רבים מבינים היום שתמ"א 38 כבר לא עוסקת בחיזוק מבנים אלא בהשבחת נכסים. עם האפשרות לגזור קופון ולצבור מ-20 ועד 25 אחוזי רווח, התוכנית יכולה להתגלות כהשקעה מתגמלת במיוחד.
אם בעבר הדיירים לא ממש התמצאו בתהליך והיו תלויים בחסדי אנשי המקצוע, אז היום ברור שהם שוחים בחומר. לעתים הם אף מנסים למנף את המשאבים שלהם מול היזמים: ישנם דיירים שמתאגדים ועורכים מכרז בו היזמים "מתחרים על לבם"; אחרים מעדיפים לקדם את הפרויקט באמצעות הקמת מנהלת מיוחדת בראשות אנשי מקצוע; אך הדרך השלישית, שהולכת והופכת נפוצה יותר, היא ליזום לבד.
באופן טבעי, הרווח באזורים המבוקשים יהיה גבוה יותר – ושם ניתן למצוא את רוב היזמים העצמאיים. אלא שעם הסיכוי לרווח, מגיע הסיכון גם להפסד, כמו שקרה לבעלי הדירות בשלושה בניינים ברחוב כ"ג בגבעתיים. לפני התמ"א הם נהגו להיפגש בעיקר בחדר המדרגות לסמולטוק או להלוות זה מזה כוס סוכר. הם חשבו שיוכלו לקדם לבדם פרויקט תמ"א 38 וליהנות מרווח ישר לכיס, אך החלום הפך לסיוט. עורך הדין מימן תחילה את הוצאות היתר, אך בשלב הביצוע, הדיירים שלא יכלו לממן את הפרויקט נאלצו לקחת הלוואות עצומות עם ריביות חוץ בנקאיות מגורם שיוצג על ידי אותו עורך הדין. כשהעבודות נפסקו במרץ 2015, הדיירים נתקעו באתר בנייה דומם עם חובות של מיליונים לקרנות המימון.
אם בכל זאת החלטתם להיות היזמים של פרויקט התמ"א 38 שלכם, הנה כמה כללי אצבע שיעזרו לכם לשמור על עצמכם.
הבינו לקראת מה אתם הולכים
פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט מורכב עם סיכונים רבים ועלויות לא מבוטלות. האם דיירים רגילים, שניסיונם בתחום הבנייה מסתכם כנראה בשיפוץ שחרג מהלו"ז ומהתקציב, יכולים לנהל פרויקט בסדר גודל כזה?
"בתקופה האחרונה הרשויות המקומיות מערימות קשיים", מסבירה עו"ד מיטל טויסטר-רוזנטל, שותפה במשרד עו"ד עפר טויסטר העוסק בדיני תכנון ובנייה. "כדי לצלוח את הקשיים האלה נדרשת השקעה ניכרת של זמן ומשאבים, לצד ניסיון ומקצוענות". העובדה שבעיריות רבות, מדיניות התמ"א משתנה חדשות לבקרים, רק מקשה על אנשים שלא מקדמים מספר פרויקטים במקביל ולא יכולים לספוג עיכובים.
הגיעו להסכמות עם הדיירים
חשוב לקבוע כבר בתחילת הדרך כיצד יתקבלו ההחלטות בפרויקט. כדאי לתת לבעלים זכות הצבעה אך ורק בדברים המהותיים ביותר, ולאפשר לוועד לנהל את הפרויקט באופן עצמאי. כל בעל דירה חייב לחתום על הסכם ניגוד עניינים עם כל בעל מקצוע שיועסק בפרויקט, כדי להימנע מניגוד עניינים או מטובות הנאה.
בחנו את אפשרויות המימון
מומחים ממליצים להתארגן מראש עם ההון הדרוש או לקבל מימון בנקאי. רצוי לא להיתלות בהלוואות מקרנות עם ריביות שיכבידו על רווחי הפרויקט. כך או כך, אם הפרוטה אינה מצויה בכיסכם - לא כדאי לפנות למסלול של יזמות עצמית.
