המתנה מתכווצת: בפינוי-בינוי של היום הדיירים מקבלים פחות; האם זה עדיין כדאי?

פינוי-בינוי "נמכר" במשך שנים לבעלי הדירות כעסקה שקשה לסרב לה. דירת שלושה חדרים ישנה בשטח של 55 או 60 מ"ר הפכה לדירת ארבעה חדרים בשטח של 80 מ"ר, עם ממ"ד, מרפסת, מעלית, חניה ומחסן. במתחמים מבוקשים נרשמו גם תוספות רחבות יותר, קומה גבוהה, חניה נוספת, קרן לתשלום דמי ניהול ולעיתים מנגנון לחלוקת רווחים עודפים.

העידן הזה מתרחק. בפרויקטים שמתגבשים כיום, התמורה המקובלת נעה סביב 12 מ"ר, ובחלק מהמקרים מצטמצמת לתוספת קטנה יותר. חניה ומחסן תלויים בהוראות התכנון ובכמות המקומות שהעירייה מאשרת, ובמתחמים מסוימים בעלי הדירות מתבקשים לבחור בין חניה, שטח נוסף או השתתפות כספית שתאפשר לפרויקט לצאת לביצוע.

גם 12 מ"ר כבר אינם נקודת מוצא מובטחת. יותר רשויות מתייחסות לתוספת הזאת כתקרה שמעליה הפרויקט מתקשה לקבל תמיכה תכנונית, ולא כרף שמגיע אוטומטית לכל בעל דירה. בת ים הצטרפה ב-2025 לרשויות שמגבילות את התמורה לעד 12 מ"ר, בין היתר כדי למנוע מכרזי דיירים שבהם יזמים מבטיחים 25-40 מ"ר ואז מגלים שהוועדה המקומית מאשרת היקף בנייה קטן בהרבה. מה זה בעצם אומר? הבעיה לא ברשויות, אלא בקבלנים - הם יבטיחו לכם הכל, אבל במבחן המציאות הם לא יעמדו בזה.

בסוף זה עניין כלכלי - הקבלן נותן תמורות לבעלי הדירות תחת הנחה שימכור את הדירות הנוספות במחיר מסוים, אבל כשהמחירים יורדים הוא מגלה שהוא לא מרוויח כמו שרצה. בעולם תקין הוא מפסיד - מביא כסף מהבית. בעולם שלנו - הוא חוזר לדיירים ואומר, 'יש בעיה, העלויות התייקרו, אני כבר לא יכול לתת לכם מה שרציתם'. מה תעשו? אף אחד לא ייתן לכם. קבלו פחות ותמשיכו או שהכל יהיה תקוע. האם תתבעו את הקבלן? לא בטוח שזה יעזור. בפרקטיקה - הדיירים מעדיפים להגיע להסכמות עם הקבלן. הקבלנים מנצלים את הכוח הזה, ואגב - לא בטוח בכלל שאחרי שהם מורידים את התמורות לדיירים, הם לא מרוויחים או מרוויחים פחות ממה שהיה אמור להיות - רובם בסוף אומנם נתקעים לתקופות ארוכות יותר וזה מכביד על ההוצאות לרבות הוצאות המימון, אבל את הרווח הם עושים.

דיירים בהתחדשות עירונית מקבלים פחות

ומה קורה בפועל? גם בפרויקטים תקועים וגם בעתידיים - הפחתת תמורות. כאשר יש מקומות ש-12 מ"ר הם התקרה, התכנון יכול להסתיים גם ב-10, ב-8 מטרים או בתוספת מצומצמת יותר. במתחמים עמוסים, סמוך לצירים שבהם העירייה מבקשת דירות קטנות, או באזורים שבהם נדרשים שטחי ציבור נרחבים, חלק מההשבחה עשוי לעבור ממטרים נוספים למרפסת, ממ"ד, מעלית ומפרט חדש. דירת התמורה תהיה חדשה ובטוחה יותר, אך הפער בינה לבין הדירה הישנה ילך ויצטמצם.

המגמה החלה עוד לפני העלאות הריבית, כאשר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה ב-2020 שתוספת של 12 מ"ר ומרפסת נחשבת תמורה ראויה. בפועל, התחרות בין היזמים, העלייה במחירי הדירות ושווי הקרקע באזורי הביקוש אפשרו במשך תקופה ארוכה הסכמים נדיבים יותר. במכרזי דיירים שנערכו ב-2021 וב-2022 הופיעו הצעות של 20-25 מ"ר, לצד מרפסת, חניה ומחסן.

