ההערכה של שר האוצר אביגדור ליברמן מתחילת השבוע לפיה מחירי הדירות צפויים לעלות ב-2021 ב-11% - נראית כרגע סבירה ביותר. בשנה האחרונה מחירי הדירות עלו ב-9.9%, ומאז תחילת 2021 קצב העלייה הוא של 10.5%. ברבעון השלישי של השנה? הקצב כבר הגיע ל-13%. כך לפי דוח של הלמ"ס.
כך שאם ההסתערות הגדולה שנרשמה על דירות, בעיקר מצדם של משקיעי נדל"ן, לא תקפיץ את המדד למעלה יותר מדי - המדד השנתי של מחירי הדירות יסתכם בעלייה של כ-11%-12%. דומה מאוד להערכות האחרונות של שר האוצר.
לעומת זאת, השר ליברמן צדק חלקית בטענה שלפיה ישראל נמצאת בתחתית טבלת העליות. אמנם באוסטרליה מחירי הדירות עלו בכמעט 20% בשנה; בארה"ב ב-19%, בגרמניה ב-12%, בשוודיה ב-11%, בקנדה ב-11%, אולם במדינות כפינלנד, נורווגיה, צרפת, בלגיה ומדינות נוספות שיעור עליית המחירים בשוק הנדל"ן עומדת סביב 5%-7% - הרבה פחות מאשר בישראל.
כך שישראל אמנם רחוקה מאוד מלהיות בצמרת העליות בשוק הנדל"ן, אבל גם רחוקה למדי מלגרד את התחתית. האם היעד אליו כיוון השר, להגיע ב-2022 לעליות מחיר של 5%-6%, אכן סביר? נראה כי אם הוא יושג, זה יהיה במידה רבה הודות לכוחות חזקים מאלה של ממשלת ישראל, ובראשם התפרצות אינפלציונית ועליית ריביות.
תשואה אפסית לשכירות
במקביל, הלמ"ס פרסמה גם מחירי שכירות ומחירי דירות ב-16 הערים הגדולות בארץ, מהם ניתן להבחין כיצד קצב עליית מחירי הדירות עולה על זה של מחירי השכירות. הדבר בא לידי ביטוי בירידות התשואה על השכרת דירות.
ברבעון השלישי של 2019 התשואה הממוצעת על השכרת דירה בישראל הגיעה ל-3.1% ואילו ברבעון השלישי של השנה היא כבר ירדה ל-2.9%.
מנתוני הלמ"ס ניתן להבחין היטב בקיומן של שתי המדינות שכל כך הרבה מדברים אודותן - מדינת תל אביב וכל היתר. יש כאן שתי פלנטות שמתנהלות באופנים שונים, במחירים שונים, ובדינמיקה שונה לחלוטין. בעוד הפריפריה נבנית על שוק עממי ומחיר למשתכן, אזור תל אביב מקיף את עצמו עם מחירי דירות בלתי אפשריים שעולים ללא הרף.
בתל אביב התשואה על השכרת דירה הגיעה ברבעון השלישי של השנה לרמה של 2% בממוצע. אם שכר דירה ותשואה משכר דירה היו השיקול הבלעדי של משקיעי הדירות - כבר מזמן הם היו מדירים רגליים מהעיר - דבר שכמובן אינו קורה.
מי שמשקיע בתל אביב אינו מסתכל על התשואה, אלא על עליית מחירי הדירות. בעניין הזה הנתונים כבר שונים לגמרי - מחיר ממוצע של דירת ארבעה חדרים בתל אביב עלה בשנה האחרונה בשיעור של כ-10%, לרמה של 4.03 מיליון שקל.
תל אביב "בורחת" מהערים הגדולות שנמצאות אחריה במדרג המחירים - ברמת גן, למשל, מחיר דירת ארבעה חדרים עלה בכ-7%, לכ-2.6 מיליון שקל, ובירושלים ב-6% ל-2.4 מיליון שקל בממוצע. בראשל"צ מחיר דירת ארבעה חדשים עלה ב-1.2% בלבד, ובפתח תקווה ובחיפה נרשמה בכלל ירידה במחירי הדירות - 0.9% ו-0.3% בהתאמה.
במחיר דירת ארבעה חדרים בתל אביב ניתן לרכוש כיום שלוש דירות דומות בחיפה, וכמעט ארבע דירות בבאר שבע, ולזכות בתשואות גבוהות בהרבה (3.1% בבאר שבע ו-2.9% בחיפה). אבל כאמור - זה לא מרשים את השוק.
נפטרים מדירות בחיפה ובבאר שבע
נהפוך הוא. בסקירה של הכלכלנית הראשית שירה גרינברג מתחילת השבוע של שוק הנדל"ן בספטמבר, היא העלתה כי בתשעת החודשים הראשונים של השנה אזור חיפה מוביל את הגידול במכירות המשקיעים, עם עליה של 42% במספר הדירות שנמכרו, לעומת גידול של 30% במכירות אלו ברמה הארצית.