"יש לבחון מראש את ההיקף הכספי של הפרויקט, לקחת רזרבות מתאימות, ולדעת עוד לפני שמתחילים מהיכן יגיע הכסף", מסביר עו"ד עמית נסים, שותף במשרד מינצר-כרמון, נסים המתמחה בליווי דיירים בהתחדשות עירונית. "כדאי להימנע מהלוואות יקרות מגופים חוץ בנקאיים. אם הרווח הפוטנציאלי של הפרויקט הוא 20%, אין כל הגיון כלכלי לקבל הלוואה בשיעור דומה. סביר שהריבית שתצטרכו לשלם על ההלוואה תהיה גבוהה בהרבה מריבית שיזם ישלם".
עו"ד נסים מדגיש כי יש להתקשר בהסכמים בין כלל הבעלים אשר כוללים הוראות ברורות מה יקרה במידה ולמי מהבעלים לא יהיה כסף למממן את הפרויקט. לקבוע הסדר שיאפשר את המשך הפרויקט חרף משבר כלכלי של אחד הבעלים.
הפרידו בין גורמי המקצוע
עורך דין הוא עורך דין, לא בנק. תפקידו להעניק לכם ייעוץ משפטי אבל לא לממן לכם את הפרויקט; ערבוב התפקידים יכול להעמיד אותו במצב של ניגוד עניינים. רצוי לשכור בעלי מקצוע מנוסים ולהגדיר להם את תפקידם בצורה ברורה. לצד זאת, כדאי להיעזר באנשי מקצוע שיבחנו את הכלכליות של הפרויקט ויעזרו לכם להתכונן לעלויות לא צפויות.
הקפידו על המכרז
לדברי ליאור זייטלר בעלים של חברת א.ל הנדסה, בפרויקטי נדל"ן, הדיירים בדרך כלל עורכים מכרז יזמים בעזרת עורך הדין והמפקח. אם החלטתם לקחת את המושכות ונהייתם היזמים, רצוי לא לפסוח על מכרז קבלנים כדי למקסם את התמורה והמפרט. איכות המפרט הטכני משתפרת משמעותית כשמוציאים מפרט אחיד ליזמים מתחרים.
פנו לייעוץ משפטי
לא משנה באיזה מסלול בחרתם – עליכם לפנות לייצוג משפטי מעורך דין עם ניסיון וראייה עסקית רחבה. אחד שמכיר את נושא ההתחדשות על בוריו, ויסייע לכם לעבור בין מסלולי היזמות השונים בצורה חלקה במקרה הצורך, יכול להזניק את הפרויקט שלכם קדימה.
פנו לחברת ניהול ופיקוח
חברת פיקוח היא הגורם המקצועי שיסייע לכם לוודא שהעבודות מבוצעות באיכות הנדרשת ותוך שמירה על לוח הזמנים שנקבע בהסכם מול הקבלן. "חשוב שהחברה תגיע מתחום ההתחדשות העירונית", מסביר המהנדס זייטלר. "יש נהלים, חוקים ומדיניות המתייחסים רק לפרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38".
התכוננו לחוסר ודאות
לפי עו"ד טויסטר רוזנטל, קיימת היום אי ודאות בכל הנוגע להיטלי ההשבחה, אותם התשלומים הנדרשים כשמעלים את השווי של הנכס. מחלוקת בעניין עשויה לעלות לכם מיליוני שקלים. כך, בגבעתיים, הוועדה המקומית מבקשת לגבות היטלי השבחה גם על זכויות שמגיעות עם תמ"א 38 – ורק לאחרונה פסק בית המשפט שחיוב זה פסול.
רצוי שתגיעו מתחום הנדל"ן וניהול פרויקטים
"אם כבר החלטתם להיות היזמים, רצוי שלפחות אחד מבעלי הדירות יהיה איש מקצוע מתחום ההתחדשות העירונית שמבין את הסיכונים והמורכבות, או בעל דירה שהוביל בהצלחה פרויקטים בעלי היקף כספי דומה בעבר", מסביר ליאור זייטלר, מחברת א.ל הנדסה. לדבריו, יש הבדל מהותי בין פרויקטים בתחום הנדל"ן לפרויקטים של התחדשות עירונית – גם בשלב הרישוי, וגם מבחינת הנהלים והחוקים.