בענף הנדל"ן מזהירים מהמצב הנוכחי שהתפתח בשוק, זאת לנוכח נתוני הלמ"ס שהתפרסמו ביממה האחרונה ומעידים על צניחה חדה בהתחלות הבנייה. "הביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, חברות הבנייה לא יהיו ערוכות", מעריך אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של חברת ארי מגורים לשיווק נדל"ן.
סיקור N12
- צניחה במספר התחלות הבנייה בשנה האחרונה
- באיזו עיר השכירות זינקה בשיעור החד ביותר?
- צניחה במכירת הדירות החדשות - איפה נמכרו הכי הרבה?
"הירידה בהתחלות בנייה צריכה להדאיג מאוד את מקבלי ההחלטות בממשלה", מדגיש אסרף, "במשך שנים דובר על הצורך להגדיל את היצע הדירות ורק אחרי שנים של שיווקים מסיביים התחלות הבנייה כבר הגיעו ברבעון הראשון של שנת 2022 לכמעט 20 אלף דירות ברבעון, אך מאז עליית הריבית אנחנו עדים לקריסה במספר התחלות הבנייה החל מהרבעון השני של שנת 2022, על רקע עליית הריבית והירידה החדה בביקושים".
הוא מזהיר: "הבעיה המרכזית היא שהביקושים לדירות יתפרצו בבת אחת, כאשר הריביות יתחילו לרדת או כאשר תהייה הסתגלות בשוק למצב הקיים, אולם את התחלות הבנייה יהיה קשה מאוד להתניע מחדש באותו קצב ונחזה שוב במצב שבו חברות הבנייה לא ערוכות עם מלאי של דירות התואם את הביקושים ומחירי הדירות יחזרו לעלות".
אסרף מדגיש: "יש לזכור כי מרגע הזכייה במכרז ועד לקבלת היתר בנייה יכולות לעבור שנתיים או שלוש והבנייה תיקח עוד שנתיים-שלוש. כלומר שעל מנת לייצר מסירת דירה בפועל לרוכשי הדירות יעברו כ-6 שנים מפרסום המכרז 6 שנים שבהם הרוכשים ימשיכו לגור בשכירות וישלמו מחירי שכירות שרק הולכים ועולים.
"משרד השיכון ורשות מקרקעי ישראל צריכים לקחת בחשבון את היום שאחרי ולייצר את התנאים שיעודדו יזמים להתמודד במכרזים גם בתקופה הזאת, באמצעות הפחתת מחירי המינימום של הקרקעות, הפחתת המיסים, דחיית תשלומים על הקרקע על מנת להוריד את הוצאות המימון (כפי שהוצע בחוק ההסדרים אך לא אושר) וכדומה".
"תעודת עניות לממשלה, פגיעה קשה בענף"
גם שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי SK שמאות משמיע אזהרה דומה: "הירידה בהתחלות הבנייה היא תעודת עניות לממשלה ופגיעה קשה בענף. חלפה יותר משנה מאז שהריבית התחילה לעלות וכבר חודשים רבים שהשוק מתאפיין בירידה בביקושים ובירידה בהשתתפות במכרזים. לא ברור למה עד עכשיו הממשלה לא ביצעה מהלכים שיעודדו יזמים להמשיך ולבנות. בממשלה חייבים להציג פתרונות מיידים, עלויות המימון ליזמים שרוכשים קרקע מהמנהל זינקו מסכומים שוליים לעשרות מיליוני שקלים בשנה, רשות מקרקעי ישראל לא יכולה להמשיך לשווק קרקעות במחירי מינימום גבוהים המבוססים על מכרזים קודמים או לנסות לשווק קרקעות לשכירות ארוכת טווח באותם תנאים, יש לייצר את התנאים המתאימים שיפחיתו את השפעת הריבית ויפחיתו את הסיכונים ליזמים".
כהן מוסיף: "רק עכשיו מתחילים לדבר על הפחתת מס הרכישה ליזמים ועל פתרונות נוספים אולם זה מעט מדי וייתכן שגם מאוחר מדי. היום הביקושים לדירות נמוכים, אבל הצורך בדירות רק הולך וגדל עם הגידול באוכלוסייה וגם לאור עליית מחירי השכירות - כאשר הביקושים יתפרצו הם יפגשו מלאי קטן של דירות ושוב נחזה בעליית מחירים".
על פי נתוני הלמ"ס, מספר התחלות הבנייה צנח בשיעור של 10.4% בשנה האחרונה. בסך הכול החלה בנייתן של 62,480 דירות בין אפריל 2022 ועד מרץ 2023. גם מספר היתרי הבנייה ירד בחודשים אלה בשיעור של 2.6% ועמד על 74,700 בסך הכול. מתוך הדירות שהונפקו עבורן היתרים באותם חודשים: כ-46% היו במחוזות המרכז - 23.9% ו-22.1% בתל אביב.
מספרן של התחלות הבנייה נטו עמד על כ-58,720 דירות (כ-3,760 דירות קיימות נהרסו). רבע מהדירות (כ-26.9%) נבנו במסגרת התחדשות עירונית, מהן כ-74.4% במסגרת תמ"א ופינוי-בינוי. הערים המובילות בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה הן: תל אביב, ירושלים, ראשון לציון, בת ים, באר שבע ואשקלון.