ניצנים של פיצוץ הבועה? השמאי הממשלתי פרסם הבוקר את הסקר הרבעוני על המחיר הממוצע של דירות ארבעה חדרים ב-16 ערים גדולות בישראל, ממנו עולה כי מחירי הדירות המשיכו לעלות גם ברבעון השלישי של השנה, אולם בחלק מאזורי הביקוש נבלמה עליית המחירים. לצד נתוני השמאי הממשלתי מתפרסמים נתוני האוצר שמצביעים דווקא על ירידה במחירי הדירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
מנתוני השמאי הממשלתי עולה כי את הזינוק החד ביותר רשמה אשקלון עם כשבעה אחוזים ברבעון השלישי, ואחריה נהריה עם שישה אחוזים וחדרה עם חמישה אחוזים. יחד עם זאת, בנתונים ניכרים גם קיפאון ואף ירידה קלה בערים מרכזיות המאופיינות בביקושים גבוהים. ירידות מחירים נרשמו בהרצליה (1%-) ופתח תקווה (1%-), כאשר בת"א ובבאר שבע לא עלו המחירים כלל וכלל.
מלאי נמוך של דירות חדשות
בערים שבהן נותחו מחירי העסקאות ברבעון השלישי של שנת 2010 בהשוואה לרבעון שלפניו, נצפתה מגמת עליה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ-2.4%. השמאי הממשלתי מציין כי על מחירי הדירות משפיעים משתנים רבים, "אולם נראה, כי המלאי הנמוך של דירות חדשות בלתי מכורות, של כ-13,500 דירות הוא הגורם המשפיע ביותר ומביא ללחץ מתמשך לעליה במחירי דירות".
מצד הביקוש, לעומת זאת, קיימים משתנים רבים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות להמשך הצמיחה, ציפיות להמשך העליה בשער הריבית הריאלי וצפיות לנקיטת צעדים ממשלתיים להורדת מחירי הדירות.
"נראה כי השפעתם של גורמים אלה יחד חלשה ביחס להשפעת נתון ההיצע", נכתב בסקירה. "קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: התנודתיות בשער החליפין של השקל מול הדולר האמריקני, ועוד".
האוצר: ירידה של 1.4% במחירי הדירות
לפי נתוני האוצר, מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת בחודש ספטמבר, ובשיעור חד בהשוואה לשלושת החודשים הקודמים - ירידה של 1.4%. הירידה המתמשכת במחירי דירות חדשות מאז תחילת 2010 מהווה תיקון חלקי לעליה החדה במחירים בשיעור של 17% שנרשמה בשנת 2009.
בנוסף עולה מהנתונים כי בחודש ספטמבר נרשמה ירידה חדה בשיעור של כ-29% במספר העסקאות, הן בהשוואה לחודש הקודם והן בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. יש לציין כי גם בהשוואה לחודש אוקטובר 2009, בו חל חג הסוכות אשתקד, מדובר בשיעור ירידה חד של כ-24%. בכך מתעצמת מגמת הירידה במספר העסקאות המסתמנת מאז חודש יוני.
ניתן להניח כי העלייה החדה במחירים בשנת 2009, אשר לא נתמכה בעלייה דומה ברמות השכר, פועלת לריסון הביקושים, כאשר לכך מתווספות השפעת העלאות הריבית של בנק ישראל והקשחת תנאי המימון ללווים על ידי המפקח על הבנקים. משקל המשקיעים בשוק הנדל"ן מוסיף לרדת ובשיעור חד יותר בהשוואה לחודשים הקודמים.
משיעור שיא של קרוב לשליש מסך העסקאות שנרשם באוגוסט אשתקד ירד משקל המשקיעים לשיעור של 25.5% בחודש ספטמבר. הירידה בולטת במיוחד באזור ירושלים, ת"א ובאר שבע. מנגד, משקל המשקיעים מבין מוכרי דירות יד שניה שומר על יציבות, למעט האצה במכירות של משקיעים שנרשמה באזור חיפה.