המחקר שמגלה: הסיבה האמיתית ששוק הדירות בישראל שבור

מחקר חדש של מוסד שורש למחקר כלכלי-חברתי מציג תמונה מדאיגה של שוק הדיור בישראל וטוען שלמעשה הבעיה עמוקה עוד יותר משנדמה. המחקר, שנכתב על ידי חוקרת המוסד יעל מישלי, בחן מגמות ארוכות טווח בשוק הדיור - ממחירים והכנסות ועד לשאלה מי בכלל שוכר היום דירה ולמה. לצורך כך בחנה מישלי נתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בנק ישראל, המועצה הלאומית לכלכלה ומשרד הבינוי והשיכון.

המסקנה העולה מהמחקר היא שקצב הבנייה בישראל לא מותאם למדד הנכון: במקום לבנות באופן שידביק את קצב גידול האוכלוסייה - צריך לבנות לפי הקצב המהיר יותר של הגידול במספר משקי הבית. וגם לבנות את סוג הדירות שנדרש להם.

"משבר הדיור בישראל אינו רק משבר בנייה. הוא משבר מדיניות", אומר סגן נשיא מוסד שורש פרופ' איל קמחי. "המדינה מתכננת בנייה למגורים, אבל לא את הדירות שאנשים צריכים, לא בקצב שנדרש, ולא במסגרת מדיניות כוללת של שוק שכירות ודיור ארוך טווח".

מה הבעיה?

• בין השנים 2000 ו-2022 מחירי הדירות עלו בכ-130%, בעוד שההכנסה נטו של משקי הבית עלתה בכ-45% בלבד - פער שמשמעותו שחיקה מתמשכת של יכולת הרכישה.
• קצב הבנייה לא הדביק את הגידול בביקוש: בין 1990 ל-2023 נוספו כ-1.73 מיליון משקי בית בישראל, אך רק כ-1.61 מיליון דירות החלו להיבנות - פער מצטבר של יותר מ-120 אלף יחידות חסרות.
• הדירות שכן נבנות לא מתאימות למי שצריך אותן: כ-45% מהתחלות הבנייה הן דירות של 4-5 חדרים, בעוד שכ-45% ממשקי הבית בישראל מונים 1-2 נפשות בלבד.

למה זה קורה?

• משקי הבית בישראל נעשו קטנים יותר לאורך השנים: יותר רווקים, יותר גרושים, יותר קשישים שילדיהם עזבו את הבית - וכל אחד מהם צריך דירה בפני עצמו, בין שדירה גדולה ובין שקטנה.
• התוצאה היא שמספר משקי הבית גדל מהר הרבה יותר מהאוכלוסייה: מאז שנות ה-70 האוכלוסייה בישראל גדלה בכ-290%, אבל מספר משקי הבית גדל בכ-350%. כלומר, צריך יותר דירות לא כדי להדביק את קצב הגידול של האוכלוסייה אלא את קצב הגידול של משקי הבית.
• למרות זאת, יזמים מעדיפים לבנות דירות גדולות כי הן רווחיות יותר. רשויות מקומיות רבות אף מעודדות את זה מתוך רצון למשוך אוכלוסייה חזקה ולהימנע מהגעת סטודנטים או שכבות מוחלשות.
• גם מערכת המס תורמת לבעיה: הכנסה משכר דירה פטורה ממס עד לתקרה חודשית - הטבה שמיועדת בפועל למשכיר הפרטי עם דירה אחת. לחברה שרוצה לבנות מאות דירות ולהשכיר אותן לטווח ארוך אין כמעט תמריץ ייעודי שיפצה על הסיכון וההשקעה הגדולה הנדרשת.

התוצאה: רכישה לעשירים בלבד ושוק שכירות שבור

• הפער בין הזינוק במחירי הדירות והגידול בשכר הביא לכך שההחזר החודשי הממוצע על משכנתה לדירת 4 חדרים הגיע בסוף 2024 לכ-11,400 שקל - כ-50% מההכנסה נטו של העשירון השישי, לפי מדד אלרוב של אוניברסיטת תל-אביב.
• מעמד הביניים נדחק החוצה משוק הרכישה. יותר מ-1 מכל 3 משקי בית בישראל שוכרים היום דירה - והשיעור רק הולך וגדל.
• כמעט חצי (49%) מבני 34-25 גרים היום בשכירות, לעומת 30% לפני 20 שנה. שיעור השוכרים מקרב בני 54-35 הוכפל ב-20 השנים האחרונות מ-15% ל-32%.
• ב-89% מהדירות להשכרה שמציעים משכירים פרטיים, החוזים הם לשנה בלבד - ואין כמעט שחקנים גדולים שמציעים יציבות לטווח ארוך. החברה הממשלתית בתחום נכשלה בהגדלת היצע הדירות להשכרה לטווח ארוך.
• חוזים קצרים פירושם חיים של אי-ודאות: מעברים תכופים בין דירות פוגעים ברציפות הלימודים של ילדים, ומגבילים את אפשרויות התעסוקה של ההורים ובמיוחד האמהות.
• הטבות המס למשכירים יוצרות מצב שבו משתלם יותר לקנות דירה ולהחזיק בה כהשקעה למכירה עתידית מאשר להשכיר אותה לטווח ארוך. במצב כזה שחקנים גדולים, שמחפשים הכנסה שוטפת ויציבה לאורך זמן, נשארים מחוץ לשוק השכירות.

הפתרונות שמציע המחקר

• לחייב יזמים בתמהיל דירות מגוון כתנאי לאישורי בנייה, כך שהם לא יוכלו לבנות רק דירות גדולות, גם אם זה מה שמשתלם להם.
• לפתח שוק שכירות מוסדי ארוך טווח על פי המודל הגרמני והבריטי: חוזים רב-שנתיים, הגנות בסיסיות לשוכרים והכנסת שחקנים מוסדיים גדולים שמנהלים את הנכסים באופן מקצועי - במקום אלפי משכירים פרטיים שכל אחד עושה מה שנוח לו.
• לתקן את עיוותי המס: כרגע הפטור ממס מכוון למשכיר הפרטי ולא לחברה שמשכירה לטווח ארוך. המחקר טוען שצריך להפוך את המציאות וליצור תמריצי מס ייעודיים לחברות שמתחייבות להשכיר דירות לתקופות ארוכות.