גרינברג העריכה, כי המכירה המואצת מוסברת לפחות בחלקה בצורך בהגדלת הנזילות. "בהקשר זה חשוב לציין כי זמן ההחזקה הממוצע של הדירות שמכרו המשקיעים באזור חיפה עומד על כ-18 שנים. דהיינו, בעת רכישת הדירות, בהינתן עליית המחירים הממוצעת באותה תקופה, מחירי הרכישה של הדירות על ידי אותם משקיעים היו מחצית ממחירן כיום", כתבה הכלכלנית הראשית.
וזו נקודה מעניינת, משום שמחירי הדירות הממוצעים בעיר תקועים מזה מספר שנים, וליתר דיוק, בעוד שברבעון הראשון של 2017 מחיר עיסקה ממוצע על דירה שבוצע בעיר הגיע לכמעט 1.2 מיליון שקל, ברבעון השלישי של 2021 הוא הגיע ל-1.16 מיליון שקל בלבד.
בבאר שבע המצב מעט טוב יותר: ברבעון הראשון של 2017 מחירי הדירות בעיר הגיעו לממוצע של 983 אלף שקל, וברבעון השלישי של השנה הם עלו ל-1.03 מיליון שקל. עלייה של 5% בארבע שנים אינה נחשבת בימים אלה לסיפור הצלחה נדל"ני.
בתל אביב, לעומת זאת, המחירים הממוצעים של דירה עלו באותן שנים ב-22% ל-3.44 מיליון שקל.
שתי פלנטות נדל"ניות
גורם זה, של הפרשי מחירים כה גדולים בין בירת הנדל"ן הישראלי לבירות הפריפריה, גוזר גם סוג אחר לגמרי של משקיעים. משקיע שרכש דירה בתל אביב לפני חודשיים שילם עליה 3.9 מיליון שקל בממוצע - פי ארבעה ויותר ממחירי דירות להשקעה שנרכשו בבאר שבע ובחיפה. התשואה משכירות ממש לא עניינה אותו.
המחירים הנמוכים בערי הפריפריה אולי מהווים מוקד משיכה למשקיעים שמחפשים לרכוש לעצמם דירות זולות - ואכן חיפה ובאר שבע נמנות על צמרת הערים המבוקשות על ידי משקיעים - אבל בניגוד לתל אביב, ששם משקיעים לא ממהרים למכור דירות, בחיפה (כמו גם בבאר שבע) השיקולים שונים, והדירות נזילות יותר.
סביר כי אחת מהסיבות לקפאון היחסי במחירים בחיפה ובבאר שבע היא שבתוכן ובערים השכנות הוקמו ועוד יוקמו אלפי דירות מוזלות במסגרת "מחיר למשתכן", שמשפיעים על התמתנות במחירי הדירות והשכירות.
התוצאה של זה היא היווצרות שוקי משקיעים מסוימים בערים היקרות במרכז הארץ, ובראשם תל אביב, רמת השרון ורעננה, שבספטמבר פקדו אותן יותר משקיעים מאשר זוגות צעירים שרכשו את דירתם הראשונה. לעומת ערי הפריפריה חיפה ובאר שבע, שבהן שני זוגות צעירים רכשו לעצמם דירות על כל משקיע שרכש דירה. ממש שתי פלנטות נדל"ניות נפרדות.
לאן יילכו הזוגות הצעירים?
השאלה המתבקשת היא, האם לאור הנתונים הללו וקיומם של שני שווקים שמעט מאוד מדברים האחד עם השני, מדיניות אחידה כלפי משקיעים היא הדבר הנכון. כי עם מחירים כל כך גבוהים בפלנטה התל אביבית - קשה לראות כיצד זוגות צעירים יוכלו לצאת נשכרים מהעלאת המס על משקיעים.
השאלה העמוקה יותר היא, כיצד ניתן להחזיר את שתי הפלנטות הללו לאותה מדינה. בימים אלה ממש נבנים מאות אלפי מ"ר של אזורי תעסוקה מרמת השרון בצפון ועד ראשון לציון בדרום, שמבטיחים את המשך ההגמוניה התל אביבית לעשורים הקרובים. הרכבת הקלה והמטרו, שממומנים בין היתר מכיסם של תושבי הפריפריה, עתידים לחזק עוד יותר את הנדל"ן התל אביבי, בעוד שקשה לראות חזון כלשהו לפריפריה, למעט המשך קיומה כמחסן של יחידות דיור לזוגות צעירים ולציבור שלא יוכל לעמוד במחירי הדירות התל אביביים.
הכתבה פורסמה לראשונה ב"גלובס"