נפטר לפני יום המכירה: היורשים מקבלים את הדירה, לא את הפטור

מועד פטירתו של אדם שדירתו מצויה בפרויקט התחדשות עירונית, יקבע האם יורשיו יהיה זכאים להטבות הייחודיות שהוענקו לו במסגרת זו. כך קובע נייר עמדה שמפרסמת רשות המיסים. לשאלה זו יש חשיבות מעשית משמעותית, שכן פרויקטים אלו מבוצעים בבניינים בני עשרות שנים - כך שחלק מדייריהם הם אנשים מבוגרים, העלולים ללכת לעולמם בשנים הרבות החולפות בין ייזום הפרויקט לבין השלמתו.

החוק מחייב את היזם להציע לבעל דירה קשיש חלופות שהוא לא חייב להציע לשאר הדיירים: שתי דירות קטנות במקום אחת, דירה קטנה ותשלום כספי, מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי המהוון של הדירה החלופית, או מכירת הדירה החלופית ליזם ורכישת דירה אחרת מחוץ לפרויקט. לכל אחת מהחלופות האלה צמודה הטבת מס בחוק מיסוי מקרקעין. בלעדיה רבות מהן לא היו כדאיות.

לפני כשנה קבעה המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, עו"ד כרמית יוליס, שהזכות לתמורות האלה לא מתה עם הקשיש. "מדובר בזכות אובליגטורית העומדת בפני עצמה", כתבה, והוסיפה ש"מות הקשיש אינו משפיע על המשך ביצועו של ההסכם". לפי עמדתה, כל עוד אין בהסכם הוראה מפורשת אחרת, התמורות עוברות ליורשים. החריג היחיד הוא המעבר לבית אבות, שהוא זכות אישית ולא עובר בירושה. אבל באותה חוות דעת היא גם סייגה: "חוות הדעת אינה נוגעת להיבטי מיסוי העשויים לעלות כתוצאה מהעברת התמורות בירושה".

את החלל הזה ממלאת עכשיו רשות המיסים, ובמידה רבה היא מצמצמת את מה שנראה כהישג ליורשים. בנייר העמדה החדש נקבע ש"החוק והפסיקה קובעים את הזכאות להטבות המס במיזמי התחדשות עירונית בהתאם לזהות הצדדים ביום המכירה". כלומר, אם הקשיש נפטר לפני יום המכירה, היורשים ייבחנו "מכח זכאותם האישית, כמחזיקים ביחידת מגורים, ולא יהיו זכאים לתמורות הייחודיות לקשיש והטבות המס הקבועות בחוק בגינן".

התוצאה היא מצב שבו היזם עדיין מחויב למסור ליורשים את מה שהבטיח, אבל המס על אותה עסקה עשוי להיראות אחרת לגמרי.

שעון שלא רואים: מתי מגיע "יום המכירה"

המונח שמכריע כאן הוא "יום המכירה", המועד שבו העסקה משתכללת לצורכי מס ויוצאת בגינה שומה. רוב בעלי הדירות לא יודעים מתי הוא חל, והוא לא תמיד זהה ליום שבו חתמו על ההסכם. החוק אף מאפשר, בתנאים מסוימים, לדחות אותו. כך נוצר מצב שבו שני קשישים באותו בניין, שחתמו על אותו הסכם, עשויים להשאיר ליורשים שלהם תוצאה מיסויית שונה רק בגלל מועד הפטירה.

אם הקשיש נפטר אחרי יום המכירה, התמונה נוחה. ממשיכות לחול הוראות החוק החלות על קשישים, ואם הקשיש כבר מכר את הדירה החלופית ונפטר לפני שרכש דירה אחרת, היורשים יכולים להשלים את הרכישה ולבקש את הפטור, כפוף לתנאי החוק. אם הוא נפטר לפני יום המכירה, כל חלופה נבחנת מחדש לפי מי שנשאר.

בחלופת שתי הדירות הקטנות, מספר היורשים קובע. הדוגמה שבנייר ברורה: אם יש לפחות שני יורשים שירשו את הדירה, הם יכולים לקבל מהיזם שתי דירות בפטור. אם יש יורש אחד, הוא יקבל דירה אחת בלבד בפטור במקום הדירה הישנה, אלא אם יש לו זכאות אישית לשתיים. בפועל, בן יחיד שירש את דירת אימו עלול לגלות שהדירה השנייה שהיזם כבר תכנן עבורה כבר לא מוגנת ממס.

בחלופת הדירה הקטנה עם תוספת כסף, היורשים יכולים לבקש את ההטבה בתנאי שהם עומדים בתנאי החוק לשילוב הזה. גם כאן חלה התקרה: לפי החוק, השווי הכולל של הדירה והכסף יחד צריך להישאר בתוך תקרת הפטור, שבדרך כלל היא שווי דירה של 120 מ"ר באותו פרויקט. מה שמעבר לה ממוסה.

החלופה החמורה ביותר היא מכירת הדירה החלופית ורכישת דירה מחוץ לפרויקט. אם הקשיש כבר מכר את הדירה החלופית ליזם או לצד שלישי ונפטר לפני יום המכירה, היורשים "לא יוכלו לעתור להטבת המס, לה היה זכאי הקשיש", ויחולו הוראות החוק הרגילות על מכירת הדירה הישנה. במילים אחרות: מסלול שנבנה כדי לאפשר לאדם מבוגר לעבור לדירה מתאימה בלי לשלם מס שבח, הופך אצל היורשים לעסקה רגילה לכל דבר. ולגבי בית האבות, החלופה הזאת יוצאת מהתמונה כבר בשלב הירושה, כך שאין שאלה מיסויית לגביה.

