המחירים יורדים, אז למה הדירה הממוצעת התייקרה ב-7.9%?

שני נתונים שהתפרסמו זה לצד זה, מאותו מקור ובאותו יום, מושכים לכיוונים הפוכים. מדד מחירי הדירות עלה ב-0.1% בעסקאות מאי-יוני לעומת אפריל-מאי, ובחשבון של שנים עשר חודשים הוא נמוך ב-1.5% מהתקופה המקבילה. באותו פרסום מופיע גם המחיר הממוצע של דירה שנמכרה ברבעון השני של 2026: 2.435 מיליון שקל, לעומת 2.256 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. זו עלייה של 7.9%.

שני המספרים מדויקים, והם מודדים דברים שונים לגמרי. מדד מחירי הדירות הוא מדד מנוכה איכות: הלמ"ס מריצה מודל שמנטרל הבדלים באזור, בגודל, במספר החדרים ובמאפייני הנכס, כדי לענות על שאלה אחת - כמה עולה היום דירה בעלת מאפיינים דומים לזו שנמכרה בתקופה הקודמת. המחיר הממוצע מבצע פעולה חשבונאית פשוטה בהרבה: סוכמים את מחירי כל העסקאות שדווחו ומחלקים במספרן. כל הפרש בין הדירות שהחליפו ידיים נשאר בתוך התוצאה. השם המקצועי לזה הוא הטיית תמהיל, והפירוש פשוט: המספר זז בגלל שינוי בסוג הדירות שנמכרו, ולא בגלל שינוי במחיר שלהן.

המחיר הממוצע לעסקה ברבעון השני עמד בבאר שבע על 1.24 מיליון שקל ובתל אביב על 4.55 מיליון. נניח שבתקופה אחת נסגרו עשר עסקאות, שמונה בבאר שבע ושתיים בתל אביב: הממוצע יוצא 1.90 מיליון שקל. בתקופה הבאה המחירים בשתי הערים יורדים ב-3%, 1.20 מיליון בבאר שבע ו-4.41 מיליון בתל אביב, והתמהיל מתהפך לשש עסקאות בבאר שבע וארבע בתל אביב. הממוצע קופץ ל-2.48 מיליון שקל, יותר מ-30% מעל התקופה הקודמת, בזמן שכל דירה בשתי הערים נמכרה זול יותר מקודמתה.

במחוז תל אביב היה המחיר הממוצע לעסקה ברבעון השני גבוה ב-11.8% מהרבעון המקביל אשתקד, ובאותם שנים עשר חודשים בדיוק ירד המדד המנוכה מאיכות של אותו מחוז ב-1.7%. במחוז חיפה המחיר הממוצע עלה ב-6.3% בעוד המדד ירד ב-1.8%. במחוז המרכז המחיר הממוצע עלה ב-1.5% והמדד ירד ב-4.1%, הירידה השנתית החדה ביותר בארץ.

מחוז הצפון מדגים את אותו מנגנון בכיוון ההפוך: המחיר הממוצע לעסקה שם ירד ב-1.8%, והוא המחוז היחיד שבו הממוצע הרבעוני ירד בהשוואה שנתית, בעוד המדד המנוכה מאיכות עלה ב-1.6%. דירות בעלות מאפיינים דומים התייקרו במחוז, והעסקאות שנסגרו בפועל היו זולות יותר, ככל הנראה משום שהרכב העסקאות נטה לדירות קטנות יותר וליישובים זולים יותר בתוך אותו מחוז.

הפער בין המחיר הממוצע בתל אביב, 4.55 מיליון שקל, לבין באר שבע, 1.24 מיליון, עומד על פי 3.7. בהרצליה הגיע הממוצע ל-3.58 מיליון שקל, ברמת גן ל-3.07 מיליון ובירושלים ל-3.06 מיליון; בחיפה הוא עמד על 1.82 מיליון ובאשקלון על 1.73 מיליון. כשהמרווח כזה, די בכך שחלקן של הערים היקרות בסך העסקאות יגדל במעט כדי להזיז את הממוצע הארצי במאות אלפי שקלים.

לכתבות נוספות על נדל"ן מביזפורטל - לחצו כאן

מחוז תל אביב מקבל במדד הארצי משקל של 28.3% ומחוז המרכז 26.9%, כך ששני מחוזות מכריעים יותר ממחצית התוצאה הארצית. ירושלים מקבלת 12.8%, חיפה 10.5%, הצפון 9.7% והדרום 8.7%. המשקלות עודכנו במדד דצמבר 2025-ינואר 2026 לפי שווי מלאי הדירות בישראל בשנת 2025, ומאז כל שינוי מחוזי נמדד מול הסרגל החדש.

המחיר הממוצע הרבעוני מחושב על עסקאות בשוק החופשי בלבד, בלי עסקאות בסבסוד ממשלתי, ואילו המדד המנוכה מאיכות כולל גם אותן. שתי המדידות אפילו לא סופרות את אותן עסקאות. חלקן של העסקאות המסובסדות מתוך עסקאות הדירות החדשות עלה מ-36.4% בתקופה הקודמת ל-38.4% בתקופה הנוכחית, וההבדל נראה במספרים: מדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-0.5%, ובבדיקה שערכה הלמ"ס בלי העסקאות בתמיכה ממשלתית הוא עלה ב-0.9%. אותה תקופה, אותו שוק, ושני מספרים שנבדלים רק בשאלה מי נכנס לספירה.

