2025?

לעומת זאת, בתל-אביב-יפו נרשמה עלייה. חציון המחיר למ"ר עלה מ-43,368 שקל בשנת 2024 ל-44,554 שקל בשנת 2025, תוספת של 2.7%. בחיפה נרשמה עלייה של 1.7%, מ-19,200 ל-19,519 שקל למ"ר, ובקריית גת עלה החציון ב-3.7%, מ-18,147 שקל ל-18,826 שקל למ"ר.

הנתונים הללו ממחישים כי לא ניתן להתייחס לשוק הדיור בישראל כמקשה אחת. באותה שנה יכולים מחירי העסקאות בעיר אחת לרדת בשיעור דו ספרתי, בעוד שבעיר אחרת הם ממשיכים לעלות. לכן, נתון ארצי אחד אינו בהכרח משקף את המציאות שחווה רוכש דירה בנתניה, בתל אביב, בחיפה או באשדוד.

בנוסף, מספר העסקאות הוא מרכיב קריטי להבנת התמונה. שינוי במחיר בעיר שבה בוצעו מאות או אלפי עסקאות שונה משינוי שנרשם בעקבות מספר קטן יחסית של עסקאות. כמו כן, שינוי בתמהיל הדירות שנמכרו עשוי להשפיע על החציון. אם בשנה מסוימת נמכרו יותר דירות קטנות, דירות בפריפריה או דירות במסגרת תוכניות מסובסדות, המחיר הארצי עשוי לרדת גם בלי שמחירה של אותה דירה באותו אזור ירד בפועל.

התמונה מתחברת גם להאטה בפעילות בשוק הדיור ב-2025, שבאה לידי ביטוי בירידה במספר הדירות שנמכרו, כאשר שוק היד השנייה הציג חולשה מתמשכת. כך מתקבלת מציאות של פחות עסקאות, שינוי בתמהיל הגיאוגרפי של המכירות, לצד ערים שבהן המחירים ממשיכים לעלות. השאלות המשמעותיות כעת הן באיזו עיר, באיזה סוג נכס, באיזה מחיר למ"ר, וכמה עסקאות בפועל בוצעו.