כיום הכלכלה של הפרויקט נראית אחרת. ריבית בנק ישראל עומדת על 3.5%, לעומת 0.1% ב-2021. פרויקט התחדשות עירונית נמשך שנים ודורש רכישת זכויות, תכנון, ערבויות, מימון, הריסה, בנייה ותשלום שכר דירה לבעלי הדירות. כאשר העלות מתייקרת, מיליארדי שקלים שמממנים את הפרויקט הופכים יקרים יותר. לכך מצטרפות עלויות בנייה שעלו, מחסור מתמשך בעובדים, התייקרות מערכות הבטיחות והמיגון ודרישות עירוניות רחבות יותר. יזמים נדרשים לממן כבישים, גנים, מבני ציבור, תשתיות, קרנות תחזוקה ולעיתים היטל השבחה בשיעור של 25% או 50%. כל סעיף כזה נגרע מהסכום שמאפשר להגדיל את דירות הבעלים.

גם כללי הכדאיות נעים בכיוון שמחזק את המשך השחיקה. השמאי הממשלתי קבע בסוף 2025 רווח יזמי מזערי ממוצע של 16% במחוזות תל אביב, המרכז וירושלים ושל 17% בצפון, בחיפה ובדרום. מדובר ברף שנועד להבטיח שהפרויקט יוכל לקבל מימון ולהגיע לביצוע. בתוכניות חדשות, התחשיב צריך קודם לשמור על ההיתכנות הכלכלית ועל מרווח הביטחון, ורק השטח שנותר מאפשר להרחיב את דירות הבעלים.

הרף הזה חל על תוכניות שטרם הגיעו להפקדה, ולכן השפעתו תורגש בעיקר בגל הבא של הפרויקטים. מתחמים שמתחילים כיום את הדרך התכנונית ייבחנו לפי סביבת עלויות ומימון מחמירה יותר מזו שהייתה בתחילת העשור. כאשר ההכנסות הצפויות ממכירת הדירות יורדות או קצב המכירות מתארך, התמורה לבעלים הופכת לאחד המשתנים הראשונים שנבחנים מחדש.

מבחינת הקבלן הרי שצמצום התמורות זה עוד דירות שהוא מוכר - עוד רווחים. במתחם של 100 דירות קיימות, תוספת של 25 מ"ר לכל דירה מחייבת הקמה של 2,500 מ"ר עבור הבעלים. תוספת של 12 מ"ר דורשת 1,200 מ"ר. הפער, 1,300 מ"ר, שווה לעשרות דירות קטנות או לקומה שלמה במגדל. עבור היזם מדובר בשטח שניתן למכור ולממן באמצעותו את הבנייה, המימון והמטלות הציבוריות. כל מטר נוסף בדירת תמורה עולה ליזם יותר מעלות הבנייה שלו. הוא מגדיל את שטחי החניה, המערכות, הלובי, המעליות והחלק היחסי ברכוש המשותף, ובמקביל גורע שטח שניתן למכור. במתחם של מאות דירות, צמצום של שלושה מ"ר לכל דייר יכול לשחרר אלפי מ"ר ולשנות פרויקט גבולי לפרויקט שהבנק מוכן ללוות.

יזמים כבר חוזרים לבעלי דירות עם בקשות לוותר על חניה, לצמצם תמורה או להוסיף כסף. השינוי מופיע גם בפרויקטים שנחתמו בתקופה שבה מחירי הדירות עלו במהירות והתחזיות נראו אופטימיות יותר. כאשר השיווק מתקדם בקצב איטי, הרוכשים דורשים הנחות ועלויות המימון מצטברות, ההסכם המקורי הופך כבד יותר.

לכתבות נוספות ממדור הנדל"ן בביזפורטל - לחצו כאן

בעלי הדירות הקטנות יספגו את השחיקה הגדולה ביותר

וחוץ מזה, יש בחודשים האחרונים, בהמשך לפסיקה משפטית, עניין של יחס התמורות בין הדירות השונות. השיטה המקובלת העניקה לכל בעל דירה תוספת אחידה, למשל 12 מ"ר, בלי קשר לגודל הדירה המקורית. בעל דירה של 40 מ"ר קיבל עלייה של 30% בשטח, בעוד בעל דירה של 100 מ"ר קיבל עלייה של 12%. חלוקה המבוססת על גודל הדירה הישנה תשפר את התמורה לבעלי הדירות הגדולות ותצמצם אותה בדירות הקטנות. דירות שיכון של 40-55 מ"ר, שהיו המרוויחות המרכזיות מהשיטה האחידה, עשויות לקבל תוספת חד-ספרתית. במקום מעבר ברור משלושה לארבעה חדרים, הדירה החדשה עשויה לשמור על מספר חדרים דומה עם ממ"ד ומרפסת.