מדד מחירי הדירות החדשות ירד ב-2.0% בהשוואה שנתית, ובחמש השנים האחרונות עלה ב-26.2% מול 30.6% בכלל הדירות. רבעון עשיר יותר בדירות חדשות מרים את הממוצע, משום שדירה חדשה יקרה בממוצע מדירת יד שנייה באותו אזור, וההבדל בין דירה חדשה לדירת יד שנייה נוגע גם למה שהרוכש מקבל בפועל.

המחיר שנרשם בחוזה של דירה מקבלן שונה לא פעם מהמחיר שהרוכש משלם בסוף. המחירים יורדים והכוח עבר לרוכשים, והבדיקות שנעשות לפני החתימה קובעות אם ההנחה נשארת בכיס, וההנחה מגיעה הרבה פעמים דרך תנאי מימון, דחיית תשלומים ושדרוגים על חשבון היזם, במקום הורדה של המחיר החוזי. מבצעי 20/80 גובים מהרוכש פרמיה שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים, והקבלנים חזרו להציע הטבות מימון בחלק ניכר מהעסקאות. המחיר שמדווח לרשויות ונכנס לחישוב נשאר גבוה, והעלות בפועל לרוכש נמוכה ממנו.

הנתון שהתפרסם עוד ישתנה. הלמ"ס מסמנת את שלוש התקופות האחרונות כארעיות ומעדכנת אותן מדי חודש, על סמך עסקאות נוספות שדווחו באיחור. בפרסום הקודם, לפני חודש, נמסר שמחירי הדירות ירדו ב-1.0% בעסקאות אפריל-מאי; בלוח שהתפרסם החודש אותה תקופה בדיוק מופיעה כירידה של 1.1%. גם התזמון מרחיק את המספר מההווה: תקופת הסקר מאי-יוני ממורכזת בתחילת יוני, והנתון הגיע לציבור באמצע אוגוסט.

קריאה חודשית בודדת קופצת הרבה יותר מהמגמה. מדד מחוז תל אביב רשם בשלוש הקריאות הארעיות האחרונות עלייה של 1.1%, ירידה של 2.5% וירידה של 0.7%. רמת המדד עצמה אומרת מעט לקורא: המדד הארצי עומד על 593.6 נקודות מול בסיס של ממוצע 1993, ומדדי המחוזות נמדדים מול בסיס אחר לגמרי, אוקטובר-נובמבר 2017. אחוז השינוי השנתי סופג פחות רעש מהחודשי, וחלק מהמספרים האחרים שמסתובבים על שוק הדירות נשענים על מחירי מבוקש במודעות, כלומר על מה שהמוכר ביקש ולא על מה ששולם.

העלייה של 0.1% במאי-יוני באה אחרי שתי תקופות רצופות של ירידות, 0.4% ואחריה 1.1%, והיא מורכבת מכיוונים מנוגדים בין המחוזות: ירושלים עלתה ב-1.8%, חיפה ב-1.5%, הצפון ב-0.9% והדרום ב-0.7%, בעוד מחוז המרכז ירד ב-1.0% ומחוז תל אביב ב-0.7%. בהשוואה השנתית הסדר משתנה: המרכז מוביל את הירידות עם 4.1%, אחריו חיפה עם 1.8% ותל אביב עם 1.7%, ומנגד ירושלים עלתה ב-1.8%, הצפון ב-1.6% והדרום ב-0.1%.

מדד מחירי הדירות מתפרסם לצד מדד המחירים לצרכן ונשאר מחוץ לחישוב שלו, משום שרכישת דירה מסווגת כהשקעה ולא כצריכה שוטפת; הצריכה השוטפת של דיור נמדדת דרך סעיף שכר הדירה, שבו חוזים של שוכרים חדשים התייקרו ב-4.7% וחוזים שחודשו ב-2.6%. מדד המחירים לצרכן עלה בחודש האחרון ב-0.3% וסעיף הדיור שבתוכו ב-0.7%. כך יוצא שבאותו יום מתפרסמים שלושה מספרים נפרדים על אותו שוק, והערבוב ביניהם הוא הטעות הנפוצה ביותר בקריאת נתוני הנדל"ן.

לרוכש שמנסה להעריך אם כדאי להמתין, המדד לפי מחוז ולפי מספר חדרים הוא המספר הרלוונטי, והממוצע הארצי עונה על שאלה אחרת לגמרי - אילו דירות החליפו ידיים ברבעון. גם בצד המימון הממוצע הארצי חסר ערך מעשי: הבנק גוזר את שיעור המימון ואת דרישת ההון העצמי מהשמאות של הנכס הספציפי. כמה הון עצמי באמת צריך להביא מהבית ויחס ההחזר מההכנסה שקובע כמה משכנתה הבנק יאשר נגזרים מהמחיר של אותה דירה ומההכנסה של אותה משפחה.

גם המחיר החוזי עצמו רחוק מהעלות המלאה של הרכישה. דירה ב-2 מיליון שקל מסתכמת בכמעט 2.12 מיליון שקל אחרי מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, תיווך, שמאות, עמלות פתיחת תיק, ביטוחים והובלה, תוספת של כ-120 אלף שקל שנשארת מחוץ לכל ממוצע שמתפרסם.

הפער החד ביותר בין שתי שיטות המדידה נמצא כרגע במחוז תל אביב: מחיר ממוצע לעסקה גבוה ב-11.8% מאשתקד, לצד מדד מנוכה איכות שנמוך ב-1.7% באותה תקופה, מרווח של 13.5 נקודות אחוז בין שני מספרים שמתארים את אותו מחוז ואת אותם חודשים.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.