המדינה מחזיקה את הנדל"ן בחיים: חצי מהדירות החדשות נמכרו בסבסוד

דו"ח הנדל"ן שפרסם היום (ד') משרד האוצר לאוקטובר 2025 מסמן נקודת מפנה ברורה בשוק הדיור הישראלי. בעוד הפעילות בשוק החופשי צונחת לשפל שלא נרשם כבר יותר מעשור, נתון אחד בולט מעל כולם ומסביר היטב מה באמת מניע היום את הענף: כמעט מחצית מהדירות החדשות שנמכרו בישראל, 46% ליתר דיוק, הן דירות מסובסדות במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מופחת", שיעור שלא נראה מאז 2019. בעיצומו של קיפאון, מדובר למעשה בגלגל ההצלה היחיד שמחזיק את השוק בתנועה.

כשמתבוננים במספרים שמאחורי הסיפור, מתברר עד כמה עמוקה ההאטה. באוקטובר בוצעו בשוק החופשי 3,639 עסקאות בלבד – ירידה של כמעט 40% לעומת החודש הקודם ומדרון תלול שמציב את השוק ברמות הפעילות הנמוכות ביותר שנרשמו מאז תחילת שנות ה-2000. גם קבלני הבנייה מתקשים: רק 1,038 דירות חדשות נמכרו בשוק החופשי, נתון חלש יותר אפילו מהתקופה שאחרי פרוץ מלחמת חרבות ברזל.

על רקע ההאטה החריפה בשוק, התוכניות הממשלתיות פורחות. באוקטובר נמכרו 879 דירות מסובסדות, עלייה מרשימה של 75% לעומת השנה הקודמת. כאשר כ-46% מכלל הדירות החדשות שנמכרו באותו חודש הגיעו דרך מסלולי הסבסוד, ברור שהמדינה היא מי שמחזיקה את השוק בחיים. טבריה, אלעד ושדרות הן הערים הבולטות, כשבכל אחת מהן חלק משמעותי מהרוכשים נכנסו לשוק רק בזכות המחיר המוזל.

המשמעות פשוטה וברורה: הציבור כמעט ולא קונה דירות חדשות ללא הנחות משמעותיות, מה שמרחיב את הלחץ על יזמים וקבלנים ומעמיק את ההסתמכות על מסגרות סבסוד. הדפוס הזה מעיד על מציאות שבה הביקוש האמיתי מוחלש ללא הנחות. השוק, לפחות במתכונתו הנוכחית, כמעט שאינו מתקיים בלי דחיפה תקציבית משמעותית מצד המדינה.

הפריפריה בלחץ: מלאי גדל וירידות חדות במכירות

אם יש אזור שבו הקיפאון מורגש יותר מבכל מקום אחר, זו הפריפריה. באר שבע רשמה ירידה חריגה של 53% במכירות דירות חדשות, אשקלון צנחה ב-44%, וברחובות נרשמה צניחה של 57% לעומת השנה שעברה. חלק מהערים מתמודדות גם עם מלאי עצום של דירות שלא נמכרו: אשקלון לבדה מחזיקה מלאי של כ-2,000 דירות חדשות, שמגמת המכירות הנוכחית תדרוש כארבע שנים כדי לספוג, וגם זאת בהנחה שלא יתווספו יחידות חדשות בדרך.

התוצאה היא שוק שבו ההיצע מצטבר, הביקוש נחלש, והקבלנים מסתמכים יותר מתמיד על מבצעים והטבות כדי להניע מכירות.

הקיפאון אינו פוסח על אף סגמנט של השוק. משקיעים רכשו רק 759 דירות – הרמה הנמוכה ביותר מאז נובמבר 2023. גם זוגות צעירים מצמצמים כניסה לשוק, ורכישות דירה ראשונה בשוק החופשי ירדו ב-21%. משפרי הדיור, אלה שנחשבו לאורך שנים הקטר היציב של השוק, רשמו ירידה חדה של 29% ורבים מהם אף עברו למודל של "צמצום דיור": 27% מהם רכשו דירות קטנות וזולות יותר מזו שמכרו.

הדפוס הזה מאשש את מה שמורגש היטב בשטח: הריבית הגבוהה, האי-וודאות הכלכלית והעלייה ביוקר המחיה מרחיקים רוכשים מכל הסוגים.

קבלנים מתחילים להרגיש את הלחץ

אחד הנתונים המטרידים ביותר שמביא הדוח נוגע למצבם של הקבלנים. תזרים המזומנים לאחר ניכוי תשומות הגיע באוקטובר ל-410 מיליון שקל בלבד – צניחה של יותר מ-50% לעומת התקופה המקבילה ב-2024. מדובר ברמה שלא נראתה שנים ומהווה איתות אזהרה לענף כולו: כאשר ההכנסות מתכווצות והאשראי מתייקר, ביצוע פרויקטים חדשים הופך למורכב יותר, ולעיתים אף מסוכן. אם המגמה הזו תימשך, ענף הנדל"ן עשוי להתמודד עם האטה עמוקה עוד יותר, שתשפיע לא רק על רוכשים וקבלנים אלא על המשק כולו.

השאלה הגדולה לעתיד: האם הממשלה תהפוך בפועל למנוע המרכזי של שוק הדיור גם ב-2026, או שמא הקיפאון ייאלץ את הקבלנים והיזמים להתאים מחירים ולהחזיר את הרוכשים לשוק החופשי? לעת עתה, ברור שהשוק תלוי יותר מתמיד במדינה – והיא זו שמחזיקה את הענף בחיים.