2 דירות בבנייה חויבו במס רכישה של דירה גמורה

שני אחים ובנות זוגם רכשו זכויות בבית דו-משפחתי שעדיין היה בבנייה, וטענו שמדובר בנכס שאינו דירת מגורים ולכן מס הרכישה עליו הוא 5% בלבד. מנהל מיסוי מקרקעין חדרה סיווג את הנכסים כדירות מגורים והחיל עליהם את מדרגות המס של דירה שאינה יחידה. ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב, בראשות השופט הרי קירש, דחתה את הערר פה אחד. כל צד יישא בהוצאותיו.

המוכרים, רוני ביטון ויובל אהרון, רכשו את המקרקעין וקיבלו היתר להריסת בית ישן ולבניית בית דו-משפחתי חדש. הם התקשרו עם חברות קבלניות בהסכם בנייה בהיקף של כארבעה מיליון שקל, שני מיליון לכל מוכר, כולל מע"מ. בהמשך מכרו את הזכויות לדוד ועינת שרביט ולאברהם ובת זוגו. בחוזה המכר נקבעה תמורה מוסכמת של 5.5 מיליון שקל לכל נכס, והקונים נכנסו בנעלי המוכרים גם כלפי הקבלן.

הכניסה לנעלי המוכר כללה חוב בנייה שכבר התגבש בסך מיליון שקל לכל נכס, וגם חוב עתידי בהיקף דומה להשלמת העבודות. העוררים דיווחו על שווי של 5.5 מיליון שקל לכל נכס. המשיב העמיד תחילה את השווי על 6.5 מיליון שקל בצירוף החוב הקיים, ואחר כך ביקש לתקן ל-7.5 מיליון שקל לפי עקרון צירוף כל התמורות. הדיון התנהל תחילה בוועדת הערר במחוז חיפה בראשות השופטת אורית וינשטיין, ועבר להמשך טיפול בוועדה בתל אביב על פי החלטת נשיא בית המשפט העליון.

לכתבות כלכליות נוספות ממדור משפט בביזפורטל - לחצו כאן

מתי שלד הופך לדירה

המחלוקת המשפטית נסובה על הביטוי "התחייבות מצד המוכר לסיים את הבניה" בהגדרת דירת מגורים בחוק מיסוי מקרקעין. לפי ההגדרה, גם דירה שבנייתה טרם נסתיימה עשויה להיחשב דירת מגורים, למעט דירה שאין עמה התחייבות כזו מצד המוכר. העוררים טענו שרכשו שלד בלי אחריות מלאה של המוכר לסיום, ולכן הנכס נופל מחוץ להגדרה וחל עליו שיעור של 5%. המשיב השיב שבמסגרת העסקה עברה אליהם מערכת חוזים שכוללת התחייבות אכיפה להשלמת הבנייה, ולכן מבחינה מהותית מדובר בדירה על הנייר.

השופט קירש סקר את הפסיקה שהתפתחה בנושא. בקצה אחד עומד אדם שרוכש שלד גרידא ונדרש לארגן בעצמו את סיום הבנייה. בקצה השני ניצבת רכישת דירה מקבלן שמתחייב למסור דירה גמורה. נקודת האיזון, לפי הוועדה, היא האם בידי המוכר היה אגד זכויות שכולל התחייבות לסיום הבנייה, והוא העביר אותו לרוכש. כשהרוכש אינו נדרש לארגן קבלן וחוזה בנייה חדש, אלא נכנס לנעלי המוכר בעסקה קיימת, המהות היא דירת מגורים.

ברוב הכספים ששולמו בגין הזכויות והבנייה, כ-14.5 מיליון שקל, עברו לידי המוכרים היחידים, ורק כחצי מיליון שקל לחברות הקבלניות. הוועדה ראתה בכך חיזוק לכך שהעוררים רכשו חבילה אחת ולא רק קרקע עם שלד. הערר על הסיווג כדירת מגורים נדחה. בשאלה המורכבת של הגדרת ההתחייבות מצד המוכר נמנעה הוועדה מפסיקת הוצאות, ורואי החשבון צבי פרידמן ומיכה לזר הצטרפו לתוצאה.

המסקנה לעוררים ברורה: מי שנכנס לעסקת בנייה קיימת ורוכש חבילה של זכויות עם התחייבות לסיום, צפוי לשלם מס רכישה כמי שרוכש דירת מגורים, גם אם ביום החתימה עדיין עומד שלד. המחלוקת על צירוף התמורות לשווי המכירה נותרה ברקע, אבל שאלת הסיווג הוכרעה נגד הקונים.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.