לכתבות כלכליות נוספות ממדור המשפט בביזפורטל - לחצו כאן

האם זה הוגן? שתי דרכים לקרוא את העמדה

אפשר להגן על עמדת הרשות בלי קושי. הטבות המס לקשישים נועדו לפתור בעיה מוגדרת: אדם מבוגר שצריך דירה קטנה, נגישה או מקור הכנסה, ושהמעבר עלול לפגוע בו. כשהוא כבר לא בחיים, הצורך הזה נעלם, ומה שנשאר הוא העברה של עושר בין דורות. מנקודת המבט הזאת, אין סיבה שהטבה שנתפרה לפי גיל תעבור למי שלא עומד בקריטריון.

מנגד, ההסכם עם היזם נחתם, התכנון יצא לדרך והתמורות כבר נכנסו למלאי של הפרויקט. עו"ד דנה בירן, שהתייחסה לחוות הדעת של יוליס כשפורסמה, ציינה שהיזמים מקדמים פרויקטים על בסיס ההסכמים הצדדיים האלה ולעיתים כבר משווקים את הדירה המקורית, כך שאי אפשר לחזור אחורה בקלות. "לטעמנו רשות המיסים נדרשת להוציא הבהרה", אמרה אז, בציפייה שההבהרה תרחיב את הפטור ליורשים. ההבהרה אכן הגיעה, אבל לכיוון ההפוך.

עו"ד ליאורה מנזורי העלתה באותה הזדמנות שאלה שהנייר הנוכחי לא פותר: מה קורה כשרק אחד מבני הזוג או אחד מהשותפים בדירה הוא קשיש שנפטר, והבעלות מתפצלת בין שותף חי ליורשים. האם הפטור חל על כל הדירה או באופן יחסי? הנייר מסתפק בהפניה: "במקרים אחרים, שאינם מוזכרים בהנחיה זו, יש לפנות למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין". זה פתרון מעשי לרשות, אבל עבור משפחות שעומדות מול שומה זה לא מספק ודאות.

יש גם שאלת תמריצים. אם הסיכון שהטבת המס תיעלם עובר מהקשיש ליורשים, חלק מהמשפחות עשויות לחשוב פעמיים לפני שהן מעודדות הורה מבוגר לבחור חלופה ייחודית במקום דירה חלופית רגילה. זה דווקא הפוך ממה שהמחוקק רצה כשקבע את החלופות כדי לצמצם התנגדויות של קשישים.

מה עושים עכשיו: ההסכם הוא נקודת המפתח

גם הרשות וגם המשנה ליועצת המשפטית מצביעות על אותו פתרון: לכתוב את זה מראש. בהערת שוליים לנייר מפנה הרשות לחוות הדעת, שלפיה מוצע לכלול בהסכם, באופן מפורש, הוראות מה קורה לתמורות הייחודיות אם הקשיש נפטר. יוליס אף קבעה שקשיש שמסרב לחתום על הסכם שלא מעביר את התמורות ליורשים, הסירוב שלו לא ייחשב בלתי סביר.

כאן כדאי להיזהר. עו"ד משה רז-כהן הזהיר ש"אין להיחפז ולהניח שאפשר למנוע את הורשת ההטבות של הקשיש ליורשיו בעתיד", בגלל האיסור בחוק הירושה על עסקאות בירושה עתידית. מה שאפשר, ומה שהנייר מעודד, הוא לקבוע מנגנון חלופי: מה יקבלו היורשים במקום התמורות של הקשיש. אם מנגנון כזה נקבע בהסכם המקורי או בהסכם חדש בין היורשים ליזם לפני יום המכירה, תוגש לרשות הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים וההתקשרות החדשה, והמס ייגזר ממנה. אם לא נחתם הסכם חדש, חלים הכללים שתוארו כאן.

למשפחות שכבר נמצאות בפרויקט, כדאי לבדוק שלושה דברים: האם יום המכירה כבר הגיע, כלומר האם העסקה דווחה לרשות; מה ההסכם קובע לגבי פטירה; ומה מספר היורשים בפועל, כי הוא יכול לקבוע אם שתי דירות יישארו פטורות. מי שהורה מבוגר שלו חותם עכשיו על הסכם התחדשות עירונית, כדאי לו לוודא שהסוגיה הזאת מכוסה כבר בשלב הזה.

הנייר החדש מצטרף לנייר עמדה שפרסמה הרשות לפני כמה חודשים, שעוסק במכירה של דירה שהתקבלה בירושה ונמצאת בהתחדשות עירונית. שם המגמה הייתה נוחה ליורשים: הם נכנסים לנעלי המוריש לצורך הפטור. כאן המגמה הפוכה, כי הטבה שנתפרה לפי גיל לא עוברת בירושה. יחד עם הרפורמה שהרחיבה את זכויות הקשישים בפינוי בינוי, מתקבלת תמונה שבה הזכויות האזרחיות של הקשישים התרחבו, והמס עדיין מצמצם אותן כשהם נפטרים לפני יום המכירה.

הכתבה המלאה פורסמה במקור בביזפורטל.