רוכשים דירה? הינה המס שתשלמו | מחשבון 

מדרגות מס הרכישה לדירת מגורים יחידה מוקפאות עד ל-15 בינואר 2028. לרוב, המדרגות מתעדכנות לפי שינויי המדד, כך שהפטור והמדרגות עולים עם הזמן. ההקפאה משנה את התמונה: אם מחירי הדירות ממשיכים לעלות, הפטור נשאר באותו מקום, וחלק גדול יותר ממחיר הדירה ממוסה. מדובר בהעלאת מס עקיפה לרוכשי דירות, גם בלי שינוי בשיעורי המס עצמם.

מדרגות רשות המיסים: כך מחושב המס

לפי מדרגות רשות המיסים, ברכישת דירה יחידה לא משולם מס על חלק השווי שעד 1,978,745 שקלים. על החלק שבין 1,978,745 שקלים ל-2,347,040 שקלים חל מס של 3.5%; על החלק שבין 2,347,040 שקלים ל-6,055,070 שקלים חל מס של 5%; על החלק שבין 6,055,070 שקלים ל-20,183,565 שקלים חל מס של 8%; ומעל סכום זה חל מס של 10%. החישוב מדורג, כך שכל חלק ממחיר הדירה ממוסה לפי המדרגה שלו, ולא כל הדירה לפי השיעור הגבוה ביותר.

המשמעות במספרים: מי שקונה דירה יחידה ב-2 מיליון שקלים משלם מס נמוך יחסית, משום שרוב מחיר הדירה נמצא בתוך המדרגה הפטורה. המס במקרה כזה עומד על מאות שקלים בלבד, על החלק שמעל 1,978,745 שקלים. לעומת זאת, בדירה של 3 מיליון שקלים כבר מדובר במס של עשרות אלפי שקלים: 3.5% על השכבה הראשונה שמעל הפטור, ועוד 5% על החלק שמעל 2.347 מיליון שקלים. לכן הפער בין דירה ב-2 מיליון שקלים לדירה ב-3 מיליון שקלים אינו רק מיליון שקל במחיר, אלא גם קפיצה משמעותית במס.

הפער הגדול באמת נמצא בין רוכש דירה יחידה לבין רוכש דירה נוספת. משקיע, או כל מי שרוכש דירה שאינה דירתו היחידה, משלם מס רכישה מהשקל הראשון: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 שקלים, ו-10% על כל שקל מעבר לכך. בדירה נוספת בשווי 2 מיליון שקלים, המס הוא כ-160 אלף שקלים. באותה דירה בדיוק, רוכש דירה יחידה ישלם סכום מזערי יחסית.

זו הסיבה שמס הרכישה הפך לכלי מדיניות מרכזי נגד משקיעים. המדינה אינה אוסרת על רכישת דירה נוספת, אבל היא מייקרת אותה כבר בכניסה לעסקה. משקיע שקונה דירה להשכרה צריך לחשב את המס כחלק מהתשואה. דירה שמניבה 3% בשנה נראית אחרת לגמרי כאשר כבר ביום הרכישה משולם מס של 8% מהמחיר. במקרים רבים, זה דוחה את נקודת האיזון של ההשקעה בכמה שנים.

גם מחליפי דירה צריכים לשים לב. מי שקונה דירה חדשה ומוכר את הדירה הקודמת בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק יכול להיחשב כרוכש דירה יחידה, אף שבתקופת ביניים הוא מחזיק שתי דירות. זה אחד הסעיפים החשובים ביותר למשפרי דיור, משום שטעות בלוחות הזמנים עלולה להפוך עסקה של דירה יחידה לעסקה שממוסה כמו דירה נוספת. כאשר הפער יכול להגיע למאות אלפי שקלים, תכנון הזמנים של המכירה חשוב כמעט כמו המחיר עצמו.

לעוד כתבות ממדור נדל"ן בביזפורטל - לחצו כאן

לצד המדרגות הרגילות קיימות הקלות נקודתיות. אדם עם מוגבלות שרוכש דירה יחידה בשווי של עד 2.5 מיליון שקלים עשוי לשלם מס מופחת: פטור על החלק שעד מדרגת הפטור הרגילה, ומס של 0.5% על החלק שמעליה ועד 2.5 מיליון שקלים. קיימות גם הקלות לעולים חדשים ולרכישות מסוימות בתוך המשפחה, לרבות העברות ללא תמורה, אבל התנאים משתנים לפי נסיבות העסקה, הקשר בין הצדדים ומעמד הרוכש.

צריך לזכור שמס רכישה חל גם על רכישת מקרקעין שאינם דירת מגורים, כמו קרקע, משרד או נכס מסחרי, אך שם הכללים שונים. עבור רוכש דירה, הטעות הנפוצה היא להסתכל רק על מחיר הדירה והמשכנתה, ולהשאיר בצד הוצאות נלוות: מס רכישה, עורך דין, תיווך, שיפוץ, ריהוט, הצמדות, מדד תשומות הבנייה במקרה של דירה מקבלן, ועלויות מימון. מס הרכישה הוא בדרך כלל אחת ההוצאות הגדולות ביותר מתוך החבילה הזו.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.