אפשר לראות את הפער בדוגמה פשוטה. בבניין שבו דירה אחת משתרעת על 40 מ"ר ודירה אחרת על 100 מ"ר, תוספת אחידה מעניקה לכל אחת 12 מ"ר. מעבר לחלוקה יחסית של אותה מכסת שטח עשוי להעניק לדירה הקטנה כ-7 מ"ר ולדירה הגדולה כ-17 מ"ר. סך התמורה בפרויקט נשאר דומה, אבל המטרים עוברים מבעלי הדירות הקטנות לבעלי הדירות הגדולות. הערעור שממתין להכרעת בית המשפט העליון עשוי להאיץ את המהלך. אם העיקרון שלפיו תמורה אחידה מקפחת בעלי דירות גדולות יקבל מעמד רחב יותר, יזמים ונציגויות יעדיפו לצמצם מראש את ההתחייבות לדירות הקטנות ולהשאיר מקום לתשלומי איזון. כך עלול להיווצר שילוב כפול: סך התמורות בפרויקט יורד, ובתוך הסכום המצטמצם חלק גדול יותר עובר לדירות הגדולות.

עבור בעל דירה של 45 מ"ר, ההבדל בין 12 מ"ר ל-7 מ"ר משמעותי מאוד. תוספת של 12 מ"ר יכולה לאפשר חדר נוסף, בעוד תוספת של 7 מ"ר עשויה להתחלק בין ממ"ד, מסדרון והרחבת הסלון. על הנייר נרשמה תוספת שטח, אבל בחיי היום-יום מספר החדרים ויכולת האכלוס עשויים להישאר דומים. הדירה החדשה עדיין שווה יותר. היא מגיעה בבניין ממוגן, עם מעלית, תשתיות חדשות, נגישות משופרת ולעיתים חניה ומחסן. גם תוספת של 12 מ"ר יכולה להעלות את שווי הנכס במאות אלפי שקלים באזורי הביקוש. אבל העסקה משנה אופי. בעלי הדירות מקבלים שדרוג בטיחותי והשבחה, ופחות מתנה של חדר נוסף. הסיכוי שהיא תידחה על ידי בעל הדירה גדל.

גם מרכיבי התמורה האחרים צפויים להישחק. חניה פרטית יכולה להפוך לזכות שימוש במתקן חניה, מחסן יכול להתכווץ או להיעלם, המפרט עשוי להתבסס על רמה קבלנית רגילה, והקרן שנועדה לסבסד דמי ניהול בבניין החדש עשויה להספיק למספר קטן יותר של שנים. החוזה עדיין יכלול דירה חדשה, אך החבילה שמסביבה תהיה מצומצמת יותר. בפריפריה הפער חריף יותר. מחירי המכירה הנמוכים מקשים לממן את עלות ההריסה והבנייה, ולכן פרויקטים רבים זקוקים למענקי מדינה, קרקע משלימה או מכפילי בנייה גבוהים במיוחד. במרכז הארץ הקרקע היקרה מאפשרת גמישות מסוימת, אך גם שם צפיפות, היטלים, חניונים תת-קרקעיים ומטלות ציבוריות מצמצמים את התמורה.

השינוי כבר משפיע על ביצוע הפרויקטים. בשנת 2025 ניתנו היתרי בנייה ליותר מ-22 אלף דירות בהתחדשות עירונית, ירידה של כ-20% לעומת השנה הקודמת, אף שהיקף התוכניות המאושרות ממשיך לגדול. נוצר פער בין אלפי דירות שמופיעות בתוכניות לבין פרויקטים שמגיעים להריסה ולבנייה. הכיוון הזה צפוי להימשך גם במקרה של ירידה הדרגתית בריבית. פרויקט פינוי-בינוי מתוכנן לפי שנים של ביצוע ושיווק, והבנקים בוחנים תרחישים של ירידה במחירי המכירה, התארכות הבנייה ועלייה בעלויות. ירידה מתונה בריבית משפרת את התחשיב, אבל אינה מחזירה מיד את תנאי 2021, אז עלות הכסף הייתה כמעט אפסית ומחירי הדירות טיפסו במהירות.

גם העיריות מעדיפות לשמור חלק גדול יותר מזכויות הבנייה לצורכי העיר. כל תושב חדש דורש כיתה, גן ילדים, כביש, ביוב, שטח פתוח ותחבורה. מבחינת הרשות המקומית, הגדלת התמורה לדייר הוותיק מגדילה את מספר הדירות שהיזם צריך למכור כדי לממן אותה. כך נוצרים מגדלים צפופים יותר, בעוד ההכנסה מארנונה למגורים מתקשה לכסות את העלות העירונית.

לכן, 12 מ"ר עשויים להפוך בשנים הקרובות לתמורה נדיבה. בפרויקטים חזקים במרכזי ביקוש תישמר תוספת משמעותית, בעיקר כאשר הקרקע יקרה וזכויות הבנייה רחבות. במתחמים מורכבים יותר, השוק עשוי להתכנס ל-8-10 מ"ר, לתוספת יחסית לפי גודל הדירה הישנה או לדירה חדשה בשטח דומה עם שיפור במיגון, במרפסת ובאיכות הבניין. זו הערכה של העיריות ומומחים בתחום, אבל זה תלוי בראש וראשונה בכיוון של מחירי הדירות.

בפרויקטים מסוימים היזמים כבר מבקשים מבעלי הדירות להשתתף בעלות או לפתוח מחדש את ההסכם. ככל שהתמורות ממשיכות לרדת, ענף ההתחדשות העירונית יצטרך להישען יותר על ביטחון, מיגון והשבחת הסביבה, ופחות על ההבטחה לדירה גדולה בהרבה מזו שנמסרה. זה השינוי המרכזי בעסקה: פינוי-בינוי עובר ממודל של השבחה נדיבה למודל של החלפת נכס ישן בנכס חדש ובטוח יותר. בעלי הדירות ימשיכו ליהנות מעליית ערך, אבל חלק גדול יותר ממנה יגיע מעצם הבנייה החדשה, הממ"ד, המעלית והסביבה המחודשת. מספר המטרים, החניה, המחסן וההטבות הנלוות ימשיכו להצטמצם ככל שהפרויקט יידרש לממן יותר דרישות מתוך אותה קרקע.

התחדשות עירונית במתווה החדש - כדאי או לא כדאי?

האם כדאי לדיירים לעשות התחדשות עירונית כשהתמורה מצטמצמת? זו שאלה אישית. כל אחד רואה יתרונות וחסרונות דומים, אבל החשיבות שלהם שונה בין הדיירים. לכולם ברור שלובי חדש זה יתרון, אבל יהיו כאלו שזה לא חשוב עבורם. לכולם ברור שדירה מוגנת עם ממ"ד זה יתרון גודל, אבל לא לכולם זה קריטי. בסוף היתרונות ברורים וגם החסרונות - זה תהליך ארוך, מייגע, במהלכו הדיירים מפונים מהדירה לכמה שנים, הדירה חוזרת אליכם, אבל בתקופה הראשונה היא לרוב מלאה בתיקונים-שיפוצים. ההתעסקות היא רבה וחלק מההשקעה נופל על כתפי דיירים.

וככל שהתמורה יורדת, והשיקול הכלכלי שאצל הרוב הוא המרכזי כי זו השבחה גדולה, מאבד מעוצמתו. פינוי-בינוי כרוך בוויתור על הבית הקיים, מעבר לדירה שכורה למשך תקופה שנעה בדרך כלל בין שנתיים וחצי לארבע שנים בשלב הביצוע, ולעיתים זמן ארוך יותר במקרה של עיכובים. משפחה מחליפה סביבת מגורים, מוסדות חינוך והרגלים, משלמת על הובלה, אחסון והתאמות, וחוזרת לבניין שנמצא בתקופת הרצה. החודשים הראשונים ואפילו השנה הראשונה כוללים לעיתים תיקוני איטום, כיוון דלתות וחלונות, טיפול במעליות, השלמת שטחים משותפים ועבודות של בעלי מקצוע בדירות ובבניין. חוק המכר מעניק תקופות בדק שנעות בין שנה לשבע שנים לפי סוג הליקוי, אך עצם האחריות של היזם עדיין דורשת מהדיירים תיעוד, פניות, תיאום ומעקב.

כאשר התמורה כוללת תוספת של 20-25 מ"ר, חניה, מחסן ומרפסת, המאמץ מקבל הצדקה כלכלית ברורה. דירת שלושה חדרים ישנה עשויה להפוך לדירת ארבעה חדרים חדשה, והפער בשווי יכול להגיע למאות אלפי שקלים ואף יותר באזורי ביקוש. כאשר התוספת מתכווצת ל-7-12 מ"ר, חלק גדול מהשטח נבלע בממ"ד, במסדרון ובתכנון החדש. מספר החדרים עשוי להישאר דומה, המחסן והחניה הופכים תלויים בתכנון, ודמי הניהול בבניין החדש עולים לעיתים ממאות שקלים בודדים לסכום גבוה בהרבה.

ועדיין, הכדאיות רחבה ממספר המטרים. בעל דירה בבניין ישן מקבל נכס חדש עם ממ"ד, מעלית, נגישות, מערכות חשמל ואינסטלציה חדשות, בידוד משופר, מרפסת ולעיתים חניה. הבניין החדש עמיד יותר בפני רעידות אדמה, וסחיר יותר בשוק. דירה בקומה שלישית בלי מעלית פונה לקהל קונים מוגבל, בעוד דירה חדשה ונגישה מתאימה לקבוצה רחבה יותר. גם כאשר השטח כמעט נשמר, איכות הנכס והיכולת למכור או להשכיר אותו משתפרות. הממ"ד לבדו קיבל בשנים האחרונות משקל כלכלי ואישי גדול. בדירות ותיקות, הדיירים נדרשים להגיע לחדר מדרגות או למקלט משותף. בדירה חדשה, המרחב המוגן נמצא בתוך הבית ומשמש גם כחדר קבוע. באזורי ביקוש, השוק מעניק כיום פער משמעותי לדירות עם ממ"ד, מעלית וחניה. לכן עסקה עם תוספת שטח מתונה עדיין יכולה לייצר השבחה, בעיקר כאשר הבניין הקיים מתקרב להוצאות כבדות על חזיתות, צנרת, גג, מעלית או חיזוק מבני.

מנגד, קיימים מצבים שבהם הכדאיות גבולית. בעל דירה גדולה, משופצת ונוחה בבניין קטן עשוי לקבל דירה בשטח דומה בתוך מגדל צפוף, עם דמי ניהול גבוהים ותלות במעליות ובמערכות מורכבות. אדם מבוגר עלול לחוות את המעבר ואת שנות השכירות כנטל משמעותי. משקיע שמקבל כיום תשואה טובה עשוי להתמודד בתקופת הבנייה עם פער בין שכר הדירה שהיזם משלם לבין המחיר הנדרש לדירה חלופית דומה. עיכוב במסירה יכול להאריך את תקופת חוסר הוודאות, גם כאשר החוזה כולל ערבויות ופיצוי.

כלכלית, יש להשוות בין שווי הדירה הקיימת לבין שווי דירת התמורה הצפויה, כולל קומה, כיווני אוויר, חניה, מחסן, מרפסת ומפרט. מהפער הזה צריך להפחית את העלייה הצפויה בדמי הניהול, את הוצאות המעבר, את הסיכון לעיכובים ואת מחיר אובדן הוודאות במשך כמה שנים. עסקה שמייצרת שדרוג של מאות אלפי שקלים, מיגון ונגישות יכולה להישאר כדאית גם עם תוספת של 8-12 מ"ר, אבל ברור שפחות מבעבר וברור שי לזה גם עלות שהיא לא רק בכסף - לזוז לכמה שנים למקום אחר, להתעסק עם בעלי מקצוע וקבלנים להגיע לדירה שדורשת תיקונים.

ככל שהתמורות מצטמצמות, פינוי-בינוי מפסיק להיות מתנה ברורה והופך לעסקת החלפה שצריך לתמחר. הכדאיות אולי גבוהה בבניינים ישנים, חסרי ממ"ד ומעלית, עם צורך בשיפוץ רחב ועם פוטנציאל השבחה. היא יורדת כאשר הדירה הקיימת גדולה ואיכותית, התוספת קטנה, תקופת הבנייה ארוכה והבניין החדש צפוי להיות יקר לתחזוקה. במציאות הזאת, יהיו רבים שיעדיפו להישאר בדירה הקיימת שלהם.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.