משרד הפנים פרסם היום (שני) את תזכיר חוק מס הרכישה להערות הציבור, זאת לאחר שאתמול הוצגה תוכנית הדיור הממשלתית על ידי שרי השיכון, האוצר והפנים. הצעת החוק מבקשת להעלות את המס שמשלמים רוכשי דירה שנייה ומעלה, זאת כדי לצנן את כניסת המשקיעים לשוק. הצעת החוק תעבור הליך חקיקה מזורז והערות הציבור יתקבלו במשך שבוע אחד בלבד, כדי למנוע מהמשקיעים לעוט על שוק הדיור לפני כניסת המס החדש לתוקף.
על פי הצעת החוק ישתנו מדרגות מס הרכישה ויצטמצמו מ-5 מדרגות לשתיים בלבד. במצב החדש ישלם כל רוכש דירה שזו אינה דירתו היחידה, מס של 8% מהשקל הראשון ועד שווי 5,348,565 מיליון שקלים. על כל חלק שעולה על שווי זה ישלם הרוכש מס של 10%. הסכומים שמגדירים את מדרגות המס מתעדכנים אחת לשנה על בסיס מדד מחירי הדירות.
חוזרים על תרגילים ישנים
למעשה מדובר בהחזרת המצב לקדמותו: זהו אותו מודל העלאת המס שבו השתמש שר האוצר כחלון בשנת 2015. מס הרכישה נותר כך עד יולי 2020, אז החליט שר האוצר לשעבר ישראל כ"ץ, להוריד אותו ל-5% (עם מדרגות של 6%, 7%, 8% ו-10%) כדי לסייע לשוק הדיור להתמודד עם משבר הקורונה שפקד אותו.
ההחלטה להעלות שוב את מס הרכישה מתבססת על ההשפעות של הצעד הזה ב-2015. כפי שניתן לראות בגרפים, רכישות הדירות של משקיעים עלו משנה לשנה לפני שהוחלט להגביה את שיעור המס. ב-2015, השנה שבה הועלה המס, הגיעו רכישות המשקיעים לשיא, וזאת בשל הלחץ הגדול של משקיעים לרכוש לפני כניסת המס החדש לתוקף. משנת 2016, כלומר מרגע שעלה מס הרכישה ל-8%, ניתן לראות ירידה משמעותית במספר העסקאות של משקיעים. את אותה מגמה ניתן למצוא גם כשבוחנים את שיעור העסקאות של משקיעים מסך עסקאות הנדל"ן בשנים שלפני ואחרי 2015.
משרדי הממשלה שעומדים מאחורי השידור החוזר של העלאת המס, מקווים לראות את אותן תוצאות מהשנים 2016-2020 בשנים הקרובות. כלומר הם מצפים שהמס ירתיע חלק ניכר מהמשקיעים מהשקעה בשוק הדיור.
מה יקרה עכשיו?
צינון השוק מהווה מטרה מרכזית בתוכנית הדיור הממשלתית. בדברי ההסבר של החוק נכתב כי שוק הנדל"ן מאופיין בהיצע קשיח לטווח קצר, כלומר לא ניתן להגדיל באופן מידי את מלאי הדירות למגורים. לפיכך כאשר הביקוש לדירות עולה על גדותיו, מחירי הדיור עולים במהירות.
הביקוש הגבוה לדיור נובע מסיבות שאינן דווקא צורך במגורים, אלא דווקא בגלל כניסתם של משקיעים רבים עם כסף נזיל וללא אפיקי השקעה מניבים לשוק הדיור. לאחר שמחירי הדיור השלימו עלייה של 9.2% ב-12 החודשים שחלפו מאז הורדת מס הרכישה ועד היום, יוזמי החוק מקווים שהעלאת המס תמתן את ביקוש המשקיעים ותסייע בבלימת מחירי הדיור.
החשש הגדול בהעלאת מס הרכישה הוא דווקא בימים שקודמים לו. בחודשים האחרונים, מאז החלו השמועות על כוונת הממשלה להעלות את מס הרכישה, ניתן לראות גידול מתון של שיעור המשקיעים בקרב רוכשי הדירות, זאת כדי להימנע מתשלום המס הגבוה. בשבוע הקרוב, מרגע ההודעה הרשמית על העלאת המס ועד שיאושר בכנסת וייכנס לתוקף, צפויות רכישות רבות של משקיעים ובחברות השיווק כבר מדברים על זינוק של עשרות אחוזים ברכישות המשקיעים בשבוע הקרוב.