אפקט ביג פאשן: רשת מרכזי הקניות הפתוחים עוקפת את הקניונים הסגורים במלחמה

מלחמת הקניונים ומרכזי המסחר בישראל רשמה ברבעון הראשון של 2026 את אחד המבחנים המורכבים שלה בשנים האחרונות. העימות הצבאי מול איראן ומבצע "שאגת הארי" השביתו את המשק לימים לא מעטים, אך הדוחות הכספיים שמתפרסמים בימים אלה מגלים מי מהחברות בנתה מודל עסקי חסין משברים, ומי רגישה יותר לזעזועים. חברת "ביג מרכזי קניות" מציגה ברבעון הנוכחי תוצאות חזקות, שמוכיחות פעם נוספת כי היתרון התחרותי שלה נעוץ דווקא במבנה הנכסים הייחודי שלה.

כדי להבין את התוצאות של חברות נדל"ן מניב (חברות שמרוויחות מהשכרת נכסים), האנליסטים בשוק ההון מתמקדים בשני מדדים מרכזיים. הראשון הוא ה-NOI (Net Operating Income), המייצג את ההכנסות הנקיות של החברה מהפעלת הנכסים שלה (שכר דירה ודמי ניהול), לאחר ניכוי הוצאות התפעול של הקניון (כמו אבטחה, ניקיון ותחזוקה). המדד השני והחשוב ביותר לבחינת רווחיות הוא ה-FFO (Funds From Operations), המייצג את הרווח התזרימי הנקי והאמיתי של החברה מפעילות שוטפת. בניגוד ל"רווח הנקי" החשבונאי הרגיל בשורה התחתונה, ה-FFO מנטרל "רעשים" כמו שינויים זמניים בערך הנכסים או פחת, ולכן הוא משקף את היכולת האמיתית של החברה לייצר מזומנים בקופה ולחלק דיבידנדים (רווחים במזומן) למשקיעים שלה.

במדדים אלו, ביג מציגה עוצמה משמעותית: ה-NOI (ההכנסות התפעוליות מניהול הנכסים) עלה לכ-464 מיליון שקל, והרווח התזרימי המייצג (FFO) זינק ב-7.7% לרמה של כ-252 מיליון שקל. הצמיחה הזו הושגה למרות שהחברה העניקה הקלות והנחות בשכר הדירה לשוכרים שלה בזמן המלחמה, מהלך שספג פגיעה מודעת של 19 מיליון שקל בהכנסות.

הזינוק בתוצאות מוסבר בפתיחת פרויקטים חדשים ומצליחים, ביניהם "ביג פאשן גלילות" המדובר, לצד מתחמים באור עקיבא, גדרה, כרמי גת והרחבת המרכז באשדוד. מעבר לכך, האסטרטגיה של החברה לפזר סיכונים מחוץ לישראל מוכיחה את עצמה, עם צמיחה דו-ספרתית בפדיונות במרכזים המסחריים שלה בפולין. בעקבות התוצאות, אישר דירקטוריון החברה חלוקת רווחים (דיבידנד) בגובה של 225 מיליון שקל לבעלי המניות.

הקרב מול המתחרות: היתרון של המתחם הפתוח על הקניון הסגור

כשמשווים את הנתונים של ביג למתחרות הגדולות שלה, מליסרון ועזריאלי, מגלים תמונת מצב מרתקת על העדפות הצרכן הישראלי בזמן חירום. מתחמי הלייף סטייל והמרכזים הפתוחים של ביג הציגו ירידה מזערית וזניחה של 0.9% בלבד בפדיונות השוכרים (סך המכירות בחנויות) ברבעון. הצרכנים העדיפו באופן מובהק להגיע למרכזים פתוחים, בהם החנייה עילית ונגישה והכניסה לחנויות ישירה - מבנה המקנה תחושת ביטחון גבוהה יותר בזמן איום רקטי, לעומת כניסה לקניונים סגורים מרובי קומות.

מנגד, קבוצת עזריאלי, המזוהה בעיקר עם קניונים סגורים וגדולים, ספגה פגיעה קשה יותר. פדיונות השוכרים בקניוני עזריאלי צנחו ב-7.1% ברבעון בעקבות המלחמה, וה-NOI שלה (ההכנסות התפעוליות הנקיות) ממגזר הקניונים בישראל נשחק ב-2%. הפגיעה הזו, יחד עם השפעות שליליות של שער החליפין על חוות השרתים שלה בחו"ל ועבודות פיתוח בנכס הדגל בתל אביב, אכזבו את המשקיעים.

התוצאה הייתה תגובה בשוק ההון: מניית עזריאלי צנחה בכ-7% מיד לאחר הדו"ח ומחקה מיליארדי שקלים משווי השוק שלה, על אף שהחברה הציגה עלייה ברווח החשבונאי הכולל בשל שערוכי נדל"ן (עדכון שווי הנכסים על הנייר).

חברת מליסרון (הבעלים של קניוני עופר) הציגה חוסן יחסי גבוה יותר מעזריאלי. ה-NOI של החברה עלה ב-1.5% ל-402 מיליון שקל, והרווח התזרימי האמיתי (FFO) שמר על יציבות של 298 מיליון שקל. המלחמה חתכה כ-10 מיליון שקל מהכנסותיה התפעוליות של מליסרון, כאשר הפדיונות בקניונים הגדולים והסגורים שלה, כמו קניון רמת אביב והקריון, ירדו ב-3%.

מי שהציל את הדו"ח של מליסרון היו דווקא מרכזי הקניות השכונתיים והפתוחים הקטנים שלה, שם נרשמו עליות חדות של עד 9% בפדיונות, מה שמחזק את המגמה: בזמן משבר, הציבור נוטש את מתחמי הענק הסגורים לטובת מרכזים פתוחים ונגישים.

למרות שמליסרון ועזריאלי מדווחות על התאוששות חדה וזינוק של עשרות אחוזים בקניות מיד עם החתימה על הפסקת האש, הדוחות של הרבעון הראשון של 2026 מציבים תמרור אזהרה ברור. בעוד מליסרון נאלצת להתמודד עם אתגרי אכלוס בשוק המשרדים הסובל מעודף היצע והאטה במכירת דירות יוקרה, ובעוד עזריאלי סופגת תנודתיות בשל קניוני הענק שלה, ביג ממשיכה לדהור קדימה, עם תוכניות להקמת מרכז הענק בפתח תקווה ופיתוח "ביג פאשן" נוסף באשקלון, החברה מוכיחה שהמודל הפתוח שלה הפך לסטנדרט המנצח של השוק המקומי.