אם יועץ המשכנתאות לא מדבר איתכם על הנתון הזה- אתם בבעיה רצינית

בחדר קטן בבנק, יושב זוג מול בנקאי ומנסה להבין למה ההחזר החודשי על המשכנתא שלה קפץ בעוד 600 שקלים. "הריבית עלתה", אומר להפקיד. אבל מאחורי המשפט הפשוט הזה מסתתר אחד המושגים הכי חשובים (והכי פחות מובנים) בעולם הפיננסים הישראלי: עקום התשואות.

"זה אולי נשמע כמו מושג של כלכלנים באוניברסיטה," מחייך מוטי הרוש, מנכ"ל פלקון קפיטל ואחד מיוצרי הפודקאסט 'ממעוף הציפור' ,"אבל בפועל, זה אחד הכלים החזקים ביותר להבין לאן השוק הולך – ואיך זה הולך להשפיע על המשכנתא שלך".

עקום התשואות (Yield Curve) הוא גרף שמראה את התשואות על אג"ח ממשלתיות בטווחים שונים – משנתיים ועד שלושים שנה. במצב "נורמלי", ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך התשואה גבוהה יותר – כי המשקיעים דורשים פיצוי על הסיכון שבזמן. אבל כשהמצב מתהפך – כלומר, כשאג"ח קצרות מניבות יותר מהארוכות – זו כבר נורת אזהרה. "כשעקום התשואות מתהפך, זה בדרך כלל אומר שהשוק צופה האטה או שינוי במדיניות הריבית," מסביר הרוש. "זה לא סתם נתון טכני – זה מראה למה צפוי לקרות בשוק."

הקשר הישיר: מהאג"ח לחשבון הבנק

בישראל, הקשר בין עקום התשואות לבין המשכנתאות הדוק הרבה יותר ממה שרוב הלווים מבינים. הרבה מסלולי משכנתא מבוססים על עוגנים שנקבעים לפי תשואות האג"ח הממשלתיות.

במסלול משתנה צמוד אג"ח – הריבית מתעדכנת אחת לתקופה לפי תשואת אג"ח בטווח מסוים (למשל 5 או 10 שנים) בתוספת מרווח שהבנק מוסיף.במסלול קבוע לא צמוד – הריבית נגזרת ממחירי האג"ח הארוכות ומהציפיות לריבית עתידית."אם התשואות על אג"ח ל-10 שנים עולות, גם הריבית במסלול שלך תעלה," מדגיש הרוש. "זה משפיע ישירות על ההחזר החודשי שלך – לפעמים באלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה."

לדבריו, יועץ משכנתאות מקצועי חייב להציג את הדברים האלה ולשים אותם על השולחן כשאתם לוקחים משכנתא. "כשאני רואה שעקום התשואות בעלייה, זה רמז ברור שהשוק מעריך שהריביות עוד יעלו," הוא אומר."לקוח שמחפש יציבות – אני אמליץ לו על מסלולים קבועים. לעומת זאת, אם העקום שטוח או יורד, ייתכן שכדאי לבחור מסלולים משתנים."

הבנה כזו מאפשרת, לדבריו, לבנות תמהיל חכם באמת - כזה שלא רק מתאים ללקוח, אלא גם לעיתוי. "זה כבר לא רק לדעת מספרים, אלא להבין הקשרים," הוא מוסיף .

הרוש נותן דוגמה על לקוחה שלקחה משכנתא של 1.6 מיליון שקל ל־25 שנה. "העקום היה אז במגמת עלייה, ולכן, במקום לבחור רק מסלול אחד, יועץ משכנתאות מנוסה בנה לה תמהיל משולב: 40% קבוע לא צמוד, 30% משתנה ל־5 שנים ו־30% משתנה ל־10 שנים. כך היא שמרה על איזון בין יציבות לניצול הזדמנויות – וגם קיבלה ביטחון שלא תופתע אם הריביות יעלו שוב."

להבין את התחזית, לא רק את המספר

זמיוחד בשמנים בהם השווקים רגישים לכל ציוץ של נגיד בנק מרכזי (או לפחות של דונלנד טראמפ), עקום התשואות הוא לא סתם גרף – הוא מפה אסטרטגית. "כשיועץ יודע לקרוא את העקום ולהסביר אותו ללקוח בשפה פשוטה, הוא לא רק מוכר משכנתא," אומר הרוש," הוא מייצר ביטחון. הוא מראה שהוא מבין את התחזית – לא רק את הריבית של היום."

"בעולם שבו האג"ח הן מראה לציפיות הכלכליות," מסכם הרוש, "זו השפה החדשה שכל מי שלוקח משכנתא צריך להכיר – או לפחות לדעת שיש מישהו בצד שלו שמדבר אותה שוטף. יועץ שלא מבין את העקום – עובד בלי להבין את מזג האוויר של השוק. וכמו שאנחנו יודעים, מי שיוצא בלי מטרייה ביום גשום – נרטב ראשון."