מחירי הדירות בישראל הם נושא שלא קל לחדש בו. אזרחים רבים לא מסוגלים להרשות לעצמם לרכוש דירה וכבר עסקנו רבות בסיבות לכך, כמו ריכוז הקרקעות בידי המדינה, גידול האוכלוסייה, הריבית הנמוכה שמכניסה משקיעים, ריכוז התעסוקה במרכז ועוד. כעת, מחקר חדש מצליח להפנות זרקור אל הגורם הסמוי שמשפיע על מחירי הנדל"ן בישראל – שיעורי המתחתנים והמתגרשים באזורים השונים ברחבי הארץ.

לעדכונים נוספים ושליחת הסיפורים שלכם - היכנסו לעמוד הפייסבוק של החדשות

את העבודה האקדמית ערך ד"ר ארז כהן, מומחה למדיניות ציבורית באוניברסיטת אריאל. כהן מספר שהרעיון למחקר עלה לאחר שהבחין בגל של גירושין בשכונת מגוריו בפתח תקווה הוא תהה כיצד מגמות שונות בחיי המשפחה יכולות להעלות או למתן את מחירי הדיור באותה סביבה.

זוג שמתחתן מקים משק בית נוסף ובמקרים רבים יבקש לרכוש דירה למשפחה. זוג המתגרש, לעומת זאת, מפצל את משק הבית הקיים לשניים. לרוב, הורים גרושים ירצו להישאר לגור בקרבת מקום, בגלל הילדים המשותפים. הנחת המחקר היא שבערים או שכונות בהן שיעור הגירושין גבוה תיווצר תוספת ביקושים על הדירות.

גורם אחר שנבדק הוא העלייה בתוחלת החיים, "המעכבת את 'שחרור' דירות המגורים לשוק החופשי ומגבילה אגב כך את היצע הדירות העומדות למכירה", כלשון המאמר. העבודה התמקדה בהשפעת המגמות הדמוגרפיות על מחירי הדירות למכירה, אבל ייתכן שניתן להקיש ממנה גם על גובה השכירויות באזורים השונים.

"ממצאי המחקר מעידים כי במחוזות המרכז ותל אביב נישאו יותר זוגות בכל שנה ושנה בהשוואה למחוזות האחרים, תהליכי הגירושין בהם שכיחים יותר ותוחלת החיים ארוכה יותר בהשוואה למחוזות האחרים בישראל", כותב כהן במאמרו, "בהתאם לכך מעידים הממצאים כי במחוזות אלו חלה התוספת השנתית הגבוהה ביותר בסך משקי הבית בהשוואה למחוזות האחרים".

הקצב שבו נבנות יחידות דיור חדשות בתל אביב והמרכז הוא איטי ולא תואם את המגמות הדמוגרפיות ועליית הביקושים לדירות. "הממצאים אשר בחנו את הפערים שנוצרו בתקופה הנבחנת בין מספר משקי הבית בכל מחוז ובין הגידול במספר הדירות הנבנות במחוזות השונים, מעידים כי בשנים 2008-2017 עלתה התוספת בסך משקי הבית על מספר יחידות הדירות שנבנו במחוזות השונים בישראל. יחד עם זאת, ניכר כי במחוזות המרכז ותל אביב נמצא הפער הגדול ביותר בין שני מדדים אלו", כותב כהן.

או במילים אחרות: בגוש דן יש הרבה יותר דיירים חדשים מדירות חדשות – כפי שניתן לראות בגרף המצורף.

לא רק תל אביב סבלה מהתופעה, אלא גם ירושלים, שם נמדד גידול מתמשך במספר הזוגות המתגרשים. בשנים 2008-2010 התגרשו בבירה ובסביבתה כ-1,200 זוגות בשנה. לאחר מכן צמח המספר בהדרגה והגיע לשיא של כמעט 1,600 זוגות מתגרשים בשנה המאוחרת ביותר שנסקרה במאמר, 2017. במונחים כלל ארציים חל גידול רב שנתי בשיעור הגירושין, תהליך שהחל כבר לפני עשרות שנים. בין השנים 2014-2018 גדל מספר הזוגות המתגרשים מכ-10,500 לכ-11,100.

ד"ר ארז כהן, אוניברסיטת אריאל (צילום: דוברות אוניברסיטת אריאל)
ד"ר ארז כהן | צילום: דוברות אוניברסיטת אריאל

"בהתאם לכך, בחינת שיעור העלייה במחירי הדירות במחוזות השונים, מעידה על עלייה בולטת במחוזות המרכז, תל אביב וירושלים, עלייה מתונה במחוזות חיפה והדרום ועלייה מינורית במחוז הצפון. מגמות אלו מתיישבות עם פערי ביקוש והיצע הדירות בכל אחד מהמחוזות", כותב כהן.

הוא מסכם: "ניתן לומר כי הנחת המחקר בדבר תרומתם של המגמות הסוציו דמוגרפיות הקשורות לתהליכי הנישואין, הגירושין והתארכות תוחלת החיים על הגידול בסך משקי הבית ועל עליית מחירי הדירות במחוז נתון - אוששה. יחד עם זאת, יש לסייג ולומר כי אין לגידול במספר משקי הבית השפעה בלעדית על גורמי הביקוש לדירות בפרט ועל מחירי הדירות בכלל היות וכאמור קיימים גורמי ביקוש והיצע נוספים המשפיעים על מחירי הדירות".

"לקבוע מדרגות מס גבוהות באזורי הביקוש"

לאור מסקנות המחקר, כהן סבור כי על המדינה להתחשב במגמות הנישואין, הגירושין והתארכות תוחלת החיים במדיניותה לטיפול בשוק הנדל"ן. הוא מסביר ש"מדיניות שכזו תפעל לגיבוש וליישום מהלכי רגולציה שונים שבכוחם להשפיע על כוחות הביקוש וההיצע בשוק הדיור בהתאם לצרכי המשק ואסטרטגיה הממשלתית לפיזור האוכלוסייה בשטח המדינה. במחוזות השונים במדינה עשויים להיווצר עודפי ביקוש והיצע ראשוניים הנגרמים ממגמות ותהליכים סוציו דמוגרפים מחד ומהתחלות וגמר בנייה מאידך".

עורך המחקר גיבש ארבע המלצות כאלה שבכוחה של המדינה לאמץ. שתיים בצד ההיצע ושתיים בצד הביקוש.

ההמלצה הראשונה היא ניטור מגמת הביקוש לדירות בכל מחוז. "כתנאי מקדים לגיבוש המדיניות הציבורית, על המדינה לנטר את המגמות הסוציו הדמוגרפיות המאפיינות כל מחוז ומחוז והקשורות לשיעור הנישואין והגירושין, תוחלת החיים, גודל המשפחות, שיעור הגירה וכדומה, זאת במטרה ללמוד על מגמות הביקוש העתידיות לדירות במחוזות השונים", כותב החוקר.

חרדים חילונים ירושלים (צילום: ז'אק ויסגרס, פלאש 90)
ירושלים. עלייה במספר הזוגות המתגרשים - ובביקוש לדירות | צילום: ז'אק ויסגרס, פלאש 90

שנית, כהן מציע לווסת את האוכלוסייה לאזורים עם עודף היצע דירות. זאת, על ידי מתן מענקים והקלות במס הכנסה, מס חברות ועוד. אלא שלצד הגזר הוא מציע גם מקל: "קביעת מדרגות מס גבוהות במחוזות המתאפיינים בלחצי ביקוש גבוהים, במטרה לעודד הגירה חיצונית של תושבים ועסקים ודחיקת משקיעים מאזורים אלו".

בצד היצע הדירות, כהן סבור שתכנון התחלות הבנייה צריך להתחשב בצרכי הדיור העתידיים של אותם האזורים. "קובעי המדיניות נדרשים לווסת את תהליכי התכנון והבנייה בהתאם לאותם הצרכים, זאת על מנת למנוע מראש לחצי היצע או ביקוש", הוא מדגיש.

ההמלצה האחרונה היא קידום תחבורה ציבורית. לשיטתו, תחבורה ציבורית יעילה, שתסייע לחבר את תושבי הפריפריה אל מקומות התעסוקה במרכז הארץ, תצמצם את הפערים במחירי הדירות. כך, הוא צופה שניתן יהיה למתן את השפעת מגמות הנישואין, הגירושין ותוחלת החיים על מחירי הדירות במחוזות